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„Doppelte Entwertung“: Warum Wohnungseigentümer ihre Altersvorsorge plötzlich infrage stellen

Für Millionen Deutsche ist Wohneigentum Teil der Altersvorsorge. Doch steigende Auflagen und politische Eingriffe sorgen für Verunsicherung. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa

In Kürze:

  • Rund zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland befinden sich in privater Hand.
  • Viele Eigentümer betrachten vermietete Wohnungen als Baustein ihrer Altersvorsorge.
  • Diskussionen über Mietpreisdeckel, energetische Auflagen und neue gesetzliche Vorgaben sorgen bei Vermietern für Verunsicherung.
 

Als Claudia K. Anfang der 2010er-Jahre ihre erste Eigentumswohnung in Berlin kaufte, sah sie darin in erster Linie eines: Altersvorsorge. Die Berliner Unternehmerin vertraute auf Betongold statt auf Aktien oder Versicherungsprodukte. „Eine Wohnung ist etwas Reales. Kein Finanzprodukt, das morgen verschwinden kann“, so sah sie es damals. Aus einer Wohnung wurden zwei, später vier. Die Kredite wurden bedient, die Mieteinnahmen stiegen langsam. Claudia K. sah sich nicht als Immobilieninvestorin, sondern als jemand, der für das Alter vorsorgt.

Säule des deutschen Mietwohnungsmarktes

Damit ist Claudia K. eine von vielen. Der deutsche Mietwohnungsmarkt wird bis heute maßgeblich von kleinen privaten Eigentümern getragen, auch wenn in der öffentlichen Debatte häufig von großen Wohnungskonzernen die Rede ist. 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands werden laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) von privaten Kleinvermietern angeboten.
Die Gruppe ist dabei deutlich kleinteiliger als die öffentliche Diskussion vermuten lässt. Laut einem aktuellen Gutachten der DI Deutschland.Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem IW besitzen 58 Prozent der 1.002 befragten privaten Vermieter nur eine einzige Mietwohnung.
Die Vermietung erfolgt dabei überwiegend langfristig und stellt für viele Eigentümer eher eine ergänzende Einkommensquelle dar. Bei mehr als der Hälfte der Befragten machen die Mieteinnahmen nur einen „geringen oder sogar vernachlässigbaren Anteil am Gesamteinkommen“ aus.
Viele dieser Eigentümer haben die Objekte geerbt oder über Jahrzehnte finanziert. Eigentümer wie Claudia K. wollen mit Immobilien für ihre Rente vorsorgen. So hat sie in Handarbeit mit ihrem inzwischen 75-jährigen Vater Wohnung für Wohnung vermietungsfähig renoviert.
Das verbreitete Bild des professionellen Immobilienunternehmers trifft daher auf einen großen Teil der privaten Vermieter nur eingeschränkt zu.
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Eine „doppelte Entwertung“ der Altersvorsorge

Heute, fünfzehn Jahre später, blickt sie mit deutlich mehr Unsicherheit auf ihre Vermögensplanung. Die Diskussionen um Mietpreisregulierungen, energetische Sanierungspflichten, steigende Grundsteuern und immer neue gesetzliche Anforderungen haben bei vielen privaten Vermietern wie ihr das Gefühl hervorgerufen, dass sich die Spielregeln grundlegend verändert haben.

Für Claudia K. ist die Entwicklung nicht nur eine politische Debatte, sondern eine persönliche Enttäuschung. Jahrzehntelang glaubte sie, mit ihren Wohnungen verantwortungsvoll für das Alter vorzusorgen. Nach ihrem BWL-Abschluss hatte sie sich selbstständig gemacht und führt seitdem ihre eigene Marketing-Agentur.

Nach den Erfahrungen der Finanzkrisen und angesichts der begrenzten Einlagensicherung bei Banken von 100.000 Euro erschien ihr Wohneigentum sicherer als viele andere Anlageformen. Außerdem ging sie davon aus, dass Mieten langfristig mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Inflation wachsen würden. Heute sieht sie diese Rechnung kritisch.

„Ich habe das Gefühl, dass mein Einkommen aus den Wohnungen als auch deren Wert durch politische Entscheidungen sinken.“ Für sie eine „doppelte Entwertung“ ihrer Altersvorsorge.

Sichtbar wurde es für Claudia K. „mit den Linken im Senat“ und mit dem Mietendeckel, der Anfang 2020 vom Land Berlin beschlossen wurde. Damals hatte sie eine Mieterin, die sich darauf berief und die Miete kürzte. „Da kam ein Betrag heraus, der nicht einmal die Kreditrate deckte.“

Tatsächlich wurde der Berliner Mietendeckel 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Die Richter entschieden, dass dem Land Berlin für eine solche Regelung die Gesetzgebungskompetenz fehlte.

