Linke, SPD und Grüne wollen private Wohnungsbestände in Berlin vergesellschaften. (Archivbild) - Foto: Sebastian Gollnow/dpa
Mit der geplanten Vergesellschaftung von Wohnungen in Berlin drohen nach Ansicht von Banken negative Folgen für Mieter, Hausbauer und Immobilienkäufer. Die Pläne würden die eklatante Wohnungsnot weiter verschärfen, „da so kein einziger Quadratmeter Wohnraum geschaffen wird und zudem private Geldgeber, die das tun könnten, vertrieben werden“, sagte Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (VDP), der Deutschen Presse-Agentur. „Mieter sind letztlich die eigentlichen Geschädigten dieser Politik.“ Der Verband vertritt rund 50 Immobilienfinanzierer, darunter Deutsche Bank, Commerzbank und Sparkassen.
Aus Sicht von Tolckmitt könnte die geplante Vergesellschaftung von Wohnungen zur Belastung für Verbraucher werden, anstatt den Immobilienmarkt zu entspannen. „Wenn Grundschulden bei einer Vergesellschaftung ersatzlos entfallen, Kreditsicherheiten für Banken also nicht mehr sicher sind, wie es die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ plant, legt das die Axt an die kostengünstige besicherte Immobilienfinanzierung – nicht nur für Wohnungsunternehmen, sondern auch für private Haushalte, die sich den Traum von Wohneigentum erfüllen wollen“, kritisierte Tolckmitt. „Auch deren Kredite werden merklich teurer.“
Linke, Grüne und SPD in Berlin planen ihrem Sondierungspapier zufolge, private Wohnungskonzerne ab einem Bestand von 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt gegen Entschädigung zu vergesellschaften. Die Linke argumentiert, niedrige Mieten bei landeseigenen Wohnungen hätten einen dämpfenden Effekt auf den gesamten Markt.
„Geht um Vertrauen in Rechts- und Wirtschaftssystem“
„Banken werden sich nach erfolgter Vergesellschaftung sehr genau überlegen, was sie noch an Wohnungsbau finanzieren wollen“, warnt Tolckmitt. „Sie tun das bereits jetzt allein aufgrund der Diskussion.“ Was Rot-Grün-Rot in Berlin plane, sei ein fatales Signal für den gesamten Standort Deutschland. „Es geht um das Vertrauen in die Verlässlichkeit unseres Rechts- und Wirtschaftssystems. Wird die Option der Vergesellschaftung gezogen, ist sie dahin.“
Von der Bundesregierung forderte Tolckmitt mehr Tempo beim geplanten Bundesgesetz gegen Enteignungen. Man brauche eine „zügige bundespolitische Klärung“. Jeder Monat der Ungewissheit belaste das Bild der Bundesrepublik als Investitionsstandort in der Welt.
Die Spitzen von Union und SPD im Bund hatten sich im Juli darauf verständigt, per Bundesgesetz zu regeln, dass die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich sein soll. Bisher gibt es allerdings keinen Gesetzentwurf, sondern nur einen Beschluss des Koalitionsausschusses. (dpa/red)
Demonstranten protestieren am 5. Oktober 2026 in Barcelona gegen Zwangsräumungen und hohe Mieten. Auslöser ist der Fall der 87-jährigen Maricarmen, die aus ihrer Wohnung in Madrid vertrieben wurde. - Foto: Manaure Quintero / AFP via Getty Images
Nach dem Tod der kurz zuvor aus ihrer Wohnung vertriebenen 87-jährigen Maricarmen Abascal sind in Spanien Zehntausende Menschen in Gedenken an sie auf die Straße gegangen. Am Donnerstagabend fand in der Hauptstadt Madrid ein Marsch vom zentralen Platz Puerta del Sol zum Haus der Verstorbenen im etwa drei Kilometer entfernt gelegenen Stadtteil Retiro statt.
Gedenken an Maricarmen in Madrid
An der Puerta del Sol, wo Hunderte Menschen ein Protestcamp errichtet hatten, war eine improvisierte Gedenkstätte mit Kerzen, Blumen und Plakaten aufgestellt worden.
„Maricarmen wird zu einer Ikone des Kampfes werden. Sie hat uns wachgerüttelt und dazu gebracht, zu sagen: ‚Es reicht!‘“, sagte die 48-jährige Lehrerin und Demonstrantin Rosa Marin der Nachrichtenagentur AFP. „Wir können diese Situation nicht länger hinnehmen“, betonte sie mit Blick auf die Wohnungskrise in dem Land.
Menschen versammeln sich am 7. Oktober 2026 auf der Puerta del Sol in Madrid zu einer Mahnwache für Maricarmen Abascal. Die 87-Jährige starb nach ihrer Zwangsräumung, die landesweite Proteste gegen die Wohnungskrise auslöste.
Foto: Thomas Coex / AFP via Getty Images
Demonstranten hoffen auf einen Wendepunkt
„Maricarmen war der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte – sie hat all das ausgelöst“, sagte der Demonstrant Anton Alexander mit Blick auf das Protestcamp und die Massendemonstrationen der vergangenen Tage. Maricarmen sei „ein Symbol“. „Ich hoffe, dass dies ein Wendepunkt ist“, fügte er hinzu.
Kerzen und Botschaften erinnern am 8. Oktober 2026 in Madrid an die 87-jährige Maricarmen Abascal, die nach ihrer Zwangsräumung am 7. Oktober im Krankenhaus starb. Ihr Schicksal löste landesweite Proteste gegen die Wohnungskrise aus.
Foto: Oscar del Pozo / AFP via Getty Images
Maricarmen Abascal, die von vielen Spaniern nur mit ihrem Vornamen genannt wird, war am Mittwoch gestorben. Die Rentnerin war nach der Zwangsräumung ihrer Wohnung am 23. September wegen Erschöpfung ins Krankenhaus eingeliefert worden.
Die Zwangsräumung löste landesweite Massenproteste, ein Protestcamp im Zentrum von Madrid und schließlich die Ankündigung von Neuwahlen aus. Auf dem Höhepunkt der Proteste wandte sich Maricarmen aus dem Krankenhaus an die Demonstranten.
Demonstranten gedenken am 8. Oktober 2026 in Madrid der 87-jährigen Maricarmen Abascal. Ihre Zwangsräumung löste landesweite Proteste gegen die Wohnungskrise und hohe Mieten aus.
Foto: Oscar del Pozo / AFP via Getty Images
Mieterhöhung um 275 Prozent
Die alte Frau war auf einer Trage aus ihrer Wohnung in Madrid geholt worden, nachdem ein Investor den Mietpreis nach Angaben des Mieterverbands um 275 Prozent auf 2.650 Euro erhöht hatte. Maricarmen hatte seit mehr als 70 Jahren in ihrer Wohnung gelebt. (afp/red)
Ländliches Wohnen in Peißen bei Bernburg, Sachsen-Anhalt. - Foto: Reinhard Werner/Epoch Times
In Kürze:
Der DStGB fordert, ländliche Regionen attraktiver zu machen, um den angespannten Wohnungsmarkt in Ballungsräumen zu entlasten.
In ländlichen Regionen stehen nach Angaben des Verbands rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, mehr als 700.000 davon könnten kurzfristig bezogen werden.
Dafür seien bessere Verkehrsverbindungen, Gesundheitsversorgung, ÖPNV sowie Kultur- und Freizeitangebote notwendig.
Bereits unter der früheren Bundesbauministerin Klara Geywitz gab es Pläne zur Aktivierung von Leerstand im ländlichen Raum.
Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) hat Bund und Länder dazu aufgerufen, das Wohnen in ländlichen Regionen attraktiver zu machen. Dies wäre ein tauglicher Weg, um Wohnungsnot und steigenden Mieten entgegenzuwirken. Diese seien vor allem ein Problem der Ballungsräume.
Im Gespräch mit dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ (KStA) äußerte Hauptgeschäftsführer André Berghegger, es sei geboten, sich auf Regionen abseits der Metropolen zu fokussieren. Mietpreisbremsen oder politisch angekündigte Wohnbauoffensiven seien ein „Herumdoktern an den Symptomen“. Derweil stünden in ländlichen Regionen 1,9 Millionen Wohnungen leer, von denen mehr als 700.000 innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfertig wären.
Kommunalverband bringt Nutzung von Sondervermögen für ländliches Wohnen ins Spiel
Allerdings wäre ein umfassendes Gesamtkonzept erforderlich, um strukturschwache Regionen aufzuwerten. Dazu gehöre unter anderem eine bessere Anbindung an die Ballungsräume durch neue Verkehrswege, etwa neue und reaktivierte Bahntrassen. Entscheidend seien auch Verbesserungen bei Gesundheitsversorgung, Kultur- und Freizeitangebot sowie der Ausbau des ÖPNV.
Berghegger plädierte dafür, zu diesem Zweck Mittel aus dem Sondervermögen Infrastruktur zu mobilisieren. Ein Gesamtkonzept dieser Art wäre ein „echter Beitrag zu gleichwertigen Lebensverhältnissen in ganz Deutschland“ .
Die Idee, die Wohnungsnot in den Städten zu bekämpfen, indem man das Leben in ländlichen Gebieten attraktiver gestaltet, ist nicht neu. Bereits 2023 ließ die damalige Bundesbauministerin Klara Geywitz die sogenannte Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung erarbeiten. Im Januar 2025 stellte sie diese im Rahmen des Kommunaldialogs „Wohnen in ländlichen Räumen“ vor.
Fokus auf Altbestand und Umwandlung von Gewerbeflächen
Geywitz wies bereits damals auf leerstehenden Wohnraum abseits der großen Städte hin. Um diesen vor allem für junge Familien attraktiver zu machen, schlug sie ebenfalls die Schaffung neuer und Reaktivierung eingestellter Bahnstrecken vor. Neben besseren Verkehrsverbindungen sollten auch Digitalisierung und Homeoffice neue Perspektiven für ein Leben im ländlichen Raum bieten.
Die Ministerin betonte, dass besonders kleine und mittelgroße Städte als Alternative zu den Metropolen ein enormes Potenzial hätten. Dort befänden sich bereits Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte. Bereits 2022 hatte das Ministerium einen ersten Maßnahmenkatalog vorgelegt, der den Kern der späteren Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung bilden sollte.
Im Oktober 2024 stellte Geywitz mehrere Einzelelemente ihrer Strategie vor. Darunter fielen unter anderem das Programm „Jung kauft Alt“ sowie die Initiative „Gewerbe zu Wohnen“. Die Ministerin versprach sich insbesondere durch die Förderung der Renovierung günstiger Altbauten durch junge Familien und den Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien bereits kurzfristige Impulse.
Konzept des DStGB für ländliches Wohnen noch breiter angelegt
Um die auf diesem Wege angedachte Aktivierung von Wohnraum in ländlichen Regionen zu unterstützen, rief die Bundesregierung auch eine eigene Plattform ins Leben. Auf dem Informations- und Vernetzungsportal „Potenzial Leerstand“ stellt sie bestehende und geplante Förderoptionen vor.
Neben den Programmen zum Erwerb von Altbauten und zur Umgestaltung früherer Gewerbeobjekte war auch ein Programm „Aus alt mach zwei“ geplant. Dieses sollte die Aufteilung großer Bestandsgebäude erleichtern. Die Strategie war kein neues Regierungsprogramm, sondern eine Sammlung von Instrumenten, die zuvor das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ benannt hatte.
Die Wohnungswirtschaft begrüßte den Grundgedanken hinter dem Vorstoß von Geywitz. GdW-Präsident Axel Gedaschko betrachtete ihn insgesamt aber noch als zu kleinteilig und forderte Nachbesserungen. Dazu sollte es jedoch nicht mehr kommen: Die Ampelkoalition zerbrach, die neue Regierung hat noch nicht damit begonnen, die Impulse der früheren Ministerin auf breiter Ebene aufzugreifen.
Der DStGB drängt nun auf Bewegung in diesem Bereich und bringt ein noch breiteres und ambitionierteres Vorgehen ins Gespräch. Dabei nimmt er Bezug auf das Sondervermögen Infrastruktur – und fordert ein Gesamtkonzept, das ländliches Wohnen mit Mobilität, Daseinsvorsorge und Infrastrukturfinanzierung verbindet.
Protestcamp gegen Zwangsräumungen auf der Puerta del Sol in Madrid am 29. September 2026. Die Regierung hat Gegenmaßnahmen beschlossen, die Mehrheit im Parlament ist aber unsicher. - Foto: Oscar Del Pozo / AFP via Getty Images
Nach tagelangen Protesten gegen hohe Mieten und die Wohnungsnot hat die spanische Regierung am Dienstag ein Gesetzespaket verabschiedet, das die Verlängerung von befristeten Mietverträgen und ein Moratorium für Zwangsräumungen vorsieht.
Ob das Maßnahmenpaket durchs Parlament kommt, ist aber unklar. Die Proteste hatten sich an der Zwangsräumung der Wohnung der 87-jährigen Maricarmen Abascal in Madrid entzündet. Laut deren Anwältin kann die Rentnerin wieder zurück in ihre alte Wohnung.
Stopp von Räumungen bis 2030 und Kaufverbot für Fonds
Die linksgerichtete Regierungskoalition habe nach zähen Verhandlungen ein Gesetzespaket gebilligt, das einen Stopp von Zwangsräumungen für schutzbedürftige Menschen bis zum Jahr 2030 und die Verlängerung von zeitlich begrenzten Mietverträgen beinhaltet, erklärte die spanische Gesundheitsministerin Mónica García Gómez am Dienstag im Onlinedienst X. Außerdem soll es spekulativen Investmentfonds nicht mehr möglich sein, Wohnungen zu kaufen. Die Vermietung von Wohnraum an Touristen soll stark beschränkt werden.
Noch vor einem Monat sei das jetzt Beschlossene „unvorstellbar“ gewesen, fügte die Ministerin hinzu. Sie dankte den Demonstranten, die die neuen Maßnahmen durch ihre Proteste ermöglicht hätten. „Ohne euch hätte das nicht geklappt.“ Justizminister Félix Bolaños erklärte bei X, der Tag sei „ein schlechter Tag für Spekulanten“.
Die Maßnahmen sind Teil von zwei Gesetzesvorhaben der Regierung, die allerdings noch im Parlament verabschiedet werden müssen, in dem die Koalition keine Mehrheit hat. Ein ähnliches Gesetzespaket, das unter anderem einen Mietendeckel vorsah, war Anfang des Jahres an der Ablehnung der konservativen Opposition gescheitert.
Ministerpräsident Pedro Sánchez hofft, dass er angesichts der Proteste die parlamentarischen Hürden überwinden kann. Auf die Unterstützung der oppositionellen konservativen Volkspartei PP und der ultrarechten Partei Vox kann er dabei aber nicht setzen. Medienberichten zufolge könnten die Gesetzespakete am Freitag im Parlament behandelt werden.
Auch bei den Sozialisten und beim linken Koalitionspartner Sumar gibt es unterschiedliche Meinungen zu den Maßnahmen. Erst vor wenigen Wochen hatten sich die Sozialisten im Parlament bei einer Abstimmung über einen Sumar-Gesetzesvorschlag enthalten, der Investmentfonds den Kauf von Wohnungen verbieten sollte. Die katalanische Regionalpartei Junts wiederum warnt davor, private Wohnungsbesitzer zu kriminalisieren.
Fall Abascal löste landesweite Proteste aus
Die 87-jährige Maricarmen Abascal war am Mittwoch vergangener Woche auf einer Trage aus ihrer zwangsgeräumten Wohnung in Madrid geholt worden, nachdem ein Investor den Mietpreis nach Angaben des Mieterverbands um 275 Prozent auf 2650 Euro erhöht hatte. Sie hatte 70 Jahre lang in der Wohnung gelebt. Der Fall löste massive Proteste in Spanien aus.
Am Montagabend erklärte ihre Anwältin Beatriz Duro, sie habe mit den Eigentümern der Immobilie eine Einigung über die Rückkehr der Rentnerin in ihre alte Wohnung erzielt. Die Miete werde „ähnlich sein wie die, die sie bislang bezahlt hat“, sagte Duro weiter. Abascal könne in ihre Wohnung im Madrider Stadtteil Retiro zurückkehren, sobald sie das Krankenhaus verlässt, in dem sie seit der Zwangsräumung wegen Erschöpfung behandelt wird. Sie müsse den Vertrag allerdings noch unterzeichnen.
Das Schicksal der Rentnerin hatte zu landesweiten Protesten geführt. Am Dienstag harrten noch immer zahlreiche Protestierende auf dem zentralen Madrider Platz Puerta del Sol aus. Die Regionalregierung drohte deshalb mit der Räumung des Zeltlagers. Weitere Protestcamps wurden inzwischen in Málaga und Sevilla errichtet.
Dass die Proteste angesichts des Maßnahmenpakets der Regierung erlahmen, ist unwahrscheinlich. So begrüßte der spanische Mietervereinigung die Einigung zwar. Aktivistin Valeria Racu erklärte aber, sie rufe für das Wochenende zu landesweiten Protesten auf. „Es geht gerade erst los“, sagte sie.
Mieten als Problem Nummer eins
Drastisch gestiegene Mieten und Wohnraummangel sind Umfragen zufolge für die Spanier schon seit geraumer Zeit das Problem Nummer eins im Land. Laut dem Immobilienportal Idealista haben sich die Durchschnittsmieten in Spanien in zehn Jahren fast verdoppelt. Die spanische Zentralbank schätzt, dass landesweit mehr als 700.000 Wohnungen fehlen. (afp/red)
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SPD-Blockade bei Pflegereform
Die gesetzliche Pflegeversicherung schreibt tiefrote Zahlen und rechnet ab Oktober ohne weitere Zuschüsse mit Zahlungsunfähigkeit. Insgesamt fehlen in diesem Jahr bis zu 4,4 Milliarden Euro. Daher will die Koalition zeitnah eine Reform auf den Weg bringen. Die SPD droht jedoch mit einer Blockade im Kabinett.
Eine Studie des Kieler Instituts für Weltwirtschaft kommt zu dem Schluss, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände, wie von der Berliner Linken gefordert, den Wohnungsmangel verschärfen würde. Wenn man die Entschädigungssumme hingegen in den Neubau von Wohnungen investiert, könnten bis zu 71.000 neue Wohnungen geschaffen und die Mieten deutlich gedämpft werden.
Die Deutsche Umwelthilfe hat aus Klimaschutzgründen Verfassungsbeschwerde gegen das neue Heizungsgesetz eingereicht. Laut Artikel 20a des Grundgesetzes ist der Staat verpflichtet, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen. Diesem Grundsatz widerspreche der weiterhin erlaubte Einbau fossil betriebener Heizungen.
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Nach Spekulationen über mögliche Waffenverkäufe der USA an China wies US-Präsident Donald Trump die Gerüchte zurück. Möglicherweise seien dabei Geschäfte mit Taiwan gemeint gewesen, sagte er im Oval Office vor der Presse. Seit dem Massaker auf dem Platz des Himmlischen Friedens in Peking im Jahr 1989 sind Waffenverkäufe an China per US-Gesetz verboten.
Demonstranten nehmen am 26. September 2026 in der Nähe der Puerta del Sol in Madrid an einer Protestkundgebung gegen Zwangsräumungen und die Wohnungskrise teil. Auf den Schildern steht: „Leerstehendes Gebäude zur Spekulation“. - Foto: Oscar Del Pozo/AFP via Getty Images
Auf dem Puerta del Sol im Herzen der spanischen Hauptstadt Madrid ist ein Protestcamp mit hunderten Bewohnern entstanden. Die Demonstranten diskutieren, halten Reden, beschriften Protestplakate, während Helfer zwischen den Zelten Essen und Getränke verteilen. Grund für die Proteste ist die Wohnungskrise in Spanien – und der Auslöser die Zwangsräumung der Wohnung einer 87-Jährigen.
Seitdem die Rentnerin Maricarmen Abascal vergangene Woche nach 70 Jahren aus ihrer Wohnung in Madrid geworfen wurde, kommt Spanien nicht zur Ruhe. Der Fall führt das Ausmaß der Wohnungsnot und Mietenexplosion in dem Land vor Augen. „Wir alle sind Maricarmen“, steht auf Protestplakaten.
Menschen versammeln sich neben einem Transparent: „Keine weitere Maricarmen“. Die 87-Jährige wurde aus ihrer Madrider Wohnung vertrieben. Die Demonstranten campieren am 27. September 2026 vor dem Sitz der Regionalregierung von Madrid auf der Puerta del Sol in Madrid, um gegen Zwangsräumungen und die Wohnungskrise zu protestieren.
Foto: Thomas Coex/AFP via Getty Images
Demonstranten: „Wir bleiben hier so lange, wie es nötig ist“
Die Zwangsräumung von Maricarmens Wohnung sei „der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen gebracht hat“, sagt der 24-jährige Mietrechtsaktivist Alberto Macías. „Sie sind dabei, die ganze Arbeiterklasse aus unseren Stadtvierteln zu werfen, wo wir immer gewohnt haben.“ Die Demonstranten fordern von der Regierung schnelles Handeln: „Wir bleiben hier so lange, wie es nötig ist“, sagt Macías.
Auch Promis lassen sich im Protestcamp blicken, am Sonntag schaut Regie-Legende Pedro Almodóvar vorbei. „Es ist absolut unerträglich für die spanische Gesellschaft, dieses Problem einen weiteren Tag zu haben“, sagt er mit Blick auf die Wohnungskrise.
Erinnerungen werden wach an die Bewegung der Empörten (Indignados) im Jahr 2011: Damals hatten Demonstranten aus Protest gegen Einschnitte bei Sozialprogrammen und Korruption wochenlang auf der Puerta del Sol campiert. Aus der landesweiten Bewegung ging später die Linkspartei Podemos hervor.
Problem Nummer 1: Wohnraum
Drastisch gestiegene Mieten und Wohnraummangel sind Umfragen zufolge für die Spanier schon seit geraumer Zeit das Problem Nummer eins im Land. Laut dem Immobilienportal Idealista haben sich die Durchschnittsmieten in Spanien in zehn Jahren fast verdoppelt. Die spanische Zentralbank schätzt, dass landesweit mehr als 700.000 Wohnungen fehlen.
Vor allem für junge Menschen wird es deswegen immer schwieriger, eine eigene Wohnung zu mieten oder gar zu kaufen. Sie müssen – auch wenn sie gute Jobs haben – weiter bei ihren Eltern leben oder in Wohngemeinschaften ziehen.
Und während die Gründe für die Krise komplex sind, machen viele Menschen auf hohe Gewinne spekulierende Investmentfonds für die Lage verantwortlich. Von „Geierfonds“ sprechen Aktivisten und linke Politiker.
Protestaktion gegen Zwangsräumungen und die Wohnungskrise: In Madrid protestieren viele Menschen vor dem Sitz der Regionalregierung auf der Puerta del Sol am 27. September 2026.
Foto: Thomas Coex/AFP via Getty Images
Der sozialistische Ministerpräsident Pedro Sánchez hat für den 29. September im Kabinett ein Gesetzesdekret gegen die Wohnungskrise angekündigt. Bei seinen Sozialisten und dem linken Koalitionspartner Sumar gehen die Meinungen darüber auseinander, wie weit die Maßnahmen gehen sollen.
Erst vor wenigen Wochen hatten sich die Sozialisten im Parlament bei einer Abstimmung über einen Sumar-Gesetzesvorschlag enthalten, der Investmentfonds den Kauf von Wohnungen verbieten sollte.
Sánchez setzt auf die öffentliche Empörung
Sánchez führt eine Minderheitsregierung, die im Parlament auf die Unterstützung anderer Parteien mit unterschiedlichen ideologischen Ausrichtungen angewiesen ist. Darunter die Linkspartei Podemos, die Geierfonds enteignen will, und die katalanische Regionalpartei Junts, die davor warnt, „kleine Besitzer zu kriminalisieren“.
Im Frühjahr war im Parlament – unter anderem am Widerstand von Junts – ein Gesetzentwurf gescheitert, der bestimmte Mietverträge verlängert und Mieterhöhungen beschränkt hätte.
Sánchez hofft, dass er jetzt angesichts der öffentlichen Empörung über den Fall Maricarmen parlamentarische Hürden überwinden kann. Das für Dienstag angekündigte Gesetzesdekret wird zwar durch einen Kabinettsbeschluss gültig, muss dann aber vom Parlament bestätigt werden. Auf die Unterstützung der oppositionellen konservativen Volkspartei PP und der ultrarechten Partei Vox kann Sánchez nicht setzen.
Maricarmen: „Kämpft, verteidigt das, was euch gehört“
Im Protestcamp auf dem Platz Puerta del Sol gibt es Zweifel zu dem Gesetz. „Wir müssen sehen, was wirklich in dem Dekret stehen wird, und wie sie versuchen, es uns zu verkaufen“, sagt der 28-jährige Sergio, der seinen Nachnamen nicht nennen will. Und die gleichaltrige María warnt an die Adresse der Politiker: „Wir werden uns nicht mit Krümeln zufrieden geben.“
Unterstützung bekommen die Demonstranten von Maricarmen. Am 23. September war ihre Wohnung zwangsgeräumt worden, nachdem ein Investor die Immobilie erworben hatte und die Miete um 275 Prozent auf 2650 Euro monatlich erhöhen wollte.
In einem Onlinevideo – aufgenommen in dem Krankenhaus, in dem die 87-Jährige seit der Zwangsräumung wegen Erschöpfung behandelt wird – ruft sie die Protestierenden nun auf, den Widerstand fortzusetzen: „Ich bitte euch alle um Mut, kämpft, verteidigt das, was euch gehört.“(afp/red)
Demonstranten nehmen am 26. September 2026 in der Nähe der Puerta del Sol in Madrid an einer Protestkundgebung gegen Zwangsräumungen und die Wohnungskrise teil. Auf den Schildern steht: „Leerstehendes Gebäude zur Spekulation“. - Foto: Oscar Del Pozo/AFP via Getty Images
Auf dem Puerta del Sol im Herzen der spanischen Hauptstadt Madrid ist ein Protestcamp mit hunderten Bewohnern entstanden. Die Demonstranten diskutieren, halten Reden, beschriften Protestplakate, während Helfer zwischen den Zelten Essen und Getränke verteilen. Grund für die Proteste ist die Wohnungskrise in Spanien – und der Auslöser die Zwangsräumung der Wohnung einer 87-Jährigen.
Seitdem die Rentnerin Maricarmen Abascal vergangene Woche nach 70 Jahren aus ihrer Wohnung in Madrid geworfen wurde, kommt Spanien nicht zur Ruhe. Der Fall führt das Ausmaß der Wohnungsnot und Mietenexplosion in dem Land vor Augen. „Wir alle sind Maricarmen“, steht auf Protestplakaten.
Menschen versammeln sich neben einem Transparent: „Keine weitere Maricarmen“. Die 87-Jährige wurde aus ihrer Madrider Wohnung vertrieben. Die Demonstranten campieren am 27. September 2026 vor dem Sitz der Regionalregierung von Madrid auf der Puerta del Sol in Madrid, um gegen Zwangsräumungen und die Wohnungskrise zu protestieren.
Foto: Thomas Coex/AFP via Getty Images
Demonstranten: „Wir bleiben hier so lange, wie es nötig ist“
Die Zwangsräumung von Maricarmens Wohnung sei „der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen gebracht hat“, sagt der 24-jährige Mietrechtsaktivist Alberto Macías. „Sie sind dabei, die ganze Arbeiterklasse aus unseren Stadtvierteln zu werfen, wo wir immer gewohnt haben.“ Die Demonstranten fordern von der Regierung schnelles Handeln: „Wir bleiben hier so lange, wie es nötig ist“, sagt Macías.
Auch Promis lassen sich im Protestcamp blicken, am Sonntag schaut Regie-Legende Pedro Almodóvar vorbei. „Es ist absolut unerträglich für die spanische Gesellschaft, dieses Problem einen weiteren Tag zu haben“, sagt er mit Blick auf die Wohnungskrise.
Erinnerungen werden wach an die Bewegung der Empörten (Indignados) im Jahr 2011: Damals hatten Demonstranten aus Protest gegen Einschnitte bei Sozialprogrammen und Korruption wochenlang auf der Puerta del Sol campiert. Aus der landesweiten Bewegung ging später die Linkspartei Podemos hervor.
Problem Nummer 1: Wohnraum
Drastisch gestiegene Mieten und Wohnraummangel sind Umfragen zufolge für die Spanier schon seit geraumer Zeit das Problem Nummer eins im Land. Laut dem Immobilienportal Idealista haben sich die Durchschnittsmieten in Spanien in zehn Jahren fast verdoppelt. Die spanische Zentralbank schätzt, dass landesweit mehr als 700.000 Wohnungen fehlen.
Vor allem für junge Menschen wird es deswegen immer schwieriger, eine eigene Wohnung zu mieten oder gar zu kaufen. Sie müssen – auch wenn sie gute Jobs haben – weiter bei ihren Eltern leben oder in Wohngemeinschaften ziehen.
Und während die Gründe für die Krise komplex sind, machen viele Menschen auf hohe Gewinne spekulierende Investmentfonds für die Lage verantwortlich. Von „Geierfonds“ sprechen Aktivisten und linke Politiker.
Protestaktion gegen Zwangsräumungen und die Wohnungskrise: In Madrid protestieren viele Menschen vor dem Sitz der Regionalregierung auf der Puerta del Sol am 27. September 2026.
Foto: Thomas Coex/AFP via Getty Images
Der sozialistische Ministerpräsident Pedro Sánchez hat für den 29. September im Kabinett ein Gesetzesdekret gegen die Wohnungskrise angekündigt. Bei seinen Sozialisten und dem linken Koalitionspartner Sumar gehen die Meinungen darüber auseinander, wie weit die Maßnahmen gehen sollen.
Erst vor wenigen Wochen hatten sich die Sozialisten im Parlament bei einer Abstimmung über einen Sumar-Gesetzesvorschlag enthalten, der Investmentfonds den Kauf von Wohnungen verbieten sollte.
Sánchez setzt auf die öffentliche Empörung
Sánchez führt eine Minderheitsregierung, die im Parlament auf die Unterstützung anderer Parteien mit unterschiedlichen ideologischen Ausrichtungen angewiesen ist. Darunter die Linkspartei Podemos, die Geierfonds enteignen will, und die katalanische Regionalpartei Junts, die davor warnt, „kleine Besitzer zu kriminalisieren“.
Im Frühjahr war im Parlament – unter anderem am Widerstand von Junts – ein Gesetzentwurf gescheitert, der bestimmte Mietverträge verlängert und Mieterhöhungen beschränkt hätte.
Sánchez hofft, dass er jetzt angesichts der öffentlichen Empörung über den Fall Maricarmen parlamentarische Hürden überwinden kann. Das für Dienstag angekündigte Gesetzesdekret wird zwar durch einen Kabinettsbeschluss gültig, muss dann aber vom Parlament bestätigt werden. Auf die Unterstützung der oppositionellen konservativen Volkspartei PP und der ultrarechten Partei Vox kann Sánchez nicht setzen.
Maricarmen: „Kämpft, verteidigt das, was euch gehört“
Im Protestcamp auf dem Platz Puerta del Sol gibt es Zweifel zu dem Gesetz. „Wir müssen sehen, was wirklich in dem Dekret stehen wird, und wie sie versuchen, es uns zu verkaufen“, sagt der 28-jährige Sergio, der seinen Nachnamen nicht nennen will. Und die gleichaltrige María warnt an die Adresse der Politiker: „Wir werden uns nicht mit Krümeln zufrieden geben.“
Unterstützung bekommen die Demonstranten von Maricarmen. Am 23. September war ihre Wohnung zwangsgeräumt worden, nachdem ein Investor die Immobilie erworben hatte und die Miete um 275 Prozent auf 2650 Euro monatlich erhöhen wollte.
In einem Onlinevideo – aufgenommen in dem Krankenhaus, in dem die 87-Jährige seit der Zwangsräumung wegen Erschöpfung behandelt wird – ruft sie die Protestierenden nun auf, den Widerstand fortzusetzen: „Ich bitte euch alle um Mut, kämpft, verteidigt das, was euch gehört.“(afp/red)
Im Osten Deutschlands leben die Menschen häufiger zur Miete. - Foto: Soeren Stache/dpa
Viele Mieter treibt die Sorge um, im Falle eines erforderlichen Umzugs keine angemessene neue Wohnung zu finden. Jeder zweite Mieter in Deutschland (50 Prozent) befürchtet, im Bedarfsfall keine bezahlbare Ersatzwohnung zu finden. Darauf weist der Deutsche Mieterbund (DMB) in seinem aktuellen „Mietenreport 2026“ hin.
Eine vom Mieterbund in Auftrag gegebene Umfrage des Meinungsforschungsinstituts Forsa zeigt zudem, dass sich 29 Prozent der Mieter Sorgen machen, ihre Miete künftig nicht mehr bezahlen zu können. Mehr als die Hälfte (58 Prozent) der Befragten berichteten, ihre Wohnkosten – Miete beziehungsweise Nebenkosten – seien in den zurückliegenden zwölf Monaten gestiegen.
Es wurden 1.021 Mieter zwischen dem 29. Juni und dem 7. Juli befragt. Die Umfrage ist den Angaben zufolge bezogen auf die Mieter in Deutschland repräsentativ.
Mieterbund: Viele ziehen die Mietpreisbremse gar nicht
Die Mietenkrise habe sich verfestigt, bilanziert DMB-Präsidentin Melanie Weber-Moritz. Viele Mieter lebten in Angst vor Wohnungsverlust, was teils auch dazu führe, dass sie davor zurückschreckten, ihre Rechte geltend zu machen – etwa mit einer Forderung nach Reduzierung der Miete unter Verweis auf die Mietpreisbremse.
Die Mietpreisbremse gilt nur in Regionen, die als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen sind. Bei Neuvermietung einer Wohnung darf die Miete dort zu Beginn höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Ausnahmen gibt es für die Erstvermietung von Neubauten, bei umfassender Modernisierung, für ältere Verträge und bei Kurzzeitvermietung.
Damit Mieter ihre Wohnkosten stemmen können, sparen sie laut Mieterbund an anderer Stelle.
Gut jeder Zweite (52 Prozent) legt deshalb den Angaben zufolge weniger Geld fürs Alter zurück. Jeder Vierte (25 Prozent) gibt demnach weniger Geld für gesunde Lebensmittel aus.
Zudem hat laut DMB jeder vierte Miethaushalt nur einen sehr begrenzten finanziellen Puffer, um etwa bei Jobverlust, im Falle
einer Trennung oder bei längerer Krankheit weiter genügend Geld für die Miete aufzubringen. Jeder Zehnte (zehn Prozent) könnte die Miete nur weniger als einen Monat aufbringen, falls plötzlich 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens wegbrechen sollten.
Hoher Anteil des Einkommens für Miete und Nebenkosten
Aus der Wohnungskrise sei längst eine „Sozialstaatskrise“ geworden, stellt der Mieterbund fest. 2025 mussten 11,2 Prozent der deutschen Bevölkerung mehr als 40 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aufbringen.
Damit liegt Deutschland EU-weit auf Platz drei hinter Griechenland und Dänemark, wo der Anteil noch höher ist. Der Durchschnittswert in der EU lag im vergangenen Jahr bei 7,7 Prozent.
Die vom Kabinett im April beschlossenen Verschärfungen im Mietrecht sieht der DMB zwar positiv. Ausreichend, um Mietern die Angst vor Kostensteigerungen und Wohnungsverlust zu nehmen, sind sie aber aus Sicht des Dachverbands nicht.
Dafür seien unter anderem für eine bestimmte Zeit ein „bundesweiten Mietenstopp“ und Bußgeldzahlungen für Vermieter nötig, die Wuchermieten verlangen beziehungsweise gegen die Regeln der Mietpreisbremse verstoßen, sagt Weber-Moritz.
Bundestag hat über Vorschläge noch nicht entschieden
Der Entwurf der Bundesregierung, über den der Bundestag noch entscheiden muss, sieht strengere Vorgaben für die Vermietung möblierter Wohnungen vor.
Wer als Mieter einen Indexmietvertrag unterschrieben hat, soll in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, vor besonders hohen Mietkostensteigerungen bei stark steigender Inflation geschützt werden.
Kurzzeit-Mietverträge sollen im Regelfall für maximal ein halbes Jahr erlaubt sein. Geplant ist zudem eine Regelung, die es Mietern, die mit den Mietzahlungen in Verzug sind, erleichtert, eine Kündigung abzuwenden. Vor allem bei diesem Teil des Entwurfs sehen Fachpolitiker der Union noch Diskussionsbedarf.
Die DMB-Präsidentin dagegen findet, bei der Regulierung des Mietrechts „braucht es einfach deutlich mehr, als das, was in der Bundesregierung derzeit diskutiert wird“.
Der Eigentümerverband Haus & Grund kritisiert: „Der Mieterbund beschreibt die Krankheit inzwischen ziemlich genau – verlangt aber immer wieder nach derselben falschen Medizin.“ Mehr Regulierung schaffe keine einzige zusätzliche Wohnung, sagte Verbandspräsident Kai Warnecke.
Bundesbaugesellschaft für bezahlbaren Wohnraum geplant
In Deutschland fehlten aktuell rund 1,4 Millionen Wohnungen, erklärt der Mieterbund. Die Anfang Juli vom Koalitionsausschuss angekündigte Gründung einer Bundesgesellschaft könne bei der Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum zumindest teilweise Abhilfe schaffen, sagt Weber-Moritz.
Ein weiterer sinnvoller Schritt wäre es aus ihrer Sicht, dafür zu sorgen, dass Sozialwohnungen mit niedriger Miete für unbegrenzte Zeit nur an Menschen mit geringem Einkommen vermietet werden dürfen.
Nach geltendem Recht darf eine solche geförderte Wohnung normalerweise nach einem bestimmten Zeitraum – beispielsweise nach 30 Jahren – frei vermietet werden. Auf die hohen Baukosten angesprochen, schlägt der Mieterbund vor, die Bodenpreise zu deckeln und kommunale Flächen zu nutzen. (dpa/red)
Wohnungen in Berlin: Nach Vorstellung der Linken sollen Immobilienkonzerne enteignet werden. - Foto: Annette Riedl/dpa
In Kürze:
Die Linkspartei fordert seit Jahren eine Verstaatlichung von Wohnungen.
SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach lehnt das ab. Er kritisiert auch die Regierungskoalition dafür, ein Verbot vorzuschlagen.
Der Rechnungshof warnt vor einer Verstaatlichung und erwartet enorme Kosten.
Die Vorsitzende der Linken, Ines Schwerdtner, beharrt im Falle einer Regierungsbeteiligung in Berlin nach der Abgeordnetenhauswahl auf Enteignungen von größeren Wohnungsbauunternehmen. „Das ist für uns ganz klar: Es wird mit der Berliner Linken in der Regierung vergesellschaftet werden“, sagte sie in dem Podcast „5-Minuten-Talk“ des „stern“. Das sei für sie gar keine Frage, so Schwerdtner weiter.
Linke will Mietpreis senken oder stabil halten
„Wir müssen einen Teil der Wohnungen wieder der Marktlogik entziehen, um den Mietpreis wirklich langfristig zu senken oder zumindest stabil zu halten“, sagte die Linken-Chefin. Das sähen auch ganz viele Sozialdemokraten so, fügte sie mit Blick auf den potenziellen Koalitionspartner an. Es sei ein „ursozialdemokratisches Vorhaben“.
Aussagen des SPD-Spitzenkandidaten Steffen Krach, wonach seine Partei keine Enteignungen mittragen würde, kommentierte sie mit den Worten: „Wenn ich an der Stelle der SPD wäre, wäre ich einen Ticken demütiger.“
In Berlin wird am 20. September das Abgeordnetenhaus neu gewählt. Die Linke hat laut Umfragen gute Chancen, mit Spitzenkandidatin Elif Eralp die erste linke Bürgermeisterin der Hauptstadt zu stellen. Eine rot-rot-grüne Koalition hätte eine deutliche Mehrheit.
Krach hingegen betont: „Wenn das die rote Linie ist für die Linkspartei, dann müssen sie gucken, mit welcher Koalition sie das umsetzen wollen – mit der SPD jedenfalls nicht.“
Krach kritisiert in diesem Zusammenhang auch den kürzlichen Vorstoß der schwarz-roten Koalition auf Bundesebene. Die hatte Anfang Juli in ihrem 34 Punkte umfassenden Reformpaket auch vereinbart, ein gesetzliches Verbot zur Enteignung von Immobilienkonzernen einführen zu wollen.
Er habe Enteignungen als Mittel der Wohnungspolitik immer abgelehnt. Der Plan der Koalition habe aber die Debatte unnötig neu entfacht.
Konkret fordern die Linken seit Jahren die Enteignung von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Damit soll das Ergebnis eines Volksentscheides vom September 2021 umgesetzt werden, wie es aus einem Parteibeschluss vom Mai 2026 hervorgeht.
Berliner Rechnungshof warnt
Der Berliner Volksentscheid stand seinerzeit unter der Überschrift „Deutsche Wohnen & Co enteignen“.
An der Abstimmung beteiligten sich 73,5 Prozent der wahlberechtigten Berliner. 57,6 Prozent sprachen sich für eine Enteignung aus, 39,8 Prozent stimmten dagegen. 2,6 Prozent der abgegebenen Stimmen waren ungültig.
In einem im April 2019 veröffentlichten Flyer forderten die Linken, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dies sollte mithilfe von „Enteignungen, Kommunalisierungen und öffentlichem Bauen“ geschehen. Die Partei sprach sich zudem für verbindliche Obergrenzen bei Mieten aus. Auch sollte Immobilienkonzernen europaweit die Zulassung zu Börsen entzogen werden. „Wohnen ist ein Menschenrecht, damit darf nicht spekuliert werden“, heißt es in dem Schriftstück.
Die Voraussetzungen von Enteignung oder Vergesellschaftung regeln die Grundgesetzartikel 14 und 15.
Der Rechnungshof Berlin hat 2024 einen Bericht vorgelegt, in dem er vor einer Vergesellschaftung warnt. So könne diese nur dann verhältnismäßig sein, wenn Mieten dadurch „gesenkt oder zumindest entdynamisiert werden“. Dies sei aber mit Blick auf die zu erwartenden Entschädigungen für die zu enteignenden Unternehmen kaum der Fall. Es könne sogar das Gegenteil eintreten.
Immobilienwert von bis zu 42 Milliarden Euro
Mit Blick auf den Volksentscheid von 2021, alle Unternehmen zu enteignen, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen, geht es letztlich um 240.000 Immobilien in Berlin.
Deren genauer Wert könne laut Rechnungshof nicht konkret beziffert werden.
2018 habe der Senat Summen zwischen 29 und 36 Milliarden Euro als untere und obere Grenze genannt. In Hochrechnungen aktueller Bilanzen – etwa von der Wohnungsbaugesellschaft Vonovia – sei mittlerweile aber von bis zu 42 Milliarden Euro die Rede.
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ lehnt eine Entschädigung zum Marktwert hingegen ab und verweist auf Artikel 15 GG. So solle eine Entschädigung praktisch rückwärts auf Basis der als fair angesehenen Mieten berechnet werden, wie es in einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft vom Juni 2026 heißt. So läge die Entschädigung zwischen 8 und 11 Milliarden Euro, und die Bankkredite könnten durch die Mieteinnahmen gedeckt werden.
Senatskommission sieht weniger Probleme
Im Bericht des Rechnungshofs heißt es dazu, dass die betroffenen Unternehmen sowie ihre Aktionäre auf 74 bis 81 Prozent ihres Vermögens verzichten und dieses praktisch ersatzlos an den Staat abtreten sollten. Es sei daher fraglich, ob ein so hoher Wertverlust vor Verfassungsgerichten überhaupt Bestand habe. Daher herrsche in der Rechtsfrage eine erhebliche Unsicherheit.
Anders sieht das eine Expertenkommission des Berliner Senats. Das überwiegend mit Juristen besetzte Gremium kam 2023 zu dem Schluss, dass eine Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen unter bestimmten Voraussetzungen verfassungskonform möglich sei. Auch bei der Frage der Entschädigung argumentierte der überwiegende Teil der Kommissionsmitglieder, dass diese nicht zwingend den vollen Markt- oder Verkehrswert erreichen müsse, solange sie gerecht sei und sich an den gemeinwirtschaftlichen Erträgen orientiere.
Bauarbeiter arbeiten am 23. Mai 2026 an der Autobahn A-5 in Madrid, Spanien. - Foto: Pablo Blazquez Dominguez/Getty Images
Zehntausende Menschen haben in Madrid gegen hohe Mieten und Wohnungsknappheit demonstriert. Der Protestmarsch am Sonntag in der spanischen Hauptstadt stand unter dem Motto „Das Wohnen kostet uns das Leben – lasst uns die Preise senken“.
Die Organisatoren gaben die Zahl der Teilnehmer mit mehr als 100.000 an, ein Regierungsvertreter sprach von geschätzt 23.000 Demonstranten.
Zu dem Protest aufgerufen hatte der Mieterbund, Unterstützt wurde die Demonstration von den zwei größten spanischen Gewerkschaften UGT und CCOO.
Die stark gestiegenen Mieten und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum gehören laut Umfragen zu den größten Sorgen der Spanierinnen und Spanier. Laut einer Studie des Immobilienportals „Idealista“ hat sich die Durchschnittsmiete in Spanien im Verlauf des vergangenen Jahrzehnts verdoppelt.
Die Wohnungsknappheit wird unter anderem durch die Vermietung von Wohnungen an Touristen und die Zuwanderung befördert.
„Immer mehr Menschen werden in überfüllte Verhältnisse gezwungen, müssen in geteilten Zimmern oder sogar zusammen mit anderen Familien wohnen“, sagte Fernando de los Santos, ein Sprecher des Mieterbunds, während der Demonstration der Nachrichtenagentur AFP.
Der spanische Ministerpräsident Pedro Sánchez hatte im Februar die Einrichtung eines neuen Staatsfonds bekanntgegeben, der 120 Milliarden Euro zur Bekämpfung der Krise auf dem Wohnungsmarkt aufbringen soll.(afp/red)
Neben Kleinunternehmen und dem verarbeitenden Gewerbe ist derzeit besonders der Einzelhandel von Insolvenzen betroffen. (Archivbild) - Foto: Maja Hitij/Getty Images
Wer aufmerksam durch deutsche Innenstädte geht, kann immer häufiger leere Ladenflächen sehen. An den Schaufenstern finden sich Schilder mit der Aufschrift „Zu vermieten“. Für das laufende Jahr prognostiziert der Handelsverband Deutschland (HDE) einen Schwund von 4.900 Geschäften. In diese Prognose seien Ladenneueröffnungen bereits eingerechnet.
Ende vergangenen Jahres wurde aus Hamburg gemeldet, dass mehr als 100 Läden