„Zu verkaufen“: Ein leuchtend rotes und weißes „À vendre“-Schild weist darauf hin, dass eine Wohnung zum Verkauf steht. - Foto: BalkansCat/iStock
In Kürze:
Immer mehr Vermieter in Frankreich verkaufen anstatt zu vermieten.
Die wirtschaftlichen und regulatorischen Belastungen nehmen zu.
Der Rückzug zeigt sich bereits deutlich am Wohnungsmarkt.
Immer häufiger verzichten Vermieter darauf, ihre Wohnungen zu vermieten. Dahinter stehen längst nicht mehr nur finanzielle Gründe. Mietausfälle, Schäden an der Immobilie, zunehmender Verwaltungsaufwand und eine höhere Steuerbelastung kommen zusammen und beeinflussen die Entscheidung vieler Eigentümer.
Diese wachsende Zurückhaltung fällt in eine Zeit, in der das Mietangebot in mehreren französischen Großstädten zurückgeht. Im Februar 2026 berichtete „Europe 1“ von einem Rückgang des Angebots an Mietwohnungen um 7 Prozent innerhalb eines Jahres. Als Gründe wurden unter anderem der zunehmende steuerliche Druck, energetische Vorgaben und rechtliche Unsicherheiten genannt.
Wie schnell eine solche Entwicklung zum Teufelskreis werden kann, zeigt das Beispiel von Frédérique, über das „Europe 1“ am 7. September berichtete.
Vor zehn Jahren vermietete sie das Haus ihrer Mutter, um deren Unterbringung in einem Pflegeheim zu finanzieren. Eine Familie mit drei Kindern zog dort ein. Schon bald kam es wiederholt zu Mietrückständen. Doch nach dem Auszug der Mieter wurde die Situation zum Albtraum.
„Ich war entsetzt, am Boden zerstört … Ich fand einen entsetzlichen Dreck vor, kaputte Möbel, herausgerissene Steckdosen, zerbrochene Fenster“, sagte Frédérique. „Sie haben ihre Fäkalien in Säcken aus den Fenstern der Veranda geworfen.“
Da die Bewohner zahlungsunfähig waren, musste Frédérique für die Sanierung selbst aufkommen. „Ich habe einen Kostenvoranschlag erstellen lassen, es geht um etwa 3.500 Euro“, sagte sie.
Verkaufsschilder an den Fenstern eines zum Verkauf stehenden Hauses in Calais, Nordfrankreich.
Foto: Philippe Huguen/AFP via Getty Images
Auch Tom aus dem Département Nord zog Konsequenzen. Nachdem er eine starke Zunahme zweifelhafter Bewerbungen festgestellt hatte, verkaufte er sämtliche Wohnungen, die er besaß. „Es gibt Menschen, die ganz genau wissen, dass ihre Unterlagen nicht stichhaltig sind. Es gibt gefälschte Dokumente und Dinge, die erfunden werden, um an die Wohnung zu kommen“, sagte er.
Besonders häufig seien ihm Unstimmigkeiten in Gehaltsabrechnungen und Steuerbescheiden aufgefallen – und das in einem Markt, in dem die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot deutlich übersteigt.
Hinzu kommt die Angst vor Hausbesetzungen. Gérard aus Tarbes etwa gab seine Immobilie auf, nachdem er damit Erfahrungen gemacht hatte. „Sobald ich mein Wohnhaus geräumt hatte, bekam ich ein Problem mit Hausbesetzungen. Wir fanden drei Wohnungen mit aufgebrochenen Türen. Wir kommen nicht mehr damit klar, es wird unbeherrschbar.“
Wenn sich Vermieten nicht mehr rechnet
Auch die finanziellen Belastungen nehmen zu. Die Grundsteuer ist vielerorts stark gestiegen, energetisch ineffiziente Wohnungen müssen für viel Geld saniert werden und Mietpreisbindung schmälert die Gewinnspanne ebenfalls. Tom berichtete gegenüber „Europe 1“, dass seine Grundsteuer innerhalb von fünf Jahren um 22 Prozent gestiegen sei.
„Die rechtlichen und steuerlichen Auflagen, die auf den Eigentümern lasten, sind zu hoch. Ich möchte dieser Situation ein Ende setzen“, sagte Julien im vergangenen Februar gegenüber „Europe 1“.
Der Eigentümer einer 30 Quadratmeter großen Wohnung in Paris sah sich unter anderem mit einer Erhöhung der Grundsteuer um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren konfrontiert. Gleichzeitig wurden aufgrund der energetischen Einstufung seiner Wohnung umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich.
Ähnlich äußerte sich Thierry, der im Juni 2025 gegenüber „Le Figaro“ sagte, er habe seine 15 Wohnungen verkauft. „Das ist wirklich viel zu viel Ärger für zu wenig Einkommen.“ Der 60-jährige Eigentümer aus der Corrèze trennte sich damit von seinem gesamten Mietvermögen im Wert von rund 2,5 Millionen Euro, das er in 25 Jahren aufgebaut hatte.
Für manche Eigentümer geht es inzwischen um mehr als die reine Frage der Rentabilität. Einige wollen ihre Immobilien sogar nicht mehr an ihre eigenen Kinder weitergeben. Joachim, der 13 Wohnungen besitzt, sagte ebenfalls gegenüber „Le Figaro“: „Ich möchte sie nicht in Schwierigkeiten bringen. Immobilien sind so schwer zu verwalten geworden.“
Die Zurückhaltung betrifft inzwischen den gesamten Markt für private Mietinvestitionen. Laut „BPCE L’Observatoire“ planten 2025 rund 25 Prozent der privaten Vermieter, sich aus diesem Bereich zurückzuziehen. 2022 waren es noch 18 Prozent. Gleichzeitig sank der Anteil derjenigen, die weiterhin investieren wollten, von 30 auf 23 Prozent.
Henry Buzy-Cazaux, französischer Immobilienexperte und langjähriger Branchenvertreter, erklärte im Juni 2025 gegenüber „Le Figaro“, diese Entwicklung zeige „ein noch nie dagewesenes Maß an Frustration“.
Gleichzeitig relativierte er die Entwicklung: „Nicht jeder kann den Schritt vollziehen und verkaufen, da Immobilien nach wie vor viele Vorteile bieten. Es handelt sich um einen Vermögenswert, den man auf Kredit erwerben kann, wobei die Steuerregeln den Abzug von Nebenkosten und Renovierungsarbeiten ermöglichen. Es stimmt, dass die Mietrendite gering ist, doch muss man auch den Wertzuwachs berücksichtigen.“
Immer mehr Mietwohnungen werden verkauft statt vermietet
Der Wandel lässt sich inzwischen auch unmittelbar am Markt beobachten. Laut dem Mietmarkt-Observatorium von Bien’ici wurden 2019 noch 73 Prozent der neu auf den Markt gebrachten Einzimmerwohnungen zur Miete angeboten. Im Jahr 2026 sind es nur noch 47 Prozent.