Für Eigentümer wie Claudia K. blieb jedoch weniger die juristische Bewertung in Erinnerung als die Erfahrung, wie schnell politische Eingriffe bestehende Kalkulationen verändern können.

Eine andere Mieterin hat inzwischen angekündigt, die Miete auf Basis der 2019 eingeführten Mietpreisbremse zu kürzen. Sie will 450 Euro statt bisher 850 Euro Nettokaltmiete bezahlen, was im Vergleich zu anderen Mieten im Ortsteil Schöneberg durchaus im üblichen Rahmen liegt. Claudia K. soll rückwirkend auf drei Jahre Mietdauer 12.000 Euro zurückzahlen, sonst gehe der Fall vor Gericht.

„Da habe ich verstanden, wie schnell politische Entscheidungen eine jahrzehntelange Planung auf den Kopf stellen können.“

Zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen

Die politische Logik hinter Mietpreisbremsen und ähnlichen Regulierungen ist vergleichsweise klar: Wohnen gilt als Grundbedürfnis. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Mieter vor übermäßigen Preissteigerungen geschützt werden.

Tatsächlich sehen Mieterverbände die Lage vielfach anders als Eigentümer. Der Deutsche Mieterbund verweist darauf, dass die Wohnkosten für viele Haushalte inzwischen zur größten finanziellen Belastung geworden sind. Nach Angaben der Interessensvertretung gelten rund 6,6 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland als mit Wohnkosten überlastet. Rund 3,2 Millionen Haushalte wenden mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete und Heizkosten auf.

Ökonomen sind allerdings uneinig darüber, wie wirksam solche Instrumente wie Mietpreisbremsen langfristig sind. Während Mieterverbände sie als notwendiges Schutzinstrument betrachten, warnen zahlreiche Wirtschaftsforscher vor unerwünschten Nebenwirkungen.

Der Präsident des ifo Instituts, Clemens Fuest, argumentiert, dass Mietpreisbremsen zwar kurzfristig einzelne Mieter entlasten können, langfristig aber den Neubau bremsen und die Wohnungsknappheit verschärfen könnten. Wenn Investitionen unattraktiver werden, sinke die Bereitschaft, neuen Wohnraum zu schaffen. Die entscheidende Frage lautet daher: Schützt Regulierung den Wohnungsmarkt oder verschärft sie langfristig seine Probleme?

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Veränderte Rahmenbedingungen

Was Claudia K. besonders beschäftigt, ist weniger eine einzelne Maßnahme als die Richtung insgesamt. Mietpreisbremse, Mietspiegelregelungen, Rückforderungsansprüche, Diskussionen über Eigenbedarf, Einschränkungen bei möbliertem Wohnen und energetische Auflagen – für sie ergibt sich daraus das Bild einer immer stärkeren Regulierung.

„Man hat oft das Gefühl, dass einem das Recht abgesprochen wird, mit dem eigenen Kapital überhaupt noch profitabel wirtschaften zu dürfen“, sagt sie. Der Vorwurf trifft sie persönlich. Denn sie sieht sich nicht als Spekulantin oder Großinvestorin, sondern als Selbstständige, die versucht hat, Verantwortung für ihre eigene Altersvorsorge zu übernehmen.

Besonders schmerzt sie die öffentliche Wahrnehmung. „Man wird schnell als unsozialer Kapitalist dargestellt, der nur Profit machen will.“ Dabei habe sie sich selbst nie so gesehen. Privat spendet sie regelmäßig für Obdachlose, den Tierschutz und hat drei Patenkinder im Ausland.

Die Vorstellung, Vermieter seien die Ursache der Wohnungsnot, hält sie für falsch. Man werde hier zum Sündenbock für etwas gemacht, das der Staat verursacht habe. „Vermieter werden für Fehlentwicklungen in der Migrations- und Investitionspolitik verantwortlich gemacht und für hausgemachte Probleme wie Wohnungsnot, lange Genehmigungsverfahren, Wohnungsbedarf und explodierte Kosten für Bau.“ Für die Ergebnisse der aktuellen Politik sollen private Personen aufkommen.

Tatsächlich haben sich die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Neben steigenden Zinsen haben sich auch die Baukosten massiv erhöht. Dazu kommen ein Fachkräftemangel, hohe Grundstückspreise und eine schwache Konjunktur.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich Wohnungsbauleistungen seit 2020 zeitweise zweistellig. Wohnungsökonomen und Branchenverbände sehen darin einen wesentlichen Grund für den Einbruch beim Wohnungsneubau.

„Trotzdem werden private Eigentümer oft behandelt, als wären sie die Schuldigen.“ Dabei sei der Staat selbst der Preistreiber für die Mieten, unter anderem auch durch hohe Energiepreise und die damit verbundenen, steigenden Nebenkosten, die zum Teil nicht einmal umlagefähig sind.

