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„Doppelte Entwertung“: Warum Wohnungseigentümer ihre Altersvorsorge plötzlich infrage stellen

Für Millionen Deutsche ist Wohneigentum Teil der Altersvorsorge. Doch steigende Auflagen und politische Eingriffe sorgen für Verunsicherung. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa

In Kürze:

  • Rund zwei Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland befinden sich in privater Hand.
  • Viele Eigentümer betrachten vermietete Wohnungen als Baustein ihrer Altersvorsorge.
  • Diskussionen über Mietpreisdeckel, energetische Auflagen und neue gesetzliche Vorgaben sorgen bei Vermietern für Verunsicherung.
 

Als Claudia K. Anfang der 2010er-Jahre ihre erste Eigentumswohnung in Berlin kaufte, sah sie darin in erster Linie eines: Altersvorsorge. Die Berliner Unternehmerin vertraute auf Betongold statt auf Aktien oder Versicherungsprodukte. „Eine Wohnung ist etwas Reales. Kein Finanzprodukt, das morgen verschwinden kann“, so sah sie es damals. Aus einer Wohnung wurden zwei, später vier. Die Kredite wurden bedient, die Mieteinnahmen stiegen langsam. Claudia K. sah sich nicht als Immobilieninvestorin, sondern als jemand, der für das Alter vorsorgt.

Säule des deutschen Mietwohnungsmarktes

Damit ist Claudia K. eine von vielen. Der deutsche Mietwohnungsmarkt wird bis heute maßgeblich von kleinen privaten Eigentümern getragen, auch wenn in der öffentlichen Debatte häufig von großen Wohnungskonzernen die Rede ist. 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands werden laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) von privaten Kleinvermietern angeboten.
Die Gruppe ist dabei deutlich kleinteiliger als die öffentliche Diskussion vermuten lässt. Laut einem aktuellen Gutachten der DI Deutschland.Immobilien AG in Zusammenarbeit mit dem IW besitzen 58 Prozent der 1.002 befragten privaten Vermieter nur eine einzige Mietwohnung.
Die Vermietung erfolgt dabei überwiegend langfristig und stellt für viele Eigentümer eher eine ergänzende Einkommensquelle dar. Bei mehr als der Hälfte der Befragten machen die Mieteinnahmen nur einen „geringen oder sogar vernachlässigbaren Anteil am Gesamteinkommen“ aus.
Viele dieser Eigentümer haben die Objekte geerbt oder über Jahrzehnte finanziert. Eigentümer wie Claudia K. wollen mit Immobilien für ihre Rente vorsorgen. So hat sie in Handarbeit mit ihrem inzwischen 75-jährigen Vater Wohnung für Wohnung vermietungsfähig renoviert.
Das verbreitete Bild des professionellen Immobilienunternehmers trifft daher auf einen großen Teil der privaten Vermieter nur eingeschränkt zu.
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Eine „doppelte Entwertung“ der Altersvorsorge

Heute, fünfzehn Jahre später, blickt sie mit deutlich mehr Unsicherheit auf ihre Vermögensplanung. Die Diskussionen um Mietpreisregulierungen, energetische Sanierungspflichten, steigende Grundsteuern und immer neue gesetzliche Anforderungen haben bei vielen privaten Vermietern wie ihr das Gefühl hervorgerufen, dass sich die Spielregeln grundlegend verändert haben.

Für Claudia K. ist die Entwicklung nicht nur eine politische Debatte, sondern eine persönliche Enttäuschung. Jahrzehntelang glaubte sie, mit ihren Wohnungen verantwortungsvoll für das Alter vorzusorgen. Nach ihrem BWL-Abschluss hatte sie sich selbstständig gemacht und führt seitdem ihre eigene Marketing-Agentur.

Nach den Erfahrungen der Finanzkrisen und angesichts der begrenzten Einlagensicherung bei Banken von 100.000 Euro erschien ihr Wohneigentum sicherer als viele andere Anlageformen. Außerdem ging sie davon aus, dass Mieten langfristig mit der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und der Inflation wachsen würden. Heute sieht sie diese Rechnung kritisch.

„Ich habe das Gefühl, dass mein Einkommen aus den Wohnungen als auch deren Wert durch politische Entscheidungen sinken.“ Für sie eine „doppelte Entwertung“ ihrer Altersvorsorge.