Damit werden erstmals in diesem Zeitraum mehr der neu auf den Markt gebrachten Einzimmerwohnungen zum Verkauf als zur Vermietung angeboten: 53 Prozent stehen als Kauf zur Verfügung, nur 47 Prozent dem Mietmarkt.
Die Entwicklung ist ein deutliches Zeichen dafür, dass sich ein Teil der Eigentümer aus dem französischen Mietmarkt zurückzieht – und das in einer Zeit, in der der Wohnungsmarkt für Mieter ohnehin angespannt ist.
Eine neue Prognos-Berechnung zeigt: Durch die Reform des Heizungsgesetzes müssen Vermieter ab 2028 einen Teil der Netzentgelte und CO2-Abgaben ihrer Mieter übernehmen. (Archivbild) - Foto: Bernd Weißbrod/dpa
Das Heizen mit Gas wird wegen der Bestimmungen des neuen Heizungsgesetzes laut einer Berechnung des Beratungsinstituts Prognos für Vermieter künftig teuer.
Vermieter müssen demnach für eine mittelmäßig gedämmte 80-Quadratmeter-Wohnung ab 2029 jährliche Kosten in Höhe von 330 Euro tragen, wie das Nachrichtenmagazin „Spiegel“ am Montag berichtete. Das wären demnach 27 Prozent der Gesamtkosten.
Ab 2035 lägen die Kosten laut Berechnung bei 547 Euro im Jahr, der Höhepunkt wäre 2045 bei Kosten von 761 Euro im Jahr erreicht, fuhr der „Spiegel“ fort. In einem sehr ungünstigen Szenario betrügen die Kosten sogar etwa 1194 Euro im Jahr, und in ungedämmten Wohnungen käme es zu noch deutlich höheren Summen.
Grund ist das neue Gebäudemodernisierungsgesetz, laut dem sich Vermieter beim Einbau einer fossilen Heizung an den Heizkosten der Mieter beteiligen müssen.
Ab 2028 sollen Vermieter hälftig an den Netzentgelten und den CO2-Kosten beteiligt werden, ab 2029 sollen sie auch die Hälfte der Mehrkosten für die vorgeschriebene Beimischung biogener Brennstoffe tragen. Es gibt eine Härtefallklausel für Vermieter günstiger und alter Wohnungen – sie werden nur an den CO2-Kosten beteiligt.
Der Eigentümerverband Haus & Grund erklärte, „unter diesen Voraussetzungen wird sich für einen Vermieter kaum noch eine neue Gasheizung wirtschaftlich betreiben lassen“.
Die Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik bei Haus & Grund, Corinna Kodim, sagte dem „Spiegel“, Immobilieneigentümer, die technisch oder wirtschaftlich keine Alternative hätten, würden dann alte Gasheizungen möglichst lange weiterbetreiben, um einen Wechsel hinauszuzögern. Eine Wärmepumpe sei nicht für jedes Gebäude geeignet, betonte sie.
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat die schwarz-rote Koalition das sogenannte Heizungsgesetz der Ampel-Regierung ersetzt. Damit bleiben Weiterbetrieb und Neueinbau von Öl- und Gasheizungen langfristig möglich.
Von nun an neu eingebaute fossile Heizungen müssen aber ab 2029 zu zehn Prozent mit erneuerbaren Brennstoffen betrieben werden, bis 2040 steigt dieser Anteil auf 60 Prozent. Außerdem müssen Anbieter von Heizbrennstoffen bis 2045 vollständig auf alternative Materialien umstellen.(afp/red)
Bundestagssitzung am 10.07.2026. - Foto: via dts Nachrichtenagentur
In Kürze:
Die Bundesregierung hat das Gebäudeenergiegesetz durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzt.
Hauseigentümer dürfen künftig wieder frei über die Art ihrer Heizungsanlage entscheiden.
Bei neuen fossilen Heizanlagen müssen Vermieter tiefer in die Tasche greifen.
Auch Mieter betroffen – durch eventuelles Weiterreichen der Mehrkosten und Verknappung von Mietraum.
„Bio-Treppe“ und „Grüngasquote“ lösen die 65-Prozent-Regelung ab.
Das „Heizungsgesetz“ der früheren Ampel-Regierung ist bald Geschichte. Der Bundestag hat das neue Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Damit kippt die schwarz-rote Koalition zentrale Regelungen des bestehenden Gesetzes. Die Reform sollte am Freitag auch den Bundesrat passieren.
Unions-Fraktionsvize Sepp Müller sagte, Menschen hätten wieder Freiheit im Heizungskeller: „Wir ersetzen Bevormundung durch Wahlfreiheit.“ Scharfe Kritik kam aus der Opposition.
Grünen-Fraktionschefin Katharina Dröge sagte. „Diese Reform ist ein Brandbeschleuniger für die Klimakrise. Es ist völlig zukunftsvergessen, dass CDU und SPD wieder auf klimaschädliche Öl- und Gasheizungen setzen.“
Auch Umweltverbände warnen vor Rückschritten beim Klimaschutz und einer Kostenfalle für Mieterinnen und Mieter, wenn Vermieter neue Gasheizungen einbauen.
Kein „Reinregieren“ mehr?
„Mit dem bürokratischen Reinregieren in den Heizungskeller muss Schluss sein“ – so stand es im Wahlprogramm der Union. Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) hatte mit Blick auf die bestehenden Regelungen von einem „Zwang zur Wärmepumpe“ gesprochen.
Es solle nun Technologieoffenheit geben. Der CDU-Politiker Lars Rohwer sagte, die Koalition beende Habecks „Heizungsmurks“.
„Der Eigentümer hat wieder Entscheidungsfreiheit, welche Heizungsoption er wählen möchte“, heißt es im Gesetzentwurf. Reiche sagte, auch in Zukunft werde die Wärmepumpe eine dominierende Technologie bleiben. Bisher aber gebe es eine Zurückhaltung bei Investitionen.
Eckpunkte des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes im Überblick.
Foto: Epoch Times
Es trifft zunächst Vermieter
Die neue Version des Heizungsgesetzes nimmt Vermieter ab 2028 verstärkt in die Pflicht, sofern sie sich im Rahmen einer Neuinstallation für eine fossil betriebene Heizanlage entscheiden. Laut SPD-Fraktionschef Matthias Miersch sollen sie dann „künftig ökonomisch die Verantwortung übernehmen“.
So hat sich die Regierungskoalition aus Union und SPD darauf geeinigt, dass Vermieter in diesem Fall künftig die Kosten der Netzentgelte und des Brennstoffs zur Hälfte mittragen müssen, bei den fossilen und biogenen Brennstoffen jedoch nur die Mehrkosten. Dadurch bleibt der erneute Griff zu einer neuen fossilen Heizung zwar erlaubt, wird jedoch finanziell unattraktiver.