Streit um die Kosten der Energiewende

Besonders deutlich wird der Konflikt bei den Kosten der energetischen Modernisierung. Eigentümerverbände wie Haus & Grund warnen davor, dass private Kleinvermieter zunehmend zwischen politischen Vorgaben und wirtschaftlicher Realität aufgerieben werden.

Gerade ältere Eigentümer mit wenigen Wohnungen verfügten häufig nicht über die finanziellen Reserven, um umfangreiche Modernisierungen oder Heizungstausche problemlos zu stemmen. Der Eigentümerverband verweist darauf, dass rund zwei Drittel aller Mietwohnungen von privaten Vermietern bereitgestellt werden. Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke warnt deshalb davor, dass steigende Kosten die Investitionsfähigkeit vieler Eigentümer beeinträchtigen könnten.

Der Deutsche Mieterbund hält dagegen, dass Klimaschutzmaßnahmen wie das überarbeitete Heizungsgesetz nicht zu einer Überforderung von Mietern führen dürften. Der Verband fordert seit Jahren, die Kosten der energetischen Transformation stärker über staatliche Förderungen zu finanzieren. Modernisierungen dürften nicht automatisch zu höheren Warmmieten führen.
Damit zeigt sich ein grundsätzlicher Zielkonflikt der deutschen Wohnungspolitik: Einerseits sollen Gebäude klimafreundlicher werden, andererseits müssen Wohnen und Heizen bezahlbar bleiben. Die Frage, wer die Kosten der Energiewende trägt – Vermieter, Mieter, Staat oder Steuerzahler –, dürfte daher zu den zentralen politischen Streitfragen der kommenden Jahre gehören.
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Würde sie heute noch einmal beginnen, würde die Unternehmerin Claudia K. vermutlich keine Wohnungen mehr kaufen. „Wahrscheinlich ETFs“, sagt sie. „Da habe ich keine Mieterwechsel, muss nicht für alles geradestehen […] und muss nicht ständig Angst haben, dass die Regeln wieder geändert werden.“

Inzwischen versucht sie, die Wohnungen schrittweise zu verkaufen. Das hätte sie vor einigen Jahren noch ausgeschlossen. „Früher dachte ich, Eigentum bedeutet, dass man selbst entscheiden kann. Heute bin ich mir da nicht mehr so sicher.“

Zwei ihrer Immobilien, eine 54 Quadratmeter große Wohnung im Friedrichshain und eine mit knapp 70 Quadratmetern in Pankow, stehen zum Verkauf. Aber es scheint eine Abwärtsspirale zu sein. Den gewünschten Preis kann sie aktuell nicht mehr erzielen. Für die BWLerin ist unter anderem dieser Grund klar: Auch die Käufer werden den gleichen Regularien und Unsicherheiten ausgesetzt – und wer investiert schon in eine Zukunft mit vielen Unwägbarkeiten?

Wenn private Vermieter aufgeben

Für Claudia K. ist das ein Signal, das über ihre persönliche Situation hinausgeht. Wenn selbst langjährige Eigentümer beginnen, Wohnungen zu verkaufen und neue Investitionen meiden, stellt sich für sie eine grundsätzliche Frage: Kann privates Wohneigentum unter den heutigen Rahmenbedingungen noch dieselbe Rolle als Altersvorsorge spielen wie für frühere Generationen?

Die Debatte reicht dabei weit über einzelne Eigentümer hinaus. Sie berührt eine zentrale Frage der deutschen Wohnungspolitik: Was passiert, wenn genau jene Menschen den Markt verlassen, die heute den Großteil der Mietwohnungen bereitstellen?

Schon heute verfehlt Deutschland seine Neubauziele deutlich. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im vergangenen Jahr 206.600 Wohnungen in Deutschland gebaut. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012.

Gleichzeitig wächst der Bedarf an Wohnraum in vielen Städten weiter. Sollte die Zahl privater Investoren sinken, könnte sich dieser Trend weiter verstärken.

Der politische Handlungsdruck bleibt hoch. Zusätzliche Regulierungen können zwar einzelne Mietergruppen entlasten, zugleich beeinflussen sie jedoch die Investitionsbereitschaft privater Eigentümer. Ob ausreichend neuer Wohnraum entsteht und bestehende Gebäude modernisiert werden, hängt daher wesentlich davon ab, ob Politik und Marktakteure einen tragfähigen Ausgleich zwischen sozialer Verträglichkeit, Klimaschutzzielen und wirtschaftlicher Tragfähigkeit finden.

