Bauarbeiter arbeiten am 23. Mai 2026 an der Autobahn A-5 in Madrid, Spanien. - Foto: Pablo Blazquez Dominguez/Getty Images
Zehntausende Menschen haben in Madrid gegen hohe Mieten und Wohnungsknappheit demonstriert. Der Protestmarsch am Sonntag in der spanischen Hauptstadt stand unter dem Motto „Das Wohnen kostet uns das Leben – lasst uns die Preise senken“.
Die Organisatoren gaben die Zahl der Teilnehmer mit mehr als 100.000 an, ein Regierungsvertreter sprach von geschätzt 23.000 Demonstranten.
Zu dem Protest aufgerufen hatte der Mieterbund, Unterstützt wurde die Demonstration von den zwei größten spanischen Gewerkschaften UGT und CCOO.
Die stark gestiegenen Mieten und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum gehören laut Umfragen zu den größten Sorgen der Spanierinnen und Spanier. Laut einer Studie des Immobilienportals „Idealista“ hat sich die Durchschnittsmiete in Spanien im Verlauf des vergangenen Jahrzehnts verdoppelt.
Die Wohnungsknappheit wird unter anderem durch die Vermietung von Wohnungen an Touristen und die Zuwanderung befördert.
„Immer mehr Menschen werden in überfüllte Verhältnisse gezwungen, müssen in geteilten Zimmern oder sogar zusammen mit anderen Familien wohnen“, sagte Fernando de los Santos, ein Sprecher des Mieterbunds, während der Demonstration der Nachrichtenagentur AFP.
Der spanische Ministerpräsident Pedro Sánchez hatte im Februar die Einrichtung eines neuen Staatsfonds bekanntgegeben, der 120 Milliarden Euro zur Bekämpfung der Krise auf dem Wohnungsmarkt aufbringen soll.(afp/red)
Neben Kleinunternehmen und dem verarbeitenden Gewerbe ist derzeit besonders der Einzelhandel von Insolvenzen betroffen. (Archivbild) - Foto: Maja Hitij/Getty Images
Wer aufmerksam durch deutsche Innenstädte geht, kann immer häufiger leere Ladenflächen sehen. An den Schaufenstern finden sich Schilder mit der Aufschrift „Zu vermieten“. Für das laufende Jahr prognostiziert der Handelsverband Deutschland (HDE) einen Schwund von 4.900 Geschäften. In diese Prognose seien Ladenneueröffnungen bereits eingerechnet.
Ende vergangenen Jahres wurde aus Hamburg gemeldet, dass mehr als 100 Läden schließen, und „niemanden wundert es“. Im Jahr 2023 kündigte GALERIA Kaufhof an, 4.039 Stellen abzubauen und 47 Filialen zu schließen. Weitere Einzelhandelsketten folgten, darunter der Modekonzern Esprit und der Reiseveranstalter FTI. Im vergangenen Jahr hat es etwa 4.500 Ladenschließungen gegeben.
Schwund seit zehn Jahren
„Seit zehn Jahren verlieren wir in Deutschland jährlich mindestens 4.500 Geschäfte oder mehr“, beklagte kürzlich der HDE-Präsident Alexander von Preen. Während der COVID-19-Pandemie in den Jahren 2020 bis 2023 habe es zudem einen besonders hohen Aderlass an Ladenschließungen gegeben – mehr als 11.000 Geschäfte pro Jahr.
Erstmals könnte die Zahl der Geschäfte in Deutschland bis zum Jahresende auf unter 300.000 sinken, teilte der HDE mit. Vor zehn Jahren habe es noch rund 366.800 Geschäfte in den Innenstädten gegeben. Somit würde seit 2016 etwa ein Fünftel der Ladenlokale aufgegeben worden sein.
Am 24. Mai 2025 schlendern Menschen in Berlin durch den Ortsteil Steglitz vorbei an zahlreichen Geschäften.
Foto: Carsten Koall/Getty Images
Insolvenzen wegen Irankrieg?
Neben Kleinunternehmen und dem verarbeitenden Gewerbe sei derzeit besonders der Einzelhandel von Insolvenzen betroffen, gab eine Studie der Creditreform von Anfang Dezember bekannt. Die Insolvenzen seien in diesem Branchenbereich in den vergangenen zwölf Monaten um 10,4 Prozent gestiegen. Creditreform ist eine private Wirtschaftsauskunftei, die Bonitätsprüfungen von Unternehmen und Selbstständigen durchführt.
Einer Insolvenzstudie von Allianz Trade vom April zufolge würden die Ladenpleiten im laufenden Jahr um 15 Prozent steigen, in der Gastronomie sogar um 27 Prozent. Als Hauptgrund für die Insolvenzzunahmen in diesem Jahr nennt Allianz Trade die Auswirkungen des Irankriegs.
Zu einer ähnlichen Einschätzung kam jüngst das Nürnberg Institut für Marktentscheidungen. „Die Verbraucherstimmung gibt infolge des Irankrieges abermals nach“, heißt es in einer Mitteilung auf der Website des Marktforschungsinstituts. Die Ausgaben der Verbraucher würden sinken, die Sparneigung bleibe auf einem hohen Niveau.
Am 4. Januar 2021 gehen Menschen in der Fußgängerzone von Köln an einem Laden vorbei, an dem ein Banner mit der Aufschrift „Wir schließen – Totaler Räumungsverkauf“ hängt. Während der Corona-Zeit in den Jahren 2020 bis 2023 kam es zu einem besonders hohen Aderlass an Ladenschließungen.
Foto: Ina Fassbender/AFP via Getty Images
Kosten für Läden senken
Doch der jüngste Nahostkonflikt kann nicht die Erklärung für den Zehnjahrestrend sein. Der HDE etwa sieht die „Politik […] in der Pflicht, Kosten bei Energie und Beschäftigung zu senken“.
Der Handelsverband fordert deshalb, dass die Stromsteuer „endlich für alle“ gesenkt werden müsse, und die Lohnnebenkosten sollten bei 40 Prozent gedeckelt werden, fordert der HDE. Auch die Ladenvermieter sollten sich „im eigenen Interesse“ auf umsatzorientierte Mieten einlassen, das heißt keine monatlichen Fixmieten, sondern Mieten, die sich am tatsächlichen Umsatz der Läden orientieren.
Der HDE-Präsident von Preen fordert aber auch mehr Mitwirkung seitens der Kommunalverwaltungen. „Einkaufen ist der Hauptgrund für einen Innenstadtbesuch“, sagt er. Oft würden für die Geschäfte in der Innenstadt aber die kommunalen Rahmenbedingungen nicht passen. Damit meint er wohl das Ambiente und das fehlende Flair von Innenstädten. Der HDE-Chef glaubt allerdings, dass öffentliche Gelder nicht ausreichen, „um alle Städte wieder auf Vordermann zu bringen“, und will „private Investoren locken“.
„Die Tendenz der Einzelhandelsentwicklung in deutschen Innenstädten scheint eindeutig. Seit der Digitalisierung verzeichnet der Online- und Versandhandel einen Umsatzboom“, erläutert Werner Reinartz, Direktor am Institut für Handelsforschung für Handel der Universität zu Köln, im Oktober 2024 den Schwund des Einzelhandels.
Besonders seit der COVID-19-Pandemie habe sich das Konsumverhalten in Richtung Onlineshopping verlagert. „Die durch internationale Krisen drastisch gestiegenen Energiepreise und der Einbruch von Lieferketten verstärkten den Druck in den Folgejahren“, stellt der Professor fest. Außerdem hätten „die Einzelhändler zusätzlich mit einer gedrückten Konsumstimmung zu kämpfen, die durch die hohe Inflation ausgelöst“ worden sei.
Menschen spazieren am 29. Juli 2025 durch eine Einkaufsstraße in der Fußgängerzone von Dortmund.
Foto: Ina Fassbender/AFP via Getty Images
Ist fehlendes Ambiente schuld?
Die Ergebnisse eines seiner Forschungsprojekte „deuten darauf hin, dass die Zeit der Innenstadt als reine Einkaufsmeile vorbei ist“, gibt sich der Kölner Wissenschaftler überzeugt.
Vielmehr stehe „das Einkaufserlebnis in einer ansprechenden und individuellen Umgebung im Vordergrund“. Ähnlich wie der HDE fordert Reinartz deshalb „eine Verbesserung des innerstädtischen Ambientes“.
Hier beginnt gewissermaßen die Abwärtsspirale: Je mehr Leerstand es gibt, desto mehr entsteht ein gefühlt schlechtes Ambiente in der City. Nach einer Weile ziehen in einstige Qualitätsgeschäfte Ramschläden mit Billigprodukten für 1 Euro aus China ein. Dazu kommen Dönerläden, Barbershops sowie Nagel- und Tattoostudios.
Auch die unattraktiven modernen Betonzweckfassaden der vergangenen Jahrzehnte entsprechen nicht mehr heutiger Architekturästhetik. Hinzu kommen Vermüllung des öffentlichen Raums, Vandalismus, Graffitischmierereien, fehlende Begrünung und mangelnde Sitzgelegenheiten. Das Umweltbundesamt fordert schon seit Längerem in deutschen Städten „deutlich mehr Grün, vor allem [mit] neuen Bäumen und mehr Verschattung durch außenliegenden Sonnenschutz sowie Dach- und Fassadenbegrünung“.
Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Baden-Württemberg hat ein „Rezeptbuch für eine attraktive Innenstadt“ veröffentlicht. Dazu wurden nach eigenen Angaben 14.000 Menschen in 123 Städten mit unter 50.000 Einwohnern im südwestlichen Bundesland befragt.
Eines der zentralen Ergebnisse lautet: „Fußgängerzonen mit Aufenthaltsqualität und bespielten Räumen steigern die Besuchsmotivation und sind oft selbst Besuchsmotiv.“ Ein guter Wochenmarkt bei Kleinstädten sei das „Salz in der Suppe“. 77 Prozent der Befragten hätten einen Wochenmarkt positiv bewertet und würden danach weitere Orte in der Innenstadt besuchen.
Für jüngere Menschen sei es zudem wichtig, dass es in der City auch „Orte und Plätze ohne Konsumzwang“ gebe, etwa Spielplätze, grüne Inseln, Brunnen oder andere Wasserflächen sowie Sitzbänke.
Allerdings lässt sich in Baden-Württemberg ein deutliches Altersgefälle feststellen. 58 Prozent der vor Ort befragten Innenstadtbesucher waren laut der IHK-Studie über 50 Jahre alt, 40 Prozent sogar im Rentenalter.
Am 24. Mai 2025 schlendern Menschen in Berlin durch den Ortsteil Steglitz, vorbei an zahlreichen Geschäften.
Foto: Carsten Koall/Getty Images
Mehr Polizeistreifen
In den Studien über den Rückgang des Einzelhandels fehlt jedoch durchweg ein weiterer Aspekt, nämlich das Sicherheitsproblem im öffentlichen Raum, ausgelöst durch Berichte über Messerangriffe und andere Bedrohungen wie offenen Drogenkonsum und -handel an zentralen Orten in Innenstädten, etwa an Bahnhöfen und in öffentlichen Parks.
Ein Beispiel: Laut einer Bekanntgabe des Innenministeriums von Nordrhein-Westfalen sei die „Gewaltkriminalität und insbesondere die Zahl der Messertaten“ stark angestiegen. Demnach sei es im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr zu einem deutlichen Anstieg von 42,6 Prozent an Messerdelikten im öffentlichen Raum des Bundeslandes gekommen.
„Nahezu die Hälfte der polizeilich ermittelten Tatverdächtigen war unter 21 Jahre alt. 45 Prozent der Tatverdächtigen verfügten nicht über die deutsche Staatsangehörigkeit“, heißt es in dem offiziellen Papier.
Da diese Situation – graduell unterschiedlich – auch auf andere Bundesländer zutrifft, haben sich etwa in Hessen Gemeinden zu mehr Polizeipräsenz in Innenstädten entschlossen. Die sichtbare Polizeipräsenz wie etwa in Bad Hersfeld und Gießen werde von der Bevölkerung „vorwiegend positiv wahrgenommen“, wird Dominik Möller, Sprecher des Polizeipräsidiums Osthessen, von dpa zitiert. In Mittelhessen seien im Jahr 2024 100 bis über 600 Polizeikräfte monatlich mehr im Einsatz gewesen.
Christian Schuchardt, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, sieht die Entwicklung für den Einzelhandel in deutschen Innenstädten dennoch gelassen: „Insgesamt haben sich die Verkaufsflächen in deutschen Innenstädten gegenüber 1980 mehr als verdoppelt. Ein Rückgang von diesem hohen Niveau ist [daher] nicht überraschend“, stellte er am 1. März gegenüber der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung“ klar.
Zur Diskussion über die rasant zunehmenden Döner- und Barbershops in den Innenstädten sagt der Städtetagvertreter: „Zunächst einmal sind neue Geschäfte grundsätzlich etwas Erfreuliches. Sie sind besser als Leerstand. Viele Kunden empfinden bestimmte neue Geschäftstypen jedoch als ‚Downgrading‘, als ein Absinken des Qualitätsniveaus. Dies läuft dann unter den Schlagworten ‚Barberisierung‘ und ‚Dönerisierung‘. Gleichwohl ist Veränderung im Handel normal.“
Nur dem Alten nachzutrauern, bringe seiner Meinung nach nichts. Neben Läden sollten auch immer „mehr Kultur- oder Bildungsangebote sowie Umnutzungen in Wohnraum oder für Hotels und auch mehr Grün in der Stadt“ angeboten werden.
„Denn Einkaufen allein reicht oft nicht mehr, um alle Geschäftshäuser mit Leben zu erfüllen und Leerstand zu verhindern“, so Schuchardt.
Luftaufnahme von Häusern, die am 12. Mai 2026 in einer brandneuen Wohnsiedlung im südöstlichen Vorort Clyde von Melbourne, Australien, gebaut werden. - Foto: Asanka Ratnayake/Getty Images
In Kürze:
Negative Gearing ist ab Juli 2027 nur noch bei Neubauten möglich.
Kapitalgewinne aus Immobilien, Aktien und Kryptowährungen werden mit mindestens 30 Prozent besteuert.
Ermessens-Trusts unterliegen künftig ebenfalls einer Mindeststeuer von 30 Prozent.
Die australische Labour-Regierung unter Anthony Albanese hat im Bundeshaushalt 2026/27 weitreichende Änderungen bei der Besteuerung von Immobilieninvestitionen, Kapitalgewinnen und sogenannten Discretionary Trusts angekündigt.
Ziel der Reformen ist es nach Regierungsangaben, Wohnkosten zu senken, das Steuersystem zu reformieren und die Mietpreise langfristig zu entlasten.
Finanzminister Jim Chalmers erklärte am 13. Mai beim National Press Club in Canberra, die Modellrechnungen seines Ministeriums gingen nur von „geringen Auswirkungen“ auf die Mieten aus. „Die Immobilienpreise werden weiter steigen, allerdings langsamer – etwa 2 Prozent langsamer, was ungefähr 19.000 australischen Dollar (11.700 Euro) weniger an Wertzuwachs entspricht“, sagte Chalmers.
Parallel dazu verweist die Regierung auf geplante Investitionen in den Wohnungsbau, die das Angebot erhöhen und so zusätzlichen Druck vom Mietmarkt nehmen sollen.
Chalmers deutete außerdem an, dass der Rahmen darauf abzielt, künftige Steuersenkungen für Arbeitnehmer mit regulärem Gehalt zu finanzieren – im Gegensatz zu Personen mit passiven Einkünften aus Investitionen. „Mein Ziel bei der künftigen Steuerreform ist es, mehr Steuererleichterungen für Arbeitnehmer zu schaffen. Deshalb habe ich diese Struktur entwickelt.“
Im Kern sollen steuerliche Vorteile für Immobilieninvestoren und komplexe Trust-Strukturen reduziert werden. Dadurch erwartet die Regierung höhere Staatseinnahmen und zusätzliche Impulse für den Wohnungsbau. Die Mittel sollen später gezielt zur Entlastung von Lohnsteuerzahlern eingesetzt werden.
Was bedeutet Negative Gearing?
Eine Person kann die negative Verzinsung (Negative Gearing) nutzen, wenn die Kosten für die Immobilie höher sind als die Mieteinnahmen. Dies kann der Fall sein, wenn die Summe aus Hypothekenzahlungen, Instandhaltungskosten, Grundsteuer und Versicherungsbeiträgen die Mieteinnahmen übersteigt.
Anleger akzeptieren diese Verluste häufig in der Erwartung, dass die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnt und so langfristige Kapitalgewinne erzielt, die die anfänglichen Verluste übersteigen.
Im Vorfeld dieses Haushaltsplans konnten Anleger zudem Verluste aus anderen steuerpflichtigen Einkünften wie Löhnen abziehen und so ihre Gesamtsteuerlast senken.
Die Regeln ändern sich nun, doch der umfassende Schutz für bestehende Anleger bleibt bestehen.
Negative Gearing wird eingeschränkt
Die Regierung schränkt die Verrechnung von Mietverlusten bei bestehenden Immobilien ein. Eigentümer, die derzeit Negative Gearing nutzen, können dies weiterhin tun. Allerdings soll die Regelung ab dem 1. Juli 2027 auf Neubauten beschränkt werden. Die Möglichkeit der negativen Verzinsung in anderen Anlageklassen, wie beispielsweise Aktien, bleibt bestehen.
Zu Neubauten zählen Häuser, die auf unbebauten Grundstücken errichtet werden, oder Sanierungsprojekte, bei denen mehr Wohnungen geschaffen als ersetzt werden.
Abriss- und Wiederaufbauprojekte oder Renovierungen, die die Gesamtzahl der Wohneinheiten nicht erhöhen, sind hingegen nicht begünstigt. Wer später ein neu errichtetes Gebäude vom ursprünglichen Eigentümer erwirbt, verliert die entsprechende Vergünstigung.
Gewerbeimmobilien, breit gestreute Trusts und Pensionsfonds, einschließlich selbstverwalteter Fonds, sind nicht betroffen.
Ein im Bau befindliches Haus am 20. Februar 2025 vor neu errichteten Häusern in einer Wohnsiedlung in Sydney, Australien.
Foto: David Gray/AFP via Getty Images
Was ist die Kapitalertragsteuer?
Die Kapitalertragsteuer wird fällig, wenn eine Person ein Wirtschaftsgut verkauft und dabei einen Gewinn erzielt. Bislang konnten Privatpersonen, Trusts und Personengesellschaften ihre Kapitalertragsteuer um 50 Prozent reduzieren, wenn sie den jeweiligen Vermögenswert länger als zwölf Monate gehalten hatten.
Im Haushaltsplan wird dieser Rabatt durch ein neues System ersetzt.
Änderungen bei der Kapitalertragsteuer
Ab dem 1. Juli 2027 will die australische Regierung einen pauschalen Mindeststeuersatz von 30 Prozent auf Kapitalgewinne einführen. Betroffen wären zahlreiche Vermögenswerte, darunter Aktien, Kryptowährungen und Anlageimmobilien. Die endgültige Steuerhöhe soll zusätzlich an die Inflation angepasst werden.
Das selbst genutzte Eigenheim bleibt weiterhin von der Kapitalertragsteuer ausgenommen. Auch bestehende Steuervergünstigungen für kleine Unternehmen sollen unverändert bestehen bleiben.
Empfänger von Einkommensbeihilfen, einschließlich Altersrenten- und Arbeitslosengeldempfängern, sind in dem Jahr, in dem sie Gewinne erzielen, von der Mindeststeuer befreit.
30-Prozent-Mindeststeuer auf diskretionäre Trusts
Der Haushalt zielt auch auf die „Einkommensaufteilung“ über diskretionäre Trusts ab, ein Rechtsinstrument, das häufig von Familien oder Geschäftsinhabern genutzt wird, um ihre Steuerlast zu senken.
Künftig sollen Treuhänder solcher Trusts einer Steuer von 30 Prozent unterliegen, bevor Gelder an die Begünstigten ausgeschüttet werden. Diskretionäre Trusts sind eine Form von Treuhandkonstruktionen, die vor allem in Australien, Großbritannien und anderen Ländern mit Common-Law-Systemen verbreitet sind und häufig zur Vermögensverwaltung genutzt werden.
Begünstigte erhalten Gutschriften für Steuern, die bereits vom Treuhänder gezahlt wurden.
Ausgenommen von dieser Maßnahme sind feste Trusts, breit gestreute Trusts, Rentenfonds, spezielle Behinderten-Trusts, gemeinnützige Trusts und bestimmte Einkünfte wie Erträge aus der Primärproduktion.
Das Finanzministerium rechnet durch die Neuregelung mit zusätzlichen Einnahmen von rund 4,5 Milliarden Dollar (2,7 Milliarden Euro) über fünf Jahre.
Opposition spricht von gebrochenen Wahlversprechen
Der finanzpolitische Sprecher der Opposition, Tim Wilson, kritisierte den Haushaltsplan scharf. Dieser sei „voller gebrochener Versprechen, höherer Steuern, sinkender Lebensstandards und – erschreckenderweise – weniger Wohnungen“.
Auf sozialen Medien erklärte Wilson, besonders Mieter würden unter den neuen Maßnahmen leiden. Selbst die Haushaltsunterlagen würden einräumen, dass höhere Mieten drohten.
Außerdem werde es weniger Neubauten geben, während Wohneigentum für Menschen schwieriger erreichbar werde – insbesondere für sogenannte Rentvestors, die zur Miete wohnen und gleichzeitig eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, sowie für Erstkäufer.
Das Plus von 20 Euro je Haushalt bedeutet für die Jobcenter eine Mehrbelastung von rund 679 Millionen. - Foto: Peter Kneffel/dpa
Obwohl die Regelsätze beim Bürgergeld seit Anfang 2024 unverändert sind, erhalten Haushalte, die vom Bürgergeld leben, seit dem 1. Januar 2026 im Schnitt 20 Euro mehr pro Monat vom Jobcenter als noch vor einem Jahr.
Das berichtet die „WELT“. Hintergrund seien gestiegene Kosten für Miete und Heizung. Beide Zusatzposten werden individuell nach Bedarf ausgezahlt.
Einem Single im Bürgergeld werden laut „WELT“ nun im Schnitt 1.076 Euro im Monat überwiesen. Ein Paar ohne Kinder erhalte durchschnittlich 1.489 Euro, ein Paar mit Kindern 2.287 Euro.
Die Auszahlungen pro Bürgergeldhaushalt lägen seit Jahresbeginn im Schnitt bei 1.371 Euro.
Bürgergeld stärker gestiegen als Löhne
Im Jahr 2022, als das Bürgergeld noch als Hartz IV bezeichnet wurde, waren laut „WELT“ pro leistungsberechtigtem Haushalt im Schnitt 1.068 Euro geflossen. Die Steigerung auf 1.371 Euro würde damit einem Plus von 28,4 Prozent entsprechen. Im selben Zeitraum sind die Löhne nach Berechnungen von „WELT“ um 19,4 Prozent gestiegen.
„Damit haben wir wirklich ein System, welches im Prinzip über die Umverteilung dazu führt, dass es sich für weite Teile der Bevölkerung zunehmend nicht lohnt, zu arbeiten“, erklärte der Wirtschaftswissenschaftler und Autor Daniel Stelter auf Anfrage des Springer-Mediums. Er hält Reformen des Sozialstaats deshalb für „dringend erforderlich“.
Nach Angaben der Bundesregierung gelten seit 2024 unverändert folgende Regelsätze nach dem Sozialgesetzbuch (SGB) II:
Alleinstehende/Alleinerziehende: 563 Euro
Paare/Bedarfsgemeinschaften: 2 × 506, also 1.012 Euro
Jugendliche (14 bis 17 Jahre): 471 Euro
Kinder (6 bis 13 Jahre): 390 Euro
Kinder (0 bis 5 Jahre): 357 Euro
Volljährige in Einrichtungen: 451 Euro
Ein Paar mit einem 15-jährigen und einem vierjährigen Kind würde somit monatlich 1.840 Euro Regelsatz zur Sicherung des Existenzminimums erhalten.
Miete und Heizung werden „in angemessener Höhe“ übernommen
Außerdem werden Zuschüsse für Kaltmiete und Heizkosten sowie Leistungen für den Schulbedarf gewährt.
Laut der Website der Arbeitsagentur übernimmt das Jobcenter die Kosten für Unterkunft und Heizung „in angemessener Höhe“.
Bei einer nicht angemessenen Wohnung, könne es bedeuten, dass der Bürgergeldempfänger in eine günstigere Wohnung umziehen oder ein Zimmer untervermieten müsse.
Einzelne Jobcenter haben eigene Richtwerte, welche Mieten sie als angemessen einstufen.
Beispiel Berlin laut buergergeld.org:
1 Person: 50 Quadratmeter (qm) – angemessene Bruttokaltmiete: 449 Euro
Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit gab es im Januar 2026 rund 2,83 Millionen Haushalte (Bedarfsgemeinschaften) mit mehr als 5,18 Millionen Empfängern von Bürgergeld. Erwerbsfähig waren davon knapp 3,82 Millionen. Die letzte Regelsatzerhöhung hatte es zum 1. Januar 2024 gegeben.
Das Plus von 20 Euro je Haushalt bedeutet für die Jobcenter eine Mehrbelastung von rund 679 Millionen Euro.
Gesamtkosten 2024: 57,1 Milliarden Euro
Im Jahr 2024 hatten Bund, Länder und Kommunen nach Angaben der Bundesarbeitsagentur Bürgergeldausgaben in einer Gesamthöhe von 57,1 Milliarden Euro zu tragen. Jeder der damals etwa 2,93 Millionen Bedarfsgemeinschaften kostete im Durchschnitt 19.488 Euro im Jahr.
Für diese Zahlen wurden allerdings nicht nur die Regelsätze für den Lebensunterhalt, Wohn- und Heizungskosten berücksichtigt, sondern auch Sozialversicherungsbeiträge, Eingliederungsleistungen und Verwaltungskosten.
Aktuellere Daten für das Jahr 2025 liegen bisher nicht vor.
Nachdem der Bundestag der Bürgergeldreform von Schwarz-Rot am 5. März 2026 zugestimmt hatte, machte der Bundesrat am 27. März den Weg dafür frei. Die neuen Regeln gelten ab dem 1. Juli. Das Bürgergeld wird dann unter dem neuen Namen „Grundsicherung“ gewährt.
Wegen der damit verbundenen, strengeren Sanktionsmöglichkeiten gegen Mitwirkungsverweigerer hatten die Sozialdemokraten ein Mitgliederbegehren angestrengt. Damit sollte die Reform gestoppt werden, um soziale Härten zu vermeiden.
Kurz vor der Bundesratsentscheidung scheiterte der Vorstoß aus der Parteibasis allerdings am erforderlichen 20-Prozent-Quorum.
Wohnanlagen stehen dicht an dicht, doch bezahlbarer Wohnraum bleibt vielerorts knapp. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa
In Kürze:
Mieten steigen weiter deutlich, während Kaufpreise stagnieren – kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels am Wohnungsmarkt.
Hohe Zinsen und teurere Finanzierungen bremsen den Eigentumserwerb und verschieben die Nachfrage in den Mietmarkt.
Zu wenig Neubau bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu anhaltender Knappheit und treibt die Mieten weiter in die Höhe.
Der Markt wird unflexibler: Eigentum bleibt für viele unerschwinglich, Ausweichräume wie das Umland geraten ebenfalls unter Druck.
Wer derzeit eine Wohnung sucht oder über einen Kauf nachdenkt, erlebt keinen normalen Markt mehr, sondern einen, der sich in fast entgegengesetzte Richtungen bewegt. Die Mieten steigen, die Kaufpreise treten auf der Stelle. Was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Verschiebung. Die oft gestellte Frage, ob der Markt kippt, ist deshalb irreführend. Er kippt nicht – er verändert seine Struktur.
Der aktuelle Wohnindex des ersten Quartals 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beschreibt diese Entwicklung. Demnach lagen die Neuvertragsmieten im ersten Jahresquartal bundesweit 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Kaufpreise nur moderat zulegten und im Quartalsvergleich praktisch stagnierten. Der Markt für Wohneigentum hat somit an Dynamik verloren, ohne dass sich daraus eine spürbare Entlastung ergeben hätte.
Dass es sich dabei nicht um eine Momentaufnahme handelt, bestätigt auch der Immobilienpreisindex für das erste Quartal des Forschungsinstituts empirica. Mit Blick auf den Mietmarkt heißt es dort, der Anstieg im Bestand zeige „weiter einen konstanten Trend ohne Hinweis auf eine Trendwende“. Während die Kaufpreise also an Schwung verlieren, bleibt die Mietdynamik bemerkenswert stabil.
In ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vom November 2025 stellt die Deutsche Bundesbank fest: „Seit dem Jahr 2023 durchlief der Finanzzyklus eine ausgeprägte Abschwungphase. In dieser Zeit gingen die vormals aufgebauten Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem geordnet, wenn auch nicht vollständig, zurück.“
Korrektur statt Einbruch
Der Preisrückgang am Immobilienmarkt scheint demnach weniger Ausdruck eines Einbruchs als Teil einer Korrektur überhöhter Bewertungen zu sein. Zugleich deutet sich bereits eine Stabilisierung an. So heißt es von der Bundesbank weiter: „Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutet auf eine Erholung hin.“
Vereinfacht gesagt, liegen die Immobilienpreise inzwischen wieder näher an dem, was durch Einkommen, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erklärbar ist.
Gleichzeitig bleibt das Grundproblem bestehen. Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht im Gleichgewicht. Einerseits sind Immobilienkäufe durch gestiegene Zinsen deutlich teurer geworden. Das bremst die Nachfrage nach Eigentum.
Die Bundesbank schreibt in ihrem Bericht, dass bis 2027 rund 20 Prozent der Immobilienkredite refinanziert werden. Der bestehende Kredit muss also durch einen neuen ersetzt oder verlängert werden. Dabei könnten die Zinssätze laut Schätzungen der Bundesbank „im Zuge der Umschuldung von derzeit etwa 2,5 Prozent auf 4 Prozent steigen“.
Allerdings weist die Zentralbank auch darauf hin, dass dieser Zinsanstieg nicht unbedingt zu einer Neubelastung der Haushalte führt. Viele Kreditnehmer haben ihre Schulden in den vergangenen Jahren bereits teilweise zurückgezahlt. Gleichzeitig sind die Einkommen gestiegen. Dadurch fällt die höhere Zinslast für viele weniger stark ins Gewicht, als zunächst zu erwarten wäre. In der Summe bedeutet das: Die Finanzierung wird zwar teurer, doch die tatsächliche Mehrbelastung bleibt bei vielen Haushalten begrenzt.
Zu wenig Wohnraum, zu viel Nachfrage
Aus heutiger Sicht bestätigt sich damit, was Prognosen bereits in den vergangenen Jahren angedeutet haben. Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens EY vom August blieb die Baukonjunktur zunächst schwach: 2025 erwies sich wie erwartet als Übergangsjahr, in dem sich die Bautätigkeit kaum erholte. Erst im Laufe des Jahres 2026, so die Einschätzung der Berater, zeichnet sich nun eine vorsichtige Belebung ab.
Die Gründe für die anhaltende Schwächephase wirken weiterhin nach. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten veranlassten Investoren, Projekte zu verschieben oder ganz aufzugeben – insbesondere im Wohnungsneubau. Entsprechend blieb das Angebot hinter dem Bedarf zurück.
Zwar sorgen inzwischen stabilere Zinsen, eine etwas freundlichere Konjunktur und politische Impulse für erste Entlastung. Doch die strukturelle Lücke zwischen Nachfrage und Neubau ist noch nicht geschlossen. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wirkt daher fort und bleibt ein zentraler Treiber für die Preisentwicklung.
Dass diese Entwicklung strukturell ist, zeigt auch die aktuelle Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“, die im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau erstellt wurde. Darin wird die Lage deutlich beschrieben: „Je nach Schätzung fehlen aktuell mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen in Deutschland.“ Zudem bleibe der Neubau hinter dem Bedarf zurück, sodass sich „das strukturelle Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten weiter verfestigt“.
Diese Lage erklärt, warum sich die Preise zwar stabilisieren, aber nicht deutlich nachgeben. Die anhaltende Knappheit wirkt wie ein Puffer nach unten und verhindert stärkere Preisrückgänge, ohne zugleich neuen Auftrieb zu erzeugen.
Der Wohnungsmarkt reagiert zudem langsamer als andere Märkte. Neubauten entstehen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, zeigt sich der Druck zunächst dort, wo die Preise flexibel sind, nämlich bei den Neuvertragsmieten. Genau das ist derzeit zu beobachten.
Die Daten des IW und von empirica untermauern diese Entwicklung: Während die Mieten im Bestand weiter zulegen, zeigten sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt sogar leichte Preisrückgänge im Quartalsvergleich.
Während der Druck auf dem Mietmarkt unmittelbar sichtbar wird, wirken im Kaufsegment zusätzliche Bremsfaktoren. Vor allem die Finanzierungskosten spielen eine zentrale Rolle. Gestiegene Zinsen haben den Erwerb von Wohneigentum deutlich verteuert und die Nachfrage gedämpft. Daraus ergibt sich ein paradoxer Zustand: Die Preise steigen kaum noch, doch Eigentum bleibt für viele Haushalte unerschwinglich, da neben dem Kaufpreis auch die monatliche Belastung entscheidend ist.
Die Folge ist eine Verschiebung der Nachfrage. Haushalte, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleiben auf dem Mietmarkt. Dort trifft zusätzliche Nachfrage auf ein ohnehin knappes Angebot. Die steigenden Mieten sind daher weniger Ausdruck kurzfristiger überhöhter Bewertungen, sondern vielmehr die Folge struktureller Engpässe.
Regional bleibt der Mietdruck insgesamt hoch. Zwar sanken die Mieten in Berlin laut dem IW zuletzt um 0,8 Prozent, doch dies ist kein Zeichen einer Entspannung, sondern lediglich eine statistische Gegenbewegung zu den zuvor besonders starken Anstiegen infolge des ausgelaufenen Mietendeckels.
Entscheidend ist vielmehr die Dynamik im Umland: Rund um die Metropolen legten die Mieten um 4,2 Prozent zu und damit stärker als in den Städten selbst. Der Bericht beschreibt den zugrunde liegenden Mechanismus unmissverständlich: „Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.“
Energieeffizienz als Preisfaktor
Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der den Markt nachhaltig verändert: die Energieeffizienz. Gebäude mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, während effiziente Objekte an Attraktivität gewinnen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten verstärken diesen Trend und wirken sich über höhere Kosten auch auf Bau und Finanzierung aus.
„Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Dieser Trend verfestigt sich: Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“
Die Einschätzungen verschiedener Institutionen sind dabei bemerkenswert einheitlich. Weder das IW noch empirica oder andere Marktbeobachter sehen einen bevorstehenden Einbruch. Vielmehr zeigt sich ein Markt, der sich unter neuen Rahmenbedingungen neu ausrichtet.
Die eigentliche Schieflage liegt in der fehlenden Durchlässigkeit. Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer, der lange Zeit ein zentrales Ventil des Marktes war, funktioniert immer seltener. Gleichzeitig verlieren klassische Ausweichbewegungen, etwa ins Umland, ihre entlastende Wirkung. Der Markt wird enger, unflexibler und für viele Haushalte schwerer zugänglich. Genau darin liegt die langfristige Herausforderung.