Konkret sollen sich Vermieter künftig beim Neueinbau einer Gas- oder Ölheizung erstmals hälftig an den Nebenkosten beteiligen, die für das Heizen anfallen. Dazu zählen:
CO₂-Preis,
Gasnetzentgelte,
Mehrkosten für biogene Anteile.
Von der Reform seien rund 5,5 Millionen Vermieter in Deutschland betroffen. Die meisten davon sind Kleinvermieter, die nur eine oder zwei einfache Wohnungen besitzen. Insgesamt befinden sich rund 16 Millionen Wohnungen in privater Hand. Das sind 64 Prozent, also knapp zwei Drittel, des gesamten deutschen Mietwohnungsbestandes.
Miersch betonte, dass die Bemühungen zum Klimaschutz für die Mieter bezahlbar bleiben müssten. „Wir konnten erreichen, die Kostenrisiken bei CO₂, Netzentgelten und Biogas konsequent zu halbieren“, so der Fraktionschef.
Den reinen Grundpreis für den fossilen Brennstoff, also den eigentlichen Gas- oder Ölpreis, bezahlt weiterhin vollständig der Mieter. Im Grundpreis ist allerdings der CO₂-Preis bereits enthalten, sodass der Mieter diesen zunächst voll bezahlt. Im Nachhinein erstattet der Vermieter dem Mieter die Hälfte des in der Abrechnung bezahlten Klimazuschlags. Die Mehrkosten für biogene Anteile entstehen aus der Erfüllung weiterer gesetzlicher Pflichten im Rahmen der Gesetzesänderung.
Die Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter klingt zunächst nach einer Entlastung. Laut dem zentralen Immobilienverband Haus & Grund löst sie das Grundproblem jedoch nicht. Dipl.-Ing. Corinna Kodim, Geschäftsführerin des Bereichs Energie, Umwelt, Technik, teilte der Epoch Times hierzu mit:
„Die Kosten entstehen durch staatliche Regulierung, steigende CO₂-Preise und teurere Brennstoffe. Am Ende wird Wohnen trotzdem teurer.“
Mit anderen Worten: Eine Entlastung der Mieter ist gleichzeitig eine Mehrbelastung für den Vermieter. Es ist daher anzunehmen, dass viele Vermieter die entstehenden Mehrkosten letztlich an den Mieter weiterreichen, etwa indirekt durch eine Mieterhöhung, sodass am Ende eher keine Entlastung, sondern nur eine geringere Steigerung erfolge.
Die Verteuerung ergebe sich laut Kodim „entweder über steigende Betriebskosten, über notwendige Investitionen in andere teure Heizungsoptionen oder über eine geringere Investitionsfähigkeit der Eigentümer“. Sie sieht das Risiko, dass sich private Vermieter aus dem Markt zurückziehen. Das könne den privaten Mietwohnungssektor unmittelbar schwächen.
Zugleich ist unklar, wie sich die Mehrkosten entwickeln. Faktoren hierfür sind die künftige Höhe der Nebenkosten. Vor allem die tatsächliche Entwicklung des CO₂-Preises ist ungewiss, da dieser ab dem kommenden Jahr vom nationalen in den europäischen Emissionshandel übergeht.
Was gilt für Hauseigentümer?
Eigenheimbesitzer, die selbst in ihrer Immobilie wohnen, tragen die anfallenden Heiz- und Zusatzkosten ohnehin komplett. Sie dürfen sich wieder die Heizanlage ihrer Wahl aussuchen. Wird es eine fossile Neuinstallation, müssen Eigenheimbesitzer die sogenannte Bio-Treppe einhalten, die im Artikel später dargestellt wird.
Entscheidet sich der Immobilieneigentümer hingegen für den Umstieg auf das Heizen mit erneuerbaren Energien, kann er auch künftig die staatlichen Förderungen beantragen. Grundsätzlich steht jedem Eigentümer ein Basiszuschuss von 30 Prozent der Gesamtkosten zu – unabhängig vom Einkommen. Für effizientere Erdwärmepumpen und Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel sind weitere 5 Prozent möglich – der sogenannte Effizienzbonus.
Nochmals 30 Prozent Zuschuss stehen für einkommensschwache Haushalte mit einem Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro bereit. Vor Steuerabzug entspricht das in etwa 50.000 Euro brutto. Zusammen mit der Grundförderung können Immobilienbesitzer so 65 Prozent der Anlagekosten durch Zuschüsse finanzieren.
Ferner gibt es den sogenannten Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent bis Ende 2025. In den Folgejahren reduziert sich dieser stufenweise. In Summe ergeben diese Boni 85 Prozent. Die maximal mögliche Förderquote beträgt jedoch 70 Prozent.
Die staatlichen Förderungen für Wärmepumpen in der Übersicht.
Foto: mf/Epoch Times
Neben der Förderung für den Heizungstausch können Immobilienbesitzer weitere Förderungen für zusätzliche Effizienzmaßnahmen beantragen. Darunter fallen etwa die Dämmung des Gebäudes oder der Einbau energieeffizienterer Türen und Fenster. Die Fördersätze liegen hier bei 15 Prozent. Förderanträge können bei der staatlichen Förderbank KfW eingereicht werden – auch rückwirkend für bereits begonnene Vorhaben.
Dennoch müssen Hauseigentümer zunächst für die gesamten Kosten selbst aufkommen, sowohl beim Einbau einer Wärmepumpe als auch bei weiteren Maßnahmen. Je nach Art der Anlage liegen diese bei mehreren Zehntausend Euro, im Bereich der energetischen Sanierung auch darüber. Erst wenn die Bauarbeiten abgeschlossen und alle Nachweise geprüft sind, können sich Eigentümer den zutreffenden Anteil erstatten lassen.
„Künftig können neben der Wärmepumpe, Fernwärme, hybriden Heizungsmodellen und Biomasseheizung weiterhin auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden“, heißt es in einem Eckpunktepapier der Union. Dadurch wolle man den Bürgern bei der Heizungswahl mehr Selbstbestimmung geben. „Wir stärken ihre Entscheidungsfreiheit und Eigenverantwortung, denn die Eigentümer wissen am besten, was in ihren Heizungskeller passt.“
Zudem soll das Heizungsgesetz künftig weniger bürokratisch sein. Das zeigt sich mit der Streichung der Paragrafen 71 bis 71p. Sie bildeten den Kern der Pflicht zum Einbau von Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien.
„Auch Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten streichen wir“, hat die Union im Entwurf mitgeteilt. Somit soll ebenso der Paragraf 72 des GEG wegfallen. Dieser verlangt die Austauschpflicht für alte Heizkessel. Demnach dürfen Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden. Für Heizkessel, die nach diesem Datum installiert wurden, gilt eine maximale Betriebsdauer von 30 Jahren. Das GModG streicht diese Begrenzung.
Das weitere Vorgehen ist damit grundsätzlich wieder technologieoffen. Der Bauherr besitzt somit hier wieder mehr Freiheit, die allerdings bedingt ist. Denn das Heizen mit fossilen Brennstoffen wird teurer, wie Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) bereits angekündigt hat.
Mehr Planungssicherheit?
Die voraussichtlich wegfallende 65-Prozent-Regelung sieht aktuell noch vor, dass jede neu eingebaute Heizung in Neubauten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Ab 1. Juli 2026 hätte sie auch für alle Gebäude in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gegriffen. Laut Branchenfachverbänden verschiebt sie sich zunächst aufgrund einer Änderung des aktuellen GEG um vier Monate auf den 1. November. Das soll für Rechtssicherheit bis zum Inkrafttreten des GModG sorgen.
Aus Sicht von Haus & Grund wird es mit der neuen Reform jedoch nicht wirklich besser. Im Gegenteil, sie bringe „mehr Verunsicherung“. „Eigentümer müssen Investitionsentscheidungen über Heizungen, Dämmung und energetische Sanierung für 20 bis 30 Jahre treffen“, erklärte Kodim. „Wenn sich Regeln, Förderbedingungen, Kostenverteilungen und politische Leitplanken ständig ändern, steigt das Risiko, die falsche Entscheidung zu treffen.“ Das führe nicht automatisch zu mehr Klimaschutz, sondern häufig zu Investitionszurückhaltung.
Besonders dieser starke Fokus der ehemaligen Ampelkoalition auf möglichst nur Wärmepumpen war heftig umstritten und hat viele Verbraucher verunsichert. Anfang 2024 bewirkte diese Politik das Gegenteil ihrer Zielsetzung. Es kam zu Rekordabsätzen bei Öl- und Gasheizungen, während sich der Absatz von Wärmepumpen reduzierte.
Bio-Treppe ab 2029
Entscheidet sich der Immobilienbesitzer künftig erneut für eine neue Öl- oder Gasheizung, gelten zusätzlich festgelegte Vorgaben zum Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe. Diese soll der Anlagenbetreiber dem herkömmlichen Brennstoff beimischen. Die Höhe des Beimischungsanteils ist durch die sogenannte Bio-Treppe definiert. Sie soll ab Anfang 2029 gelten.
Diese Treppe beinhaltet vier Stufen, die die Beimischungen von Biomethan, Wasserstoff, Wasserstoffderivaten sowie synthetischem Methan oder Bioöl vorschreiben. Diese Biostoffe sind meist teurer als normales Erdgas oder Heizöl.
Aus dem jüngsten Referentenentwurf der Bundesregierung geht hervor, dass die erste Stufe der Bio-Treppe ab 1. Januar 2029 greift. Der Gesetzgeber verlangt hier einen Anteil von mindestens 10 Prozent. Nur ein Jahr später sollen es schon mindestens 15 Prozent sein. Ab dem 1. Januar 2035 folgt eine Erhöhung auf mindestens 30 Prozent und ab 2040 auf mindestens 60 Prozent.
Bis 2045 wäre dann in diesem Übergangsprozess ein vollständiger Umstieg auf einen 100-Prozent-Anteil möglich. Bestehende Anlagen sind hiervon zunächst nicht betroffen. Bei den ersten drei der vier Stufen sollen sich Mieter und Vermieter je zur Hälfte den für diese biogenen Brennstoffe anfallenden Preisbestandteil aufteilen. Die Mehrkosten oberhalb von 30 Prozent, also ab der vierten Stufe, soll vollständig der Vermieter tragen.
Die ersten vier Stufen der Bio-Treppe des Gebäudemodernisierungsgesetzes sind im jüngsten Entwurf der Bundesregierung bereits festgelegt.
Foto: mf/Epoch Times
Grüngasquote
Eine weitere kostentreibende Regelung stellt die sogenannte Grüngasquote – oder Grünölquote – im GModG dar. Im Gegensatz zur Bio-Treppe gilt sie bei allen Heizanlagen, also auch den bestehenden fossilen. Hierbei sind Gaslieferanten verpflichtet, den Anteil erneuerbarer Gase wie Biomethan und Wasserstoff im Netz schrittweise zu erhöhen. Ähnliches gilt für Öllieferanten.
Die Bundesregierung will sie ab 2028 in Kraft treten lassen. Wie hoch die Anteile der beigemischten biogenen Brennstoffe sein sollen, ist noch nicht bekannt.
Dieser Artikel wurde am 12. Mai 2026 aktualisiert, um zu verdeutlichen, dass sich der Artikel auf einen Entwurf bezieht. Die finale Gesetztesfassung kann davon abweichen. Epoch Times wird weiter darüber berichten.
Für Millionen Deutsche ist Wohneigentum Teil der Altersvorsorge. Doch steigende Auflagen und politische Eingriffe sorgen für Verunsicherung. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa
In Kürze:
Rund zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland befinden sich in privater Hand.
Viele Eigentümer betrachten vermietete Wohnungen als Baustein ihrer Altersvorsorge.
Diskussionen über Mietpreisdeckel, energetische Auflagen und neue gesetzliche Vorgaben sorgen bei Vermietern für Verunsicherung.
Als Claudia K. Anfang der 2010er-Jahre ihre erste Eigentumswohnung in Berlin kaufte, sah sie darin in erster Linie eines: Altersvorsorge. Die Berliner Unternehmerin vertraute auf Betongold statt auf Aktien oder Versicherungsprodukte. „Eine Wohnung ist etwas Reales. Kein Finanzprodukt, das morgen verschwinden kann“, so sah sie es damals. Aus einer Wohnung wurden zwei, später vier. Die Kredite wurden bedient, die Mieteinnahmen stiegen langsam. Claudia K. sah sich nicht als Immobilieninvestorin, sondern als jemand, der für das Alter vorsorgt.
Säule des deutschen Mietwohnungsmarktes
Damit ist Claudia K. eine von vielen. Der deutsche Mietwohnungsmarkt wird bis heute maßgeblich von kleinen privaten Eigentümern getragen, auch wenn in der öffentlichen Debatte häufig von großen Wohnungskonzernen die Rede ist. 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands werden laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) von privaten Kleinvermietern angeboten.
Die Gruppe ist dabei deutlich kleinteiliger als die öffentliche Diskussion vermuten lässt. Laut einem aktuellen Gutachten der DI Deutschland.Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem IW besitzen 58 Prozent der 1.002 befragten privaten Vermieter nur eine einzige Mietwohnung.
Die Vermietung erfolgt dabei überwiegend langfristig und stellt für viele Eigentümer eher eine ergänzende Einkommensquelle dar. Bei mehr als der Hälfte der Befragten machen die Mieteinnahmen nur einen „geringen oder sogar vernachlässigbaren Anteil am Gesamteinkommen“ aus.
Viele dieser Eigentümer haben die Objekte geerbt oder über Jahrzehnte finanziert. Eigentümer wie Claudia K. wollen mit Immobilien für ihre Rente vorsorgen. So hat sie in Handarbeit mit ihrem inzwischen 75-jährigen Vater Wohnung für Wohnung vermietungsfähig renoviert.
Das verbreitete Bild des professionellen Immobilienunternehmers trifft daher auf einen großen Teil der privaten Vermieter nur eingeschränkt zu.
Heute, fünfzehn Jahre später, blickt sie mit deutlich mehr Unsicherheit auf ihre Vermögensplanung. Die Diskussionen um Mietpreisregulierungen, energetische Sanierungspflichten, steigende Grundsteuern und immer neue gesetzliche Anforderungen haben bei vielen privaten Vermietern wie ihr das Gefühl hervorgerufen, dass sich die Spielregeln grundlegend verändert haben.
Für Claudia K. ist die Entwicklung nicht nur eine politische Debatte, sondern eine persönliche Enttäuschung. Jahrzehntelang glaubte sie, mit ihren Wohnungen verantwortungsvoll für das Alter vorzusorgen. Nach ihrem BWL-Abschluss hatte sie sich selbstständig gemacht und führt seitdem ihre eigene Marketing-Agentur.
Nach den Erfahrungen der Finanzkrisen und angesichts der begrenzten Einlagensicherung bei Banken von 100.000 Euro erschien ihr Wohneigentum sicherer als viele andere Anlageformen. Außerdem ging sie davon aus, dass Mieten langfristig mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Inflation wachsen würden. Heute sieht sie diese Rechnung kritisch.
„Ich habe das Gefühl, dass mein Einkommen aus den Wohnungen als auch deren Wert durch politische Entscheidungen sinken.“ Für sie eine „doppelte Entwertung“ ihrer Altersvorsorge.
Sichtbar wurde es für Claudia K. „mit den Linken im Senat“ und mit dem Mietendeckel, der Anfang 2020 vom Land Berlin beschlossen wurde. Damals hatte sie eine Mieterin, die sich darauf berief und die Miete kürzte. „Da kam ein Betrag heraus, der nicht einmal die Kreditrate deckte.“
Tatsächlich wurde der Berliner Mietendeckel 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Die Richter entschieden, dass dem Land Berlin für eine solche Regelung die Gesetzgebungskompetenz fehlte.
Für Eigentümer wie Claudia K. blieb jedoch weniger die juristische Bewertung in Erinnerung als die Erfahrung, wie schnell politische Eingriffe bestehende Kalkulationen verändern können.
Eine andere Mieterin hat inzwischen angekündigt, die Miete auf Basis der 2019 eingeführten Mietpreisbremse zu kürzen. Sie will 450 Euro statt bisher 850 Euro Nettokaltmiete bezahlen, was im Vergleich zu anderen Mieten im Ortsteil Schöneberg durchaus im üblichen Rahmen liegt. Claudia K. soll rückwirkend auf drei Jahre Mietdauer 12.000 Euro zurückzahlen, sonst gehe der Fall vor Gericht.
„Da habe ich verstanden, wie schnell politische Entscheidungen eine jahrzehntelange Planung auf den Kopf stellen können.“
Zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen
Die politische Logik hinter Mietpreisbremsen und ähnlichen Regulierungen ist vergleichsweise klar: Wohnen gilt als Grundbedürfnis. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Mieter vor übermäßigen Preissteigerungen geschützt werden.
Tatsächlich sehen Mieterverbände die Lage vielfach anders als Eigentümer. Der Deutsche Mieterbund verweist darauf, dass die Wohnkosten für viele Haushalte inzwischen zur größten finanziellen Belastung geworden sind. Nach Angaben der Interessensvertretung gelten rund 6,6 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland als mit Wohnkosten überlastet. Rund 3,2 Millionen Haushalte wenden mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete und Heizkosten auf.
Ökonomen sind allerdings uneinig darüber, wie wirksam solche Instrumente wie Mietpreisbremsen langfristig sind. Während Mieterverbände sie als notwendiges Schutzinstrument betrachten, warnen zahlreiche Wirtschaftsforscher vor unerwünschten Nebenwirkungen.
Der Präsident des ifo Instituts, Clemens Fuest, argumentiert, dass Mietpreisbremsen zwar kurzfristig einzelne Mieter entlasten können, langfristig aber den Neubau bremsen und die Wohnungsknappheit verschärfen könnten. Wenn Investitionen unattraktiver werden, sinke die Bereitschaft, neuen Wohnraum zu schaffen. Die entscheidende Frage lautet daher: Schützt Regulierung den Wohnungsmarkt oder verschärft sie langfristig seine Probleme?
Was Claudia K. besonders beschäftigt, ist weniger eine einzelne Maßnahme als die Richtung insgesamt. Mietpreisbremse, Mietspiegelregelungen, Rückforderungsansprüche, Diskussionen über Eigenbedarf, Einschränkungen bei möbliertem Wohnen und energetische Auflagen – für sie ergibt sich daraus das Bild einer immer stärkeren Regulierung.
„Man hat oft das Gefühl, dass einem das Recht abgesprochen wird, mit dem eigenen Kapital überhaupt noch profitabel wirtschaften zu dürfen“, sagt sie. Der Vorwurf trifft sie persönlich. Denn sie sieht sich nicht als Spekulantin oder Großinvestorin, sondern als Selbstständige, die versucht hat, Verantwortung für ihre eigene Altersvorsorge zu übernehmen.
Besonders schmerzt sie die öffentliche Wahrnehmung. „Man wird schnell als unsozialer Kapitalist dargestellt, der nur Profit machen will.“ Dabei habe sie sich selbst nie so gesehen. Privat spendet sie regelmäßig für Obdachlose, den Tierschutz und hat drei Patenkinder im Ausland.
Die Vorstellung, Vermieter seien die Ursache der Wohnungsnot, hält sie für falsch. Man werde hier zum Sündenbock für etwas gemacht, das der Staat verursacht habe. „Vermieter werden für Fehlentwicklungen in der Migrations- und Investitionspolitik verantwortlich gemacht und für hausgemachte Probleme wie Wohnungsnot, lange Genehmigungsverfahren, Wohnungsbedarf und explodierte Kosten für Bau.“ Für die Ergebnisse der aktuellen Politik sollen private Personen aufkommen.
Tatsächlich haben sich die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Neben steigenden Zinsen haben sich auch die Baukosten massiv erhöht. Dazu kommen ein Fachkräftemangel, hohe Grundstückspreise und eine schwache Konjunktur.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich Wohnungsbauleistungen seit 2020 zeitweise zweistellig. Wohnungsökonomen und Branchenverbände sehen darin einen wesentlichen Grund für den Einbruch beim Wohnungsneubau.
„Trotzdem werden private Eigentümer oft behandelt, als wären sie die Schuldigen.“ Dabei sei der Staat selbst der Preistreiber für die Mieten, unter anderem auch durch hohe Energiepreise und die damit verbundenen, steigenden Nebenkosten, die zum Teil nicht einmal umlagefähig sind.
Streit um die Kosten der Energiewende
Besonders deutlich wird der Konflikt bei den Kosten der energetischen Modernisierung. Eigentümerverbände wie Haus & Grund warnen davor, dass private Kleinvermieter zunehmend zwischen politischen Vorgaben und wirtschaftlicher Realität aufgerieben werden.
Gerade ältere Eigentümer mit wenigen Wohnungen verfügten häufig nicht über die finanziellen Reserven, um umfangreiche Modernisierungen oder Heizungstausche problemlos zu stemmen. Der Eigentümerverband verweist darauf, dass rund zwei Drittel aller Mietwohnungen von privaten Vermietern bereitgestellt werden. Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke warnt deshalb davor, dass steigende Kosten die Investitionsfähigkeit vieler Eigentümer beeinträchtigen könnten.
Der Deutsche Mieterbund hält dagegen, dass Klimaschutzmaßnahmen wie das überarbeitete Heizungsgesetz nicht zu einer Überforderung von Mietern führen dürften. Der Verband fordert seit Jahren, die Kosten der energetischen Transformation stärker über staatliche Förderungen zu finanzieren. Modernisierungen dürften nicht automatisch zu höheren Warmmieten führen.
Damit zeigt sich ein grundsätzlicher Zielkonflikt der deutschen Wohnungspolitik: Einerseits sollen Gebäude klimafreundlicher werden, andererseits müssen Wohnen und Heizen bezahlbar bleiben. Die Frage, wer die Kosten der Energiewende trägt – Vermieter, Mieter, Staat oder Steuerzahler –, dürfte daher zu den zentralen politischen Streitfragen der kommenden Jahre gehören.
Würde sie heute noch einmal beginnen, würde die Unternehmerin Claudia K. vermutlich keine Wohnungen mehr kaufen. „Wahrscheinlich ETFs“, sagt sie. „Da habe ich keine Mieterwechsel, muss nicht für alles geradestehen […] und muss nicht ständig Angst haben, dass die Regeln wieder geändert werden.“
Inzwischen versucht sie, die Wohnungen schrittweise zu verkaufen. Das hätte sie vor einigen Jahren noch ausgeschlossen. „Früher dachte ich, Eigentum bedeutet, dass man selbst entscheiden kann. Heute bin ich mir da nicht mehr so sicher.“
Zwei ihrer Immobilien, eine 54 Quadratmeter große Wohnung im Friedrichshain und eine mit knapp 70 Quadratmetern in Pankow, stehen zum Verkauf. Aber es scheint eine Abwärtsspirale zu sein. Den gewünschten Preis kann sie aktuell nicht mehr erzielen. Für die BWLerin ist unter anderem dieser Grund klar: Auch die Käufer werden den gleichen Regularien und Unsicherheiten ausgesetzt – und wer investiert schon in eine Zukunft mit vielen Unwägbarkeiten?
Wenn private Vermieter aufgeben
Für Claudia K. ist das ein Signal, das über ihre persönliche Situation hinausgeht. Wenn selbst langjährige Eigentümer beginnen, Wohnungen zu verkaufen und neue Investitionen meiden, stellt sich für sie eine grundsätzliche Frage: Kann privates Wohneigentum unter den heutigen Rahmenbedingungen noch dieselbe Rolle als Altersvorsorge spielen wie für frühere Generationen?
Die Debatte reicht dabei weit über einzelne Eigentümer hinaus. Sie berührt eine zentrale Frage der deutschen Wohnungspolitik: Was passiert, wenn genau jene Menschen den Markt verlassen, die heute den Großteil der Mietwohnungen bereitstellen?
Schon heute verfehlt Deutschland seine Neubauziele deutlich. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im vergangenen Jahr 206.600 Wohnungen in Deutschland gebaut. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012.
Gleichzeitig wächst der Bedarf an Wohnraum in vielen Städten weiter. Sollte die Zahl privater Investoren sinken, könnte sich dieser Trend weiter verstärken.
Der politische Handlungsdruck bleibt hoch. Zusätzliche Regulierungen können zwar einzelne Mietergruppen entlasten, zugleich beeinflussen sie jedoch die Investitionsbereitschaft privater Eigentümer. Ob ausreichend neuer Wohnraum entsteht und bestehende Gebäude modernisiert werden, hängt daher wesentlich davon ab, ob Politik und Marktakteure einen tragfähigen Ausgleich zwischen sozialer Verträglichkeit, Klimaschutzzielen und wirtschaftlicher Tragfähigkeit finden.
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Neues Heizungsgesetz
Das Bundeskabinett hat heute das neue Heizungsgesetz beschlossen. Es soll am 1. Juli 2026 in Kraft treten. Hauseigentümer können damit wieder frei über die Art ihrer Heizungsanlage entscheiden. Doch bei neuen fossilen Heizanlagen müssen Vermieter tiefer in die Tasche greifen. Öl- und Gasheizungen sollen zunehmend mit alternativen Brennstoffen betrieben werden.
Union und SPD haben gestern sechs Stunden über Energiepreise und Reformen beraten. Vereinbart wurde ein Fahrplan für die Projekte, weitere Entscheidungen sollen Anfang Juni fallen. Die geplante 1.000-Euro-Prämie wird nach dem Aus im Bundesrat nicht weiter verfolgt. Der Preis für CO2 soll im kommenden Jahr wieder zwischen 55 und 65 Euro liegen.
Die deutsche Autoindustrie steckt in einer anhaltenden Standortkrise – verursacht durch hohe Energiepreise, Bürokratie und Steuern. Viele große Unternehmen haben mit Sparprogrammen begonnen. Der Verband der Automobilindustrie warnt vor einer neuen Eskalationsstufe, auch durch den Umstieg auf E-Mobilität. Bis 2035 könnten bis zu 225.000 Arbeitsplätze wegfallen.
US-Präsident Donald Trump ist heute Abend Ortszeit zu seinem China-Besuch in Peking angekommen. Begleitet wird Trump von 16 Spitzenmanagern großer US-Konzerne – darunter Tech-Milliardär Elon Musk und Nvidia-Chef Jensen Huang. Morgen Vormittag ist das offizielle Treffen mit Chinas Staatschef Xi Jinping geplant. Im Mittelpunkt der Gespräche stehen die Themen Iran und Handel.
Die Verbraucherzentrale Hamburg hat ihre Klage gegen den Milka-Hersteller Mondelez gewonnen. Das Landgericht Bremen wertete die Reduzierung bei einer Tafel Schokolade von 100 auf 90 Gramm bei gleichbleibender Verpackung als „relative Mogelpackung“. Mondelez hätte vier Monate lang deutlich auf die geringere Füllmenge hinweisen müssen.
Die Reform des Heizungsgesetzes kann sich auf die Kostenverteilung zwischen Mieter und Vermieter auswirken. - Foto: photoschmidt/iStock
In Kürze:
Die Bundesregierung will das Gebäudeenergiegesetz durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzen.
Hauseigentümer dürfen künftig wieder frei über die Art ihrer Heizungsanlage entscheiden.
Bei neuen fossilen Heizanlagen müssen Vermieter tiefer in die Tasche greifen.
Auch Mieter betroffen – durch eventuelles Weiterreichen der Mehrkosten und Verknappung von Mietraum.
„Bio-Treppe“ und „Grüngasquote“ lösen die 65-Prozent-Regelung ab.
Die Bundesregierung reformiert das Gebäudeenergiegesetz der vorherigen Ampelkoalition, auch Heizungsgesetz genannt. Zunächst ändert sich der Name: Künftig heißt es „Gebäudemodernisierungsgesetz“, kurz GModG.
Das grundlegende Ziel, „dass neue Heizungen in Zukunft überwiegend CO₂-frei betrieben werden“, bleibt aber bestehen. Zudem ist die Bundesregierung damit weiterhin bestrebt, die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie umzusetzen. Die Mitgliedstaaten sind verpflichtet, diese Vorgabe bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht umzusetzen. Dadurch soll die Dekarbonisierung im Gebäudesektor ungebremst voranschreiten.
Das Gesetzt liegt derzeit als Entwurf vor und Änderungen sind noch möglich. Der Artikel bezieht sich auf den Stand vom 05. Mai 2026. Das Bundeskabinett will das GModG am 13. Mai beschließen, danach berät der Bundestag. Sofern alles nach Plan verläuft, tritt das neue Heizungsgesetz am 1. Juli 2026 in Kraft und hat weitreichende Folgen für Hauseigentümer, Vermieter und Mieter.
Eckpunkte des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes im Überblick.
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Es trifft zunächst Vermieter
Die neue Version des Heizungsgesetzes nimmt Vermieter ab 2028 verstärkt in die Pflicht, sofern sie sich im Rahmen einer Neuinstallation für eine fossil betriebene Heizanlage entscheiden. Laut SPD-Fraktionschef Matthias Miersch sollen sie dann „künftig ökonomisch die Verantwortung übernehmen“.
So hat sich die Regierungskoalition aus Union und SPD darauf geeinigt, dass Vermieter in diesem Fall künftig die Kosten der Netzentgelte und des Brennstoffs zur Hälfte mittragen müssen, bei den fossilen und biogenen Brennstoffen jedoch nur die Mehrkosten. Dadurch bleibt der erneute Griff zu einer neuen fossilen Heizung zwar erlaubt, wird jedoch finanziell unattraktiver.
Konkret sollen sich Vermieter künftig beim Neueinbau einer Gas- oder Ölheizung erstmals hälftig an den Nebenkosten beteiligen, die für das Heizen anfallen. Dazu zählen:
CO₂-Preis,
Gasnetzentgelte,
Mehrkosten für biogene Anteile.
Von der Reform seien rund 5,5 Millionen Vermieter in Deutschland betroffen. Die meisten davon sind Kleinvermieter, die nur eine oder zwei einfache Wohnungen besitzen. Insgesamt befinden sich rund 16 Millionen Wohnungen in privater Hand. Das sind 64 Prozent, also knapp zwei Drittel, des gesamten deutschen Mietwohnungsbestandes.
Miersch betonte, dass die Bemühungen zum Klimaschutz für die Mieter bezahlbar bleiben müssten. „Wir konnten erreichen, die Kostenrisiken bei CO₂, Netzentgelten und Biogas konsequent zu halbieren“, so der Fraktionschef.
Den reinen Grundpreis für den fossilen Brennstoff, also den eigentlichen Gas- oder Ölpreis, bezahlt weiterhin vollständig der Mieter. Im Grundpreis ist allerdings der CO₂-Preis bereits enthalten, sodass der Mieter diesen zunächst voll bezahlt. Im Nachhinein erstattet der Vermieter dem Mieter die Hälfte des in der Abrechnung bezahlten Klimazuschlags. Die Mehrkosten für biogene Anteile entstehen aus der Erfüllung weiterer gesetzlicher Pflichten im Rahmen der Gesetzesänderung.
Die Aufteilung der Kosten zwischen Mieter und Vermieter klingt zunächst nach einer Entlastung. Laut dem zentralen Immobilienverband Haus & Grund löst sie das Grundproblem jedoch nicht. Dipl.-Ing. Corinna Kodim, Geschäftsführerin des Bereichs Energie, Umwelt, Technik, teilte der Epoch Times hierzu mit:
„Die Kosten entstehen durch staatliche Regulierung, steigende CO₂-Preise und teurere Brennstoffe. Am Ende wird Wohnen trotzdem teurer.“
Mit anderen Worten: Eine Entlastung der Mieter ist gleichzeitig eine Mehrbelastung für den Vermieter. Es ist daher anzunehmen, dass viele Vermieter die entstehenden Mehrkosten letztlich an den Mieter weiterreichen, etwa indirekt durch eine Mieterhöhung, sodass am Ende eher keine Entlastung, sondern nur eine geringere Steigerung erfolge.
Die Verteuerung ergebe sich laut Kodim „entweder über steigende Betriebskosten, über notwendige Investitionen in andere teure Heizungsoptionen oder über eine geringere Investitionsfähigkeit der Eigentümer“. Sie sieht das Risiko, dass sich private Vermieter aus dem Markt zurückziehen. Das könne den privaten Mietwohnungssektor unmittelbar schwächen.
Zugleich ist unklar, wie sich die Mehrkosten entwickeln. Faktoren hierfür sind die künftige Höhe der Nebenkosten. Vor allem die tatsächliche Entwicklung des CO₂-Preises ist ungewiss, da dieser ab dem kommenden Jahr vom nationalen in den europäischen Emissionshandel übergeht.
Was gilt für Hauseigentümer?
Eigenheimbesitzer, die selbst in ihrer Immobilie wohnen, tragen die anfallenden Heiz- und Zusatzkosten ohnehin komplett. Sie dürfen sich wieder die Heizanlage ihrer Wahl aussuchen. Wird es eine fossile Neuinstallation, müssen Eigenheimbesitzer die sogenannte Bio-Treppe einhalten, die im Artikel später dargestellt wird.
Entscheidet sich der Immobilieneigentümer hingegen für den Umstieg auf das Heizen mit erneuerbaren Energien, kann er auch künftig die staatlichen Förderungen beantragen. Grundsätzlich steht jedem Eigentümer ein Basiszuschuss von 30 Prozent der Gesamtkosten zu – unabhängig vom Einkommen. Für effizientere Erdwärmepumpen und Wärmepumpen mit natürlichem Kältemittel sind weitere 5 Prozent möglich – der sogenannte Effizienzbonus.
Nochmals 30 Prozent Zuschuss stehen für einkommensschwache Haushalte mit einem Jahreseinkommen von unter 40.000 Euro bereit. Vor Steuerabzug entspricht das in etwa 50.000 Euro brutto. Zusammen mit der Grundförderung können Immobilienbesitzer so 65 Prozent der Anlagekosten durch Zuschüsse finanzieren.
Ferner gibt es den sogenannten Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent bis Ende 2025. In den Folgejahren reduziert sich dieser stufenweise. In Summe ergeben diese Boni 85 Prozent. Die maximal mögliche Förderquote beträgt jedoch 70 Prozent.
Die staatlichen Förderungen für Wärmepumpen in der Übersicht.
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Neben der Förderung für den Heizungstausch können Immobilienbesitzer weitere Förderungen für zusätzliche Effizienzmaßnahmen beantragen. Darunter fallen etwa die Dämmung des Gebäudes oder der Einbau energieeffizienterer Türen und Fenster. Die Fördersätze liegen hier bei 15 Prozent. Förderanträge können bei der staatlichen Förderbank KfW eingereicht werden – auch rückwirkend für bereits begonnene Vorhaben.
Dennoch müssen Hauseigentümer zunächst für die gesamten Kosten selbst aufkommen, sowohl beim Einbau einer Wärmepumpe als auch bei weiteren Maßnahmen. Je nach Art der Anlage liegen diese bei mehreren Zehntausend Euro, im Bereich der energetischen Sanierung auch darüber. Erst wenn die Bauarbeiten abgeschlossen und alle Nachweise geprüft sind, können sich Eigentümer den zutreffenden Anteil erstatten lassen.
„Künftig können neben der Wärmepumpe, Fernwärme, hybriden Heizungsmodellen und Biomasseheizung weiterhin auch Gas- und Ölheizungen eingebaut werden“, heißt es in einem Eckpunktepapier der Union. Dadurch wolle man den Bürgern bei der Heizungswahl mehr Selbstbestimmung geben. „Wir stärken ihre Entscheidungsfreiheit und Eigenverantwortung, denn die Eigentümer wissen am besten, was in ihren Heizungskeller passt.“
Zudem soll das Heizungsgesetz künftig weniger bürokratisch sein. Das zeigt sich mit der Streichung der Paragrafen 71 bis 71p. Sie bildeten den Kern der Pflicht zum Einbau von Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien.
„Auch Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten streichen wir“, hat die Union im Entwurf mitgeteilt. Somit soll ebenso der Paragraf 72 des GEG wegfallen. Dieser verlangt die Austauschpflicht für alte Heizkessel. Demnach dürfen Öl- und Gasheizungen, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden. Für Heizkessel, die nach diesem Datum installiert wurden, gilt eine maximale Betriebsdauer von 30 Jahren. Das GModG streicht diese Begrenzung.
Das weitere Vorgehen ist damit grundsätzlich wieder technologieoffen. Der Bauherr besitzt somit hier wieder mehr Freiheit, die allerdings bedingt ist. Denn das Heizen mit fossilen Brennstoffen wird teurer, wie Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) bereits angekündigt hat.
Mehr Planungssicherheit?
Die voraussichtlich wegfallende 65-Prozent-Regelung sieht aktuell noch vor, dass jede neu eingebaute Heizung in Neubauten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Ab 1. Juli 2026 hätte sie auch für alle Gebäude in Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern gegriffen. Laut Branchenfachverbänden verschiebt sie sich zunächst aufgrund einer Änderung des aktuellen GEG um vier Monate auf den 1. November. Das soll für Rechtssicherheit bis zum Inkrafttreten des GModG sorgen.
Aus Sicht von Haus & Grund wird es mit der neuen Reform jedoch nicht wirklich besser. Im Gegenteil, sie bringe „mehr Verunsicherung“. „Eigentümer müssen Investitionsentscheidungen über Heizungen, Dämmung und energetische Sanierung für 20 bis 30 Jahre treffen“, erklärte Kodim. „Wenn sich Regeln, Förderbedingungen, Kostenverteilungen und politische Leitplanken ständig ändern, steigt das Risiko, die falsche Entscheidung zu treffen.“ Das führe nicht automatisch zu mehr Klimaschutz, sondern häufig zu Investitionszurückhaltung.
Besonders dieser starke Fokus der ehemaligen Ampelkoalition auf möglichst nur Wärmepumpen war heftig umstritten und hat viele Verbraucher verunsichert. Anfang 2024 bewirkte diese Politik das Gegenteil ihrer Zielsetzung. Es kam zu Rekordabsätzen bei Öl- und Gasheizungen, während sich der Absatz von Wärmepumpen reduzierte.
Bio-Treppe ab 2029
Entscheidet sich der Immobilienbesitzer künftig erneut für eine neue Öl- oder Gasheizung, gelten zusätzlich festgelegte Vorgaben zum Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe. Diese soll der Anlagenbetreiber dem herkömmlichen Brennstoff beimischen. Die Höhe des Beimischungsanteils ist durch die sogenannte Bio-Treppe definiert. Sie soll ab Anfang 2029 gelten.
Diese Treppe beinhaltet vier Stufen, die die Beimischungen von Biomethan, Wasserstoff, Wasserstoffderivaten sowie synthetischem Methan oder Bioöl vorschreiben. Diese Biostoffe sind meist teurer als normales Erdgas oder Heizöl.
Aus dem jüngsten Referentenentwurf der Bundesregierung geht hervor, dass die erste Stufe der Bio-Treppe ab 1. Januar 2029 greift. Der Gesetzgeber verlangt hier einen Anteil von mindestens 10 Prozent. Nur ein Jahr später sollen es schon mindestens 15 Prozent sein. Ab dem 1. Januar 2035 folgt eine Erhöhung auf mindestens 30 Prozent und ab 2040 auf mindestens 60 Prozent.
Bis 2045 wäre dann in diesem Übergangsprozess ein vollständiger Umstieg auf einen 100-Prozent-Anteil möglich. Bestehende Anlagen sind hiervon zunächst nicht betroffen. Bei den ersten drei der vier Stufen sollen sich Mieter und Vermieter je zur Hälfte den für diese biogenen Brennstoffe anfallenden Preisbestandteil aufteilen. Die Mehrkosten oberhalb von 30 Prozent, also ab der vierten Stufe, soll vollständig der Vermieter tragen.
Die ersten vier Stufen der Bio-Treppe des Gebäudemodernisierungsgesetzes sind im jüngsten Entwurf der Bundesregierung bereits festgelegt.
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Grüngasquote
Eine weitere kostentreibende Regelung stellt die sogenannte Grüngasquote – oder Grünölquote – im GModG dar. Im Gegensatz zur Bio-Treppe gilt sie bei allen Heizanlagen, also auch den bestehenden fossilen. Hierbei sind Gaslieferanten verpflichtet, den Anteil erneuerbarer Gase wie Biomethan und Wasserstoff im Netz schrittweise zu erhöhen. Ähnliches gilt für Öllieferanten.
Die Bundesregierung will sie ab 2028 in Kraft treten lassen. Wie hoch die Anteile der beigemischten biogenen Brennstoffe sein sollen, ist noch nicht bekannt.
Dieser Artikel wurde am 12. Mai 2026 aktualisiert, um zu verdeutlichen, dass sich der Artikel auf einen Entwurf bezieht. Die finale Gesetztesfassung kann davon abweichen. Epoch Times wird weiter darüber berichten.