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Linken-Parteitag: Neue Führung soll Erfolgskurs sichern

Der Bundestagsabgeordnete Luigi Pantisano möchte Linken-Vorsitzender werden. (Archivbild) - Foto: Michael Kappeler/dpa

In Kürze:

  • Die Linke wählt auf ihrem Parteitag in Potsdam eine neue Parteiführung und setzt auf Luigi Pantisano als Nachfolger von Jan van Aken.
  • Nach dem Bundestagswahlerfolg und starkem Mitgliederzuwachs liegt die Partei in Umfragen inzwischen bei rund 12 Prozent.
  • Die Parteiführung will verstärkt Arbeiter, Beschäftigte und sozial Schwächere ansprechen, die zuletzt häufig zur AfD abgewandert sind.
 
Vom 19. bis 21. Juni wird die Linke in Potsdam ihren Bundesparteitag abhalten. Dabei steht die Neuwahl ihres Vorstands im Mittelpunkt. Gleichzeitig möchte die Partei vor dem Hintergrund einer sich wandelnden politischen Landschaft in Deutschland ihren überraschenden Erfolg bei der Bundestagswahl fortsetzen.
Die seit Oktober 2024 amtierende Doppelspitze steht vor einer Veränderung. Die damals erstmals in diese Funktion gewählte Co-Parteivorsitzende Ines Schwerdtner wird sich zur Wiederwahl stellen. Demgegenüber hatte ihr bisheriger Sprecherkollege Jan van Aken im April angekündigt, aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr zur Verfügung zu stehen. Als Nachfolger schlug er den baden-württembergischen Bundestagsabgeordneten Luigi Pantisano vor, der sich daraufhin ebenfalls zur Kandidatur bereit erklärte.

Linke wächst auf 112.000 Mitglieder an

Politisch befindet sich die Linke derzeit in einer günstigen Ausgangslage. Bereits im Vorjahr war es ihr gelungen, in einer beispiellosen Aufholjagd den eigenen Verbleib im Bundestag abzusichern. Noch im Sommer 2024 galt die Partei als Auslaufmodell, Umfragen sahen sie über Monate hinweg bei lediglich 2 bis 3 Prozent. Die „Aktion Silberlocke“, im Zuge derer sich die Aushängeschilder Gregor Gysi, Dietmar Bartsch und Bodo Ramelow um Direktmandate bewarben, galt als letzte Chance, den Verbleib der Partei im Parlament zu sichern.
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Inzwischen hat sich die Lage grundlegend verändert. In der jüngsten YouGov-Umfrage liegt die Linke bei 12 Prozent und damit gleichauf mit der SPD. Seit Beginn des Jahres hat sich zudem ihre Mitgliederzahl verdoppelt. Derzeit gehören 112.000 Menschen der Partei an, wobei die meisten Neuzugänge unter 30 Jahre alt sind.
Etwa 70 Prozent ihrer Wähler bei der Bundestagswahl bezeichneten sich als Überzeugungswähler – nur eine Minderheit hatte die Linke aus Protest oder taktischen Gründen gewählt. Überdurchschnittliche Ergebnisse erzielte die Partei bei Jung- und Erstwählern, insbesondere bei jungen Frauen. Der Versuch der früheren Spitzenfunktionärin Sahra Wagenknecht, die Linke mit ihrer Parteineugründung im Parteienspektrum abzulösen, scheint gescheitert.

Wachstum geringer als bei anderen Oppositionsparteien

Allerdings konnte die Linke ihre phasenweisen Erfolge auf Bundesebene seit ihrer Entstehung aus dem Zusammenschluss von PDS und WASG im Jahr 2007 nie in eine Regierungsbeteiligung ummünzen. Vonseiten der Union besteht ein Unvereinbarkeitsbeschluss. Zudem scheiterte eine gemeinsame Mehrheit mit den bevorzugten Partnern SPD und Grünen, die theoretisch 2005 und 2013 möglich gewesen wäre, am fehlenden Interesse der beiden Parteien.
Auf Länderebene regiert die Linke derzeit in Bremen und Mecklenburg-Vorpommern mit. In Thüringen ist die CDU-geführte Landesregierung aufgrund der Mehrheitsverhältnisse im Landtag bei wichtigen Vorhaben auf die Zusammenarbeit mit der Linken angewiesen. Eine ähnliche Konstellation könnte nach der Landtagswahl im Herbst auch in Sachsen-Anhalt entstehen.
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Gleichzeitig wächst die Linkspartei in der Wählergunst langsamer als die anderen im Bundestag vertretenen Oppositionsparteien. Im Durchschnitt aller jüngst erhobenen Umfragen würde die Linke um 2,1 Prozent mehr als bei der Bundestagswahl 2025 auf sich vereinen können. Demgegenüber würden die Grünen ein Plus von 2,4 Prozent verzeichnen, die AfD eines von 6,9 Prozent.