Sichtbar wurde es für Claudia K. „mit den Linken im Senat“ und mit dem Mietendeckel, der Anfang 2020 vom Land Berlin beschlossen wurde. Damals hatte sie eine Mieterin, die sich darauf berief und die Miete kürzte. „Da kam ein Betrag heraus, der nicht einmal die Kreditrate deckte.“

Tatsächlich wurde der Berliner Mietendeckel 2021 vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt. Die Richter entschieden, dass dem Land Berlin für eine solche Regelung die Gesetzgebungskompetenz fehlte.

Für Eigentümer wie Claudia K. blieb jedoch weniger die juristische Bewertung in Erinnerung als die Erfahrung, wie schnell politische Eingriffe bestehende Kalkulationen verändern können.

Eine andere Mieterin hat inzwischen angekündigt, die Miete auf Basis der 2019 eingeführten Mietpreisbremse zu kürzen. Sie will 450 Euro statt bisher 850 Euro Nettokaltmiete bezahlen, was im Vergleich zu anderen Mieten im Ortsteil Schöneberg durchaus im üblichen Rahmen liegt. Claudia K. soll rückwirkend auf drei Jahre Mietdauer 12.000 Euro zurückzahlen, sonst gehe der Fall vor Gericht.

„Da habe ich verstanden, wie schnell politische Entscheidungen eine jahrzehntelange Planung auf den Kopf stellen können.“

Zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen

Die politische Logik hinter Mietpreisbremsen und ähnlichen Regulierungen ist vergleichsweise klar: Wohnen gilt als Grundbedürfnis. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Mieter vor übermäßigen Preissteigerungen geschützt werden.

Tatsächlich sehen Mieterverbände die Lage vielfach anders als Eigentümer. Der Deutsche Mieterbund verweist darauf, dass die Wohnkosten für viele Haushalte inzwischen zur größten finanziellen Belastung geworden sind. Nach Angaben der Interessensvertretung gelten rund 6,6 Millionen Mieterhaushalte in Deutschland als mit Wohnkosten überlastet. Rund 3,2 Millionen Haushalte wenden mehr als 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für Miete und Heizkosten auf.

Ökonomen sind allerdings uneinig darüber, wie wirksam solche Instrumente wie Mietpreisbremsen langfristig sind. Während Mieterverbände sie als notwendiges Schutzinstrument betrachten, warnen zahlreiche Wirtschaftsforscher vor unerwünschten Nebenwirkungen.

Der Präsident des ifo Instituts, Clemens Fuest, argumentiert, dass Mietpreisbremsen zwar kurzfristig einzelne Mieter entlasten können, langfristig aber den Neubau bremsen und die Wohnungsknappheit verschärfen könnten. Wenn Investitionen unattraktiver werden, sinke die Bereitschaft, neuen Wohnraum zu schaffen. Die entscheidende Frage lautet daher: Schützt Regulierung den Wohnungsmarkt oder verschärft sie langfristig seine Probleme?

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Veränderte Rahmenbedingungen

Was Claudia K. besonders beschäftigt, ist weniger eine einzelne Maßnahme als die Richtung insgesamt. Mietpreisbremse, Mietspiegelregelungen, Rückforderungsansprüche, Diskussionen über Eigenbedarf, Einschränkungen bei möbliertem Wohnen und energetische Auflagen – für sie ergibt sich daraus das Bild einer immer stärkeren Regulierung.

„Man hat oft das Gefühl, dass einem das Recht abgesprochen wird, mit dem eigenen Kapital überhaupt noch profitabel wirtschaften zu dürfen“, sagt sie. Der Vorwurf trifft sie persönlich. Denn sie sieht sich nicht als Spekulantin oder Großinvestorin, sondern als Selbstständige, die versucht hat, Verantwortung für ihre eigene Altersvorsorge zu übernehmen.

Besonders schmerzt sie die öffentliche Wahrnehmung. „Man wird schnell als unsozialer Kapitalist dargestellt, der nur Profit machen will.“ Dabei habe sie sich selbst nie so gesehen. Privat spendet sie regelmäßig für Obdachlose, den Tierschutz und hat drei Patenkinder im Ausland.