Geringstes Wählerpotenzial aller Bundestagsparteien

Auch bei der Potenzialanalyse von INSA können sich nur 22,5 Prozent aller Befragten grundsätzlich vorstellen, die Linke zu wählen. Demgegenüber reicht das Wählerpotenzial der Grünen bis zu 28 Prozent, jenes von Union und SPD jeweils bis zu 33 Prozent und das der AfD bis zu 35 Prozent.
Zudem hat sich bei der Bundestagswahl sowie bei den bisherigen Landtags- und Kommunalwahlen des Jahres 2026 ein weiterer Trend gezeigt: Überdurchschnittliche Ergebnisse erzielt die Linke vor allem in Großstädten und Regionen mit einem hohen Akademikeranteil. In diesem Wählersegment steht sie in direkter Konkurrenz zu den Grünen.
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Demgegenüber ist die Partei unter Arbeitern und Geringverdienern deutlich schwächer vertreten – also gerade in jenen Wählergruppen, für die sie den Anspruch erhebt, Politik zu machen. Dort ist die Neigung, die AfD zu wählen oder der Wahl fernzubleiben, deutlich stärker ausgeprägt als die Bereitschaft, die Linke zu unterstützen. Darin liegt auch ein wesentlicher Unterschied zu den 2000er-Jahren, als die Linke beziehungsweise ihre Vorgängerparteien PDS und WASG unter Arbeitslosen und sozial Schwächeren vergleichsweise großen Zuspruch genossen.

Pantisano will die Linke für Arbeiter wählbar machen

Ines Schwerdtner hatte in ihrer bisherigen Zeit als Bundesvorsitzende versucht, die Linke nach dem Vorbild der KPÖ in Graz oder Salzburg als „Kümmerer“-Partei zu etablieren. Im Mittelpunkt standen dabei Alltagsthemen wie hohe Mieten und steigende Lebensmittelpreise. Wie schon bei der PDS in Ostdeutschland nach der Wende sollte auf kommunaler Ebene der Servicegedanke im Vordergrund stehen. Dadurch sollte die Nähe zwischen Partei und Wählern gestärkt werden.
Auch ihr designierter künftiger Sprecherkollege Luigi Pantisano will die Linke als Partei etablieren, die wieder Politik „für die Krankenschwester, den Busfahrer und den Industriearbeiter“ macht. Obwohl der Landesverband in Baden-Württemberg als einer der schwächsten bundesweit gilt und bei der Landtagswahl 2026 erneut den Einzug in den Landtag verpasste, gilt Pantisano innerhalb der Bundespartei als Hoffnungsträger.
Pantisano erklärte gegenüber der Nachrichtenagentur AFP, er wolle die Sorgen und Nöte der Erwerbstätigen stärker aufgreifen. Es gebe eine „immense Wut bei denjenigen, die den Laden am Laufen halten, also Arbeiterinnen und Arbeitern“. Diese führt er unter anderem auf die Rhetorik von Bundeskanzler Friedrich Merz zurück, der aus seiner Sicht Narrative kultiviere, wonach Arbeitnehmer Krankenstände vortäuschten sowie länger arbeiten und später in Rente gehen sollten.
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Die Partei will sich „als Steinhaus“ aufbauen

Die Linke will nun „an die Werkstore gehen und dort ins Gespräch kommen“. Seit Ende April gibt es auch eine Hotline, bei der sich Beschäftigte mit Anliegen wenden können. Zudem müsse die Partei „hinter den Arbeiterinnen und Arbeitern stehen, wenn Konzernbosse mit Tarifkürzungen und Werksschließungen drohen“.
Auf diese Weise hofft Pantisano, auch dem Abwandern von Arbeitnehmern aus sozial schwächeren Milieus zur AfD entgegenwirken zu können. Diese schaffe es zwar, die Wut der Menschen aufzugreifen, habe jedoch „keinen Plan, wie der Wohlstand gesichert werden kann“. Mit dem Leitantrag „Die Linke als Steinhaus bauen“ skizziert die Partei zudem, wie sie vor allem jüngere Wähler ansprechen will, „die sich aus Wut das erste Mal für die AfD entscheiden oder sich in politische Apathie zurückziehen“.
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Im Kern geht es der Partei dabei um die Verteidigung eines ausgebauten Sozialstaats, der aus Sicht der Linken eine Grundbedingung für den Erhalt demokratischer Strukturen ist. Die Partei will in der sich abzeichnenden „neuen Weltordnung“ Europa als Friedensmacht etablieren. Diese soll sich – ungeachtet der kolonialistischen Vergangenheit – mit dem Globalen Süden solidarisieren und durch ein hohes Maß an sozialer Absicherung ihre Attraktivität gegenüber den Weltmächten bewahren.

Zohran Mamdani als Vorbild – auch im Umgang mit Israel

Zu den Forderungen im Antrag gehören auch Entlastungen im Alltag, Eingriffe in den Wohnungsmarkt, ein staatlicher Investitionsfonds für den industriellen Umbau sowie eine Vermögenssteuer. Pantisano selbst nennt New Yorks Bürgermeister Zohran Mamdani als eines seiner politischen Vorbilder.
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Die „Jüdische Allgemeine“ interpretiert die Bezugnahme zu Mamdani dahingehend, dass damit auch eine kritischere Haltung gegenüber der israelischen Politik verbunden sein könnte. Eine direkte Verknüpfung zu Israel stellt der Leitantrag der Linken jedoch nicht her. Das Thema Israelpolitik, das die Partei zuletzt innerparteilich belastet hatte, spielt dort insgesamt nur eine untergeordnete Rolle.
Nach Felix Banaszak bei den Grünen will künftig auch Pantisano bei der Linken verstärkt das Arbeiterpublikum ansprechen. Der Diplom-Ingenieur und Architekt aus Stuttgart ist zudem Mitglied der Gewerkschaft Verdi. Ursula Münch von der Akademie für Politische Bildung in Tutzing äußert sich jedoch skeptisch hinsichtlich der Erfolgsaussichten von Pantisanos Strategie.

Expertin: „Viele Arbeiter wollen keinen Kampf gegen den Klimawandel“

Münch erklärt gegenüber AFP, dass das Zielpublikum und dessen Interessen insgesamt zu unterschiedlich seien, um die von der Linken betriebene Verknüpfung von Themen zu tragen. Dies betreffe etwa ökologische Fragen, internationale Positionierungen und soziale Gerechtigkeit: „Viele Arbeiter wollen keinen Kampf gegen den Klimawandel und keine internationale Solidarität mit den Palästinensern, sondern bezahlbare Wohnungen.“
Daher bleibe die Linke in einer „gewissen Zerrissenheit“, die sich auch durch „flotte Social-Media-Auftritte der Fraktionsvorsitzenden“ nicht überdecken lasse. Unklar bleibt zudem, ob Anträge zu „Solidarität mit Sexarbeiterinnen“, „Abschaffung des Werbeverbots für die Pille danach“, „Gegen die Ausbeutung von Pferden“, „Verbot der privaten Nutzung von Feuerwerkskörpern“, „reproduktiver Selbstbestimmung“ oder „Solidarität mit Kuba“ tatsächlich die dringlichsten Anliegen der neu adressierten Zielgruppen treffen.
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Wohnungswirtschaft warnt vor Minusrekord am Bau

Die Wohnungswirtschaft rechnet mit einem weiteren Rückgang beim Wohnungsbau. (Archivbild) - Foto: Patrick Pleul/dpa
Der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft schlägt Alarm: Deutschland droht in diesem Jahr ein weiterer Minusrekord am Bau.
„Deutschland erlebt eine historische Wohnraumkrise“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko dem Nachrichtenmagazin „Focus“. Irankrieg, steigende Baukosten, Inflation und Zinsen, aber auch Koalitionsstreitigkeiten drohten, den „Aufschwung abzuwürgen“, bevor er begonnen habe.

Branche kritisiert hohe Kosten und Bürokratie

Im vergangenen Jahr wurden laut GdW-Zahlen noch 206.000 neue Wohnungen fertiggestellt – und das war schon ein Rekordtief. Gedaschko fürchtet, dass man dieses Jahr „sogar unter die Marke von 200.000 rutschen könnte. Und das, obwohl im sozialen Wohnungsbau quasi alle neuen Zusatzkosten bislang `weggefördert` werden. Das kann nicht mehr lange gut gehen für den Steuerzahler.“
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Auch die Regierung treffe eine Mitverantwortung dafür, dass nicht wenigstens die Kosten gesenkt würden: „Wir bewegen uns in einem furchtbaren Bürokratie-Dschungel – nicht nur, weil bislang alle teuren DIN-Normen eingehalten werden müssen und immer neue, kostenträchtige erfunden werden“, sagte Gedaschko dem „Focus“.

Verband fordert einfachere Baustandards

Dem müsse man einen neuen, bezahlbaren, rechtssicheren Basisstandard entgegensetzen, den man auch im Mietrecht gut gebrauchen könnte. Der neue Standard entspräche etwa dem Bauen des Jahres 2006.
„Die beiden SPD-regierten Ministerien Bau und Justiz wollen leider etwas ganz anderes: eine jeweils individuell vertraglich völlig neu zu vereinbarende Regelung.“ Das werde noch teurer und sei „nicht die Deutschland-Geschwindigkeit, die wir dringend bräuchten“.
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Fazit des Verbands-Präsidenten, dessen Mitgliedsunternehmen für rund sechs Millionen Wohnungen im Land stehen: „Wenn wir wenigstens den einfacheren Gebäudetyp E mit dem Basisstandard endlich hätten, könnten wir 15 Prozent günstiger bauen. Wir könnten dadurch mindestens zehn Prozent mehr Sozialwohnungen fürs gleiche Geld bauen. Will nur in Berlin irgendwie niemand hören.“
Gedaschkos Prognose fürs laufende Jahr: „Für Mieter wird sich auch mittelfristig an den akuten Notlagen nichts ändern. Der Markt wird weiterhin von Mangelverwaltung dominiert. Bauherren müssen mit erneut steigenden Kosten rechnen. Es wird also schlicht noch weniger gebaut als eh schon.“ (dts/red)
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Wohnungsmarkt im Wandel: Warum Mieten steigen und Kaufpreise stagnieren

Wohnanlagen stehen dicht an dicht, doch bezahlbarer Wohnraum bleibt vielerorts knapp. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa

In Kürze:

  • Mieten steigen weiter deutlich, während Kaufpreise stagnieren – kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels am Wohnungsmarkt.
  • Hohe Zinsen und teurere Finanzierungen bremsen den Eigentumserwerb und verschieben die Nachfrage in den Mietmarkt.
  • Zu wenig Neubau bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu anhaltender Knappheit und treibt die Mieten weiter in die Höhe.
  • Der Markt wird unflexibler: Eigentum bleibt für viele unerschwinglich, Ausweichräume wie das Umland geraten ebenfalls unter Druck.
 
Wer derzeit eine Wohnung sucht oder über einen Kauf nachdenkt, erlebt keinen normalen Markt mehr, sondern einen, der sich in fast entgegengesetzte Richtungen bewegt. Die Mieten steigen, die Kaufpreise treten auf der Stelle. Was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Verschiebung. Die oft gestellte Frage, ob der Markt kippt, ist deshalb irreführend. Er kippt nicht – er verändert seine Struktur.
Der aktuelle Wohnindex des ersten Quartals 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beschreibt diese Entwicklung. Demnach lagen die Neuvertragsmieten im ersten Jahresquartal bundesweit 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Kaufpreise nur moderat zulegten und im Quartalsvergleich praktisch stagnierten. Der Markt für Wohneigentum hat somit an Dynamik verloren, ohne dass sich daraus eine spürbare Entlastung ergeben hätte.
Dass es sich dabei nicht um eine Momentaufnahme handelt, bestätigt auch der Immobilienpreisindex für das erste Quartal des Forschungsinstituts empirica. Mit Blick auf den Mietmarkt heißt es dort, der Anstieg im Bestand zeige „weiter einen konstanten Trend ohne Hinweis auf eine Trendwende“. Während die Kaufpreise also an Schwung verlieren, bleibt die Mietdynamik bemerkenswert stabil.

In ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vom November 2025 stellt die Deutsche Bundesbank fest: „Seit dem Jahr 2023 durchlief der Finanzzyklus eine ausgeprägte Abschwungphase. In dieser Zeit gingen die vormals aufgebauten Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem geordnet, wenn auch nicht vollständig, zurück.“

Korrektur statt Einbruch

Der Preisrückgang am Immobilienmarkt scheint demnach weniger Ausdruck eines Einbruchs als Teil einer Korrektur überhöhter Bewertungen zu sein. Zugleich deutet sich bereits eine Stabilisierung an. So heißt es von der Bundesbank weiter: „Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutet auf eine Erholung hin.“

Vereinfacht gesagt, liegen die Immobilienpreise inzwischen wieder näher an dem, was durch Einkommen, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erklärbar ist.

Gleichzeitig bleibt das Grundproblem bestehen. Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht im Gleichgewicht. Einerseits sind Immobilienkäufe durch gestiegene Zinsen deutlich teurer geworden. Das bremst die Nachfrage nach Eigentum.

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Die Bundesbank schreibt in ihrem Bericht, dass bis 2027 rund 20 Prozent der Immobilienkredite refinanziert werden. Der bestehende Kredit muss also durch einen neuen ersetzt oder verlängert werden. Dabei könnten die Zinssätze laut Schätzungen der Bundesbank „im Zuge der Umschuldung von derzeit etwa 2,5 Prozent auf 4 Prozent steigen“.

Allerdings weist die Zentralbank auch darauf hin, dass dieser Zinsanstieg nicht unbedingt zu einer Neubelastung der Haushalte führt. Viele Kreditnehmer haben ihre Schulden in den vergangenen Jahren bereits teilweise zurückgezahlt. Gleichzeitig sind die Einkommen gestiegen. Dadurch fällt die höhere Zinslast für viele weniger stark ins Gewicht, als zunächst zu erwarten wäre. In der Summe bedeutet das: Die Finanzierung wird zwar teurer, doch die tatsächliche Mehrbelastung bleibt bei vielen Haushalten begrenzt.

Zu wenig Wohnraum, zu viel Nachfrage

Aus heutiger Sicht bestätigt sich damit, was Prognosen bereits in den vergangenen Jahren angedeutet haben. Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens EY vom August blieb die Baukonjunktur zunächst schwach: 2025 erwies sich wie erwartet als Übergangsjahr, in dem sich die Bautätigkeit kaum erholte. Erst im Laufe des Jahres 2026, so die Einschätzung der Berater, zeichnet sich nun eine vorsichtige Belebung ab.

Die Gründe für die anhaltende Schwächephase wirken weiterhin nach. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten veranlassten Investoren, Projekte zu verschieben oder ganz aufzugeben – insbesondere im Wohnungsneubau. Entsprechend blieb das Angebot hinter dem Bedarf zurück.
Zwar sorgen inzwischen stabilere Zinsen, eine etwas freundlichere Konjunktur und politische Impulse für erste Entlastung. Doch die strukturelle Lücke zwischen Nachfrage und Neubau ist noch nicht geschlossen. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wirkt daher fort und bleibt ein zentraler Treiber für die Preisentwicklung.
Dass diese Entwicklung strukturell ist, zeigt auch die aktuelle Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“, die im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau erstellt wurde. Darin wird die Lage deutlich beschrieben: „Je nach Schätzung fehlen aktuell mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen in Deutschland.“ Zudem bleibe der Neubau hinter dem Bedarf zurück, sodass sich „das strukturelle Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten weiter verfestigt“.
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Warum Mieten weiter steigen

Diese Lage erklärt, warum sich die Preise zwar stabilisieren, aber nicht deutlich nachgeben. Die anhaltende Knappheit wirkt wie ein Puffer nach unten und verhindert stärkere Preisrückgänge, ohne zugleich neuen Auftrieb zu erzeugen.

Der Wohnungsmarkt reagiert zudem langsamer als andere Märkte. Neubauten entstehen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, zeigt sich der Druck zunächst dort, wo die Preise flexibel sind, nämlich bei den Neuvertragsmieten. Genau das ist derzeit zu beobachten.

Die Daten des IW und von empirica untermauern diese Entwicklung: Während die Mieten im Bestand weiter zulegen, zeigten sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt sogar leichte Preisrückgänge im Quartalsvergleich.

Während der Druck auf dem Mietmarkt unmittelbar sichtbar wird, wirken im Kaufsegment zusätzliche Bremsfaktoren. Vor allem die Finanzierungskosten spielen eine zentrale Rolle. Gestiegene Zinsen haben den Erwerb von Wohneigentum deutlich verteuert und die Nachfrage gedämpft. Daraus ergibt sich ein paradoxer Zustand: Die Preise steigen kaum noch, doch Eigentum bleibt für viele Haushalte unerschwinglich, da neben dem Kaufpreis auch die monatliche Belastung entscheidend ist.

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Der Druck wandert ins Umland

Die Folge ist eine Verschiebung der Nachfrage. Haushalte, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleiben auf dem Mietmarkt. Dort trifft zusätzliche Nachfrage auf ein ohnehin knappes Angebot. Die steigenden Mieten sind daher weniger Ausdruck kurzfristiger überhöhter Bewertungen, sondern vielmehr die Folge struktureller Engpässe.

Regional bleibt der Mietdruck insgesamt hoch. Zwar sanken die Mieten in Berlin laut dem IW zuletzt um 0,8 Prozent, doch dies ist kein Zeichen einer Entspannung, sondern lediglich eine statistische Gegenbewegung zu den zuvor besonders starken Anstiegen infolge des ausgelaufenen Mietendeckels.

Entscheidend ist vielmehr die Dynamik im Umland: Rund um die Metropolen legten die Mieten um 4,2 Prozent zu und damit stärker als in den Städten selbst. Der Bericht beschreibt den zugrunde liegenden Mechanismus unmissverständlich: „Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.“

Energieeffizienz als Preisfaktor

Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der den Markt nachhaltig verändert: die Energieeffizienz. Gebäude mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, während effiziente Objekte an Attraktivität gewinnen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten verstärken diesen Trend und wirken sich über höhere Kosten auch auf Bau und Finanzierung aus.

„Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Dieser Trend verfestigt sich: Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“

Die Einschätzungen verschiedener Institutionen sind dabei bemerkenswert einheitlich. Weder das IW noch empirica oder andere Marktbeobachter sehen einen bevorstehenden Einbruch. Vielmehr zeigt sich ein Markt, der sich unter neuen Rahmenbedingungen neu ausrichtet.

Die eigentliche Schieflage liegt in der fehlenden Durchlässigkeit. Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer, der lange Zeit ein zentrales Ventil des Marktes war, funktioniert immer seltener. Gleichzeitig verlieren klassische Ausweichbewegungen, etwa ins Umland, ihre entlastende Wirkung. Der Markt wird enger, unflexibler und für viele Haushalte schwerer zugänglich. Genau darin liegt die langfristige Herausforderung.