Die Vorstellung, Vermieter seien die Ursache der Wohnungsnot, hält sie für falsch. Man werde hier zum Sündenbock für etwas gemacht, das der Staat verursacht habe. „Vermieter werden für Fehlentwicklungen in der Migrations- und Investitionspolitik verantwortlich gemacht und für hausgemachte Probleme wie Wohnungsnot, lange Genehmigungsverfahren, Wohnungsbedarf und explodierte Kosten für Bau.“ Für die Ergebnisse der aktuellen Politik sollen private Personen aufkommen.

Tatsächlich haben sich die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Neben steigenden Zinsen haben sich auch die Baukosten massiv erhöht. Dazu kommen ein Fachkräftemangel, hohe Grundstückspreise und eine schwache Konjunktur.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich Wohnungsbauleistungen seit 2020 zeitweise zweistellig. Wohnungsökonomen und Branchenverbände sehen darin einen wesentlichen Grund für den Einbruch beim Wohnungsneubau.

„Trotzdem werden private Eigentümer oft behandelt, als wären sie die Schuldigen.“ Dabei sei der Staat selbst der Preistreiber für die Mieten, unter anderem auch durch hohe Energiepreise und die damit verbundenen, steigenden Nebenkosten, die zum Teil nicht einmal umlagefähig sind.

Streit um die Kosten der Energiewende

Besonders deutlich wird der Konflikt bei den Kosten der energetischen Modernisierung. Eigentümerverbände wie Haus & Grund warnen davor, dass private Kleinvermieter zunehmend zwischen politischen Vorgaben und wirtschaftlicher Realität aufgerieben werden.

Gerade ältere Eigentümer mit wenigen Wohnungen verfügten häufig nicht über die finanziellen Reserven, um umfangreiche Modernisierungen oder Heizungstausche problemlos zu stemmen. Der Eigentümerverband verweist darauf, dass rund zwei Drittel aller Mietwohnungen von privaten Vermietern bereitgestellt werden. Haus-&-Grund-Präsident Kai Warnecke warnt deshalb davor, dass steigende Kosten die Investitionsfähigkeit vieler Eigentümer beeinträchtigen könnten.

Der Deutsche Mieterbund hält dagegen, dass Klimaschutzmaßnahmen wie das überarbeitete Heizungsgesetz nicht zu einer Überforderung von Mietern führen dürften. Der Verband fordert seit Jahren, die Kosten der energetischen Transformation stärker über staatliche Förderungen zu finanzieren. Modernisierungen dürften nicht automatisch zu höheren Warmmieten führen.
Damit zeigt sich ein grundsätzlicher Zielkonflikt der deutschen Wohnungspolitik: Einerseits sollen Gebäude klimafreundlicher werden, andererseits müssen Wohnen und Heizen bezahlbar bleiben. Die Frage, wer die Kosten der Energiewende trägt – Vermieter, Mieter, Staat oder Steuerzahler –, dürfte daher zu den zentralen politischen Streitfragen der kommenden Jahre gehören.
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Würde sie heute noch einmal beginnen, würde die Unternehmerin Claudia K. vermutlich keine Wohnungen mehr kaufen. „Wahrscheinlich ETFs“, sagt sie. „Da habe ich keine Mieterwechsel, muss nicht für alles geradestehen […] und muss nicht ständig Angst haben, dass die Regeln wieder geändert werden.“

Inzwischen versucht sie, die Wohnungen schrittweise zu verkaufen. Das hätte sie vor einigen Jahren noch ausgeschlossen. „Früher dachte ich, Eigentum bedeutet, dass man selbst entscheiden kann. Heute bin ich mir da nicht mehr so sicher.“

Zwei ihrer Immobilien, eine 54 Quadratmeter große Wohnung im Friedrichshain und eine mit knapp 70 Quadratmetern in Pankow, stehen zum Verkauf. Aber es scheint eine Abwärtsspirale zu sein. Den gewünschten Preis kann sie aktuell nicht mehr erzielen. Für die BWLerin ist unter anderem dieser Grund klar: Auch die Käufer werden den gleichen Regularien und Unsicherheiten ausgesetzt – und wer investiert schon in eine Zukunft mit vielen Unwägbarkeiten?

Wenn private Vermieter aufgeben

Für Claudia K. ist das ein Signal, das über ihre persönliche Situation hinausgeht. Wenn selbst langjährige Eigentümer beginnen, Wohnungen zu verkaufen und neue Investitionen meiden, stellt sich für sie eine grundsätzliche Frage: Kann privates Wohneigentum unter den heutigen Rahmenbedingungen noch dieselbe Rolle als Altersvorsorge spielen wie für frühere Generationen?

Die Debatte reicht dabei weit über einzelne Eigentümer hinaus. Sie berührt eine zentrale Frage der deutschen Wohnungspolitik: Was passiert, wenn genau jene Menschen den Markt verlassen, die heute den Großteil der Mietwohnungen bereitstellen?

Schon heute verfehlt Deutschland seine Neubauziele deutlich. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im vergangenen Jahr 206.600 Wohnungen in Deutschland gebaut. Das waren 18 Prozent weniger als im Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012.

Gleichzeitig wächst der Bedarf an Wohnraum in vielen Städten weiter. Sollte die Zahl privater Investoren sinken, könnte sich dieser Trend weiter verstärken.

Der politische Handlungsdruck bleibt hoch. Zusätzliche Regulierungen können zwar einzelne Mietergruppen entlasten, zugleich beeinflussen sie jedoch die Investitionsbereitschaft privater Eigentümer. Ob ausreichend neuer Wohnraum entsteht und bestehende Gebäude modernisiert werden, hängt daher wesentlich davon ab, ob Politik und Marktakteure einen tragfähigen Ausgleich zwischen sozialer Verträglichkeit, Klimaschutzzielen und wirtschaftlicher Tragfähigkeit finden.

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Schweiz stimmt am Sonntag über Zuwanderungsgrenze von 10 Millionen ab

Die Schweizer stimmen am Sonntag, 14. Juni, ab, ob die Bevölkerung bis 2050 die 10-Millionen-Marke nicht überschreiten darf. - Foto: via dts Nachrichtenagentur

In Kürze:

  • Eine Schweizer Initiative fordert eine maßvolle Zuwanderung.
  • Ziel ist der Erhalt von Lebensqualität und Wohlstand.
  • Seit 2002 ist die Bevölkerung um 1,7 Millionen gewachsen.
  • Die Regierung warnt vor möglichen Folgen.
 
Die Schweizer stimmen am Sonntag über eine Initiative der Schweizerischen Volkspartei (SVP) ab, die die Bevölkerung auf 10 Millionen Einwohner begrenzen will. In Umfragen liegen laut Agenturen die Gegner knapp vorn. Die Befürworter der Initiative behaupten, die Schweiz mit ihren 9,1 Millionen Einwohnern breche unter der Last der angeblichen „Massenimmigration“ zusammen. Die Regierung und die meisten anderen Parteien warnen hingegen vor katastrophalen Folgen einer Bevölkerungsobergrenze.

Fremd im eigenen Land

„Keine 10-Millionen-Schweiz!“ heißt die Volksinitiative der SVP, die sich gegen Migration und gegen eine Annäherung an die EU positioniert. Die Zuwanderung in die Schweiz sei „massiv zu hoch“, argumentieren die Initiatoren auf ihrer Internetseite. „Wohnungsnot, höhere Mieten, Zubetonierung der Landschaft, Stau und überfüllte Züge, steigende Kriminalität, ein Gesundheitswesen am Anschlag und sinkende Bildungsqualität“ seien die Folgen. Viele fühlten sich „fremd im eigenen Land“, daher „muss jetzt gehandelt werden“.
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Deshalb wollen die Initiatoren eine „maßvolle, geregelte Zuwanderung, um unsere Lebensqualität und unseren Wohlstand zu wahren“. Die Bevölkerung solle daher bis 2050 nicht über 10 Millionen steigen. Ende 2025 lebten rund 9,1 Millionen Menschen in der Alpenrepublik, heißt es auf der Website der Regierung. Somit sei die Zahl seit der Einführung der Personenfreizügigkeit im Jahr 2002 um rund 1,7 Millionen Bewohner gewachsen.
Die amtliche Statistik deutet darauf hin, dass bis 2055 rund 10,5 Millionen Menschen in der Schweiz leben werden. Sollte die Bevölkerung vor 2050 die 9,5-Millionen-Marke überschreiten, soll die Regierung der Initiative zufolge einschreiten und vor allem weniger Flüchtlinge aufnehmen sowie den Familiennachzug begrenzen, heißt es auf Seite 7 eines Flyers.  Falls die Bevölkerung vor 2050 dennoch auf über 10 Millionen wächst, soll die Schweiz ihr Abkommen mit der EU zur Personenfreizügigkeit nach zwei Jahren kündigen.

„Ausländerfeindlich“ und „kontraproduktiv“

Das ist für viele eine rote Linie, da es bedeuten würde, dass zwei 1999 und 2004 mit Brüssel unterzeichnete Vereinbarungen hinfällig würden, die der Schweiz einen weitreichenden Zugang zum europäischen Binnenmarkt ermöglichen. „Die Teilnahme der Schweiz an den EU-Abkommen von Schengen und Dublin würde ebenfalls infrage gestellt, wodurch die enge Zusammenarbeit in den Bereichen Sicherheit und Asyl gefährdet wäre“, zitieren Agenturen die Regierung in Bern, die die Schweizer auffordert, am kommenden Sonntag mit Nein zu stimmen.
Die Grünen lehnen das Vorhaben als „ausländerfeindlich“ ab, die Sozialdemokraten sprechen von einer „Chaos-Initiative“, die Zentrumsparteien von einer „oberflächlichen Lösung“. „Ich kann nachvollziehen, dass manche das Ende der Personenfreizügigkeit als Wunderlösung betrachten. Aber die Aufkündigung aller Abkommen mit Europa erscheint mir völlig kontraproduktiv“, sagt Cyril Aellen, Vizepräsident der liberalen Freisinnigen Partei.
Zudem unterschätze die SVP „die sehr konkreten negativen Folgen eines Bevölkerungsrückgangs“, da Ausländer in der Schweiz auch das Sozialsystem mitfinanzierten. „Die Lebenshaltungskosten würden deutlich steigen“, behauptet Aellen.
Die deutschsprachigen Kantone der Schweiz befürworten Einwanderungsbeschränkungen im Allgemeinen eher, während der französischsprachige Westen den EU-Abkommen positiver gegenübersteht. Um angenommen zu werden, benötigt die Initiative sowohl mehr als 50 Prozent der Stimmen auf nationaler Ebene als auch die Zustimmung von mehr als der Hälfte der Kantone.

Bundesstellen begleiten Studie

Eine aktuelle Studie der Universität Genf kommt zu dem Ergebnis, dass der mit der Initiative anvisierte Rückgang der erwerbsfähigen Bevölkerung negative wirtschaftliche Folgen hätte, da Schweizer Arbeitskräfte fehlen. Mehrere Bundesstellen haben die Studie „eng begleitet und verabschiedet“.
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Demnach machten Ende 2024 Ausländer 27,4 Prozent der Schweizer Bevölkerung aus. Rund 330.000 Deutsche leben in der Schweiz. Die meisten Ausländer in dem Land stammen aus Italien.
Manche Branchen sind stark auf ausländische Arbeitskräfte angewiesen. So machen sie im Gastgewerbe etwa 46 Prozent aus, auf dem Bau 34 Prozent, wobei Grenzgänger noch nicht mitgerechnet sind.
Die SVP sorgte bereits 2009 und 2021 mit Initiativen für Schlagzeilen, durch die Minarette und Burkas verboten wurden. 2014 stimmten die Schweizer zudem einer SVP-Initiative zu, die Quoten für Migranten, insbesondere für Europäer, wieder einführte. Bei der späteren Umsetzung verzichtete die Regierung jedoch auf eine vollständige Wiedereinführung solcher Quoten, weshalb die SVP ihr und dem Parlament vorwirft, den Volksentscheid nicht vollständig umgesetzt zu haben.
(Mit Material der Nachrichtenagenturen)
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Wohnungsmarkt im Wandel: Warum Mieten steigen und Kaufpreise stagnieren

Wohnanlagen stehen dicht an dicht, doch bezahlbarer Wohnraum bleibt vielerorts knapp. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa

In Kürze:

  • Mieten steigen weiter deutlich, während Kaufpreise stagnieren – kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels am Wohnungsmarkt.
  • Hohe Zinsen und teurere Finanzierungen bremsen den Eigentumserwerb und verschieben die Nachfrage in den Mietmarkt.
  • Zu wenig Neubau bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu anhaltender Knappheit und treibt die Mieten weiter in die Höhe.
  • Der Markt wird unflexibler: Eigentum bleibt für viele unerschwinglich, Ausweichräume wie das Umland geraten ebenfalls unter Druck.
 
Wer derzeit eine Wohnung sucht oder über einen Kauf nachdenkt, erlebt keinen normalen Markt mehr, sondern einen, der sich in fast entgegengesetzte Richtungen bewegt. Die Mieten steigen, die Kaufpreise treten auf der Stelle. Was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Verschiebung. Die oft gestellte Frage, ob der Markt kippt, ist deshalb irreführend. Er kippt nicht – er verändert seine Struktur.
Der aktuelle Wohnindex des ersten Quartals 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beschreibt diese Entwicklung. Demnach lagen die Neuvertragsmieten im ersten Jahresquartal bundesweit 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Kaufpreise nur moderat zulegten und im Quartalsvergleich praktisch stagnierten. Der Markt für Wohneigentum hat somit an Dynamik verloren, ohne dass sich daraus eine spürbare Entlastung ergeben hätte.
Dass es sich dabei nicht um eine Momentaufnahme handelt, bestätigt auch der Immobilienpreisindex für das erste Quartal des Forschungsinstituts empirica. Mit Blick auf den Mietmarkt heißt es dort, der Anstieg im Bestand zeige „weiter einen konstanten Trend ohne Hinweis auf eine Trendwende“. Während die Kaufpreise also an Schwung verlieren, bleibt die Mietdynamik bemerkenswert stabil.

In ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vom November 2025 stellt die Deutsche Bundesbank fest: „Seit dem Jahr 2023 durchlief der Finanzzyklus eine ausgeprägte Abschwungphase. In dieser Zeit gingen die vormals aufgebauten Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem geordnet, wenn auch nicht vollständig, zurück.“

Korrektur statt Einbruch

Der Preisrückgang am Immobilienmarkt scheint demnach weniger Ausdruck eines Einbruchs als Teil einer Korrektur überhöhter Bewertungen zu sein. Zugleich deutet sich bereits eine Stabilisierung an. So heißt es von der Bundesbank weiter: „Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutet auf eine Erholung hin.“

Vereinfacht gesagt, liegen die Immobilienpreise inzwischen wieder näher an dem, was durch Einkommen, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erklärbar ist.

Gleichzeitig bleibt das Grundproblem bestehen. Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht im Gleichgewicht. Einerseits sind Immobilienkäufe durch gestiegene Zinsen deutlich teurer geworden. Das bremst die Nachfrage nach Eigentum.

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Die Bundesbank schreibt in ihrem Bericht, dass bis 2027 rund 20 Prozent der Immobilienkredite refinanziert werden. Der bestehende Kredit muss also durch einen neuen ersetzt oder verlängert werden. Dabei könnten die Zinssätze laut Schätzungen der Bundesbank „im Zuge der Umschuldung von derzeit etwa 2,5 Prozent auf 4 Prozent steigen“.

Allerdings weist die Zentralbank auch darauf hin, dass dieser Zinsanstieg nicht unbedingt zu einer Neubelastung der Haushalte führt. Viele Kreditnehmer haben ihre Schulden in den vergangenen Jahren bereits teilweise zurückgezahlt. Gleichzeitig sind die Einkommen gestiegen. Dadurch fällt die höhere Zinslast für viele weniger stark ins Gewicht, als zunächst zu erwarten wäre. In der Summe bedeutet das: Die Finanzierung wird zwar teurer, doch die tatsächliche Mehrbelastung bleibt bei vielen Haushalten begrenzt.

Zu wenig Wohnraum, zu viel Nachfrage

Aus heutiger Sicht bestätigt sich damit, was Prognosen bereits in den vergangenen Jahren angedeutet haben. Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens EY vom August blieb die Baukonjunktur zunächst schwach: 2025 erwies sich wie erwartet als Übergangsjahr, in dem sich die Bautätigkeit kaum erholte. Erst im Laufe des Jahres 2026, so die Einschätzung der Berater, zeichnet sich nun eine vorsichtige Belebung ab.

Die Gründe für die anhaltende Schwächephase wirken weiterhin nach. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten veranlassten Investoren, Projekte zu verschieben oder ganz aufzugeben – insbesondere im Wohnungsneubau. Entsprechend blieb das Angebot hinter dem Bedarf zurück.
Zwar sorgen inzwischen stabilere Zinsen, eine etwas freundlichere Konjunktur und politische Impulse für erste Entlastung. Doch die strukturelle Lücke zwischen Nachfrage und Neubau ist noch nicht geschlossen. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wirkt daher fort und bleibt ein zentraler Treiber für die Preisentwicklung.
Dass diese Entwicklung strukturell ist, zeigt auch die aktuelle Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“, die im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau erstellt wurde. Darin wird die Lage deutlich beschrieben: „Je nach Schätzung fehlen aktuell mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen in Deutschland.“ Zudem bleibe der Neubau hinter dem Bedarf zurück, sodass sich „das strukturelle Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten weiter verfestigt“.
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Warum Mieten weiter steigen

Diese Lage erklärt, warum sich die Preise zwar stabilisieren, aber nicht deutlich nachgeben. Die anhaltende Knappheit wirkt wie ein Puffer nach unten und verhindert stärkere Preisrückgänge, ohne zugleich neuen Auftrieb zu erzeugen.

Der Wohnungsmarkt reagiert zudem langsamer als andere Märkte. Neubauten entstehen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, zeigt sich der Druck zunächst dort, wo die Preise flexibel sind, nämlich bei den Neuvertragsmieten. Genau das ist derzeit zu beobachten.

Die Daten des IW und von empirica untermauern diese Entwicklung: Während die Mieten im Bestand weiter zulegen, zeigten sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt sogar leichte Preisrückgänge im Quartalsvergleich.

Während der Druck auf dem Mietmarkt unmittelbar sichtbar wird, wirken im Kaufsegment zusätzliche Bremsfaktoren. Vor allem die Finanzierungskosten spielen eine zentrale Rolle. Gestiegene Zinsen haben den Erwerb von Wohneigentum deutlich verteuert und die Nachfrage gedämpft. Daraus ergibt sich ein paradoxer Zustand: Die Preise steigen kaum noch, doch Eigentum bleibt für viele Haushalte unerschwinglich, da neben dem Kaufpreis auch die monatliche Belastung entscheidend ist.

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Der Druck wandert ins Umland

Die Folge ist eine Verschiebung der Nachfrage. Haushalte, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleiben auf dem Mietmarkt. Dort trifft zusätzliche Nachfrage auf ein ohnehin knappes Angebot. Die steigenden Mieten sind daher weniger Ausdruck kurzfristiger überhöhter Bewertungen, sondern vielmehr die Folge struktureller Engpässe.

Regional bleibt der Mietdruck insgesamt hoch. Zwar sanken die Mieten in Berlin laut dem IW zuletzt um 0,8 Prozent, doch dies ist kein Zeichen einer Entspannung, sondern lediglich eine statistische Gegenbewegung zu den zuvor besonders starken Anstiegen infolge des ausgelaufenen Mietendeckels.

Entscheidend ist vielmehr die Dynamik im Umland: Rund um die Metropolen legten die Mieten um 4,2 Prozent zu und damit stärker als in den Städten selbst. Der Bericht beschreibt den zugrunde liegenden Mechanismus unmissverständlich: „Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.“

Energieeffizienz als Preisfaktor

Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der den Markt nachhaltig verändert: die Energieeffizienz. Gebäude mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, während effiziente Objekte an Attraktivität gewinnen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten verstärken diesen Trend und wirken sich über höhere Kosten auch auf Bau und Finanzierung aus.

„Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Dieser Trend verfestigt sich: Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“

Die Einschätzungen verschiedener Institutionen sind dabei bemerkenswert einheitlich. Weder das IW noch empirica oder andere Marktbeobachter sehen einen bevorstehenden Einbruch. Vielmehr zeigt sich ein Markt, der sich unter neuen Rahmenbedingungen neu ausrichtet.

Die eigentliche Schieflage liegt in der fehlenden Durchlässigkeit. Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer, der lange Zeit ein zentrales Ventil des Marktes war, funktioniert immer seltener. Gleichzeitig verlieren klassische Ausweichbewegungen, etwa ins Umland, ihre entlastende Wirkung. Der Markt wird enger, unflexibler und für viele Haushalte schwerer zugänglich. Genau darin liegt die langfristige Herausforderung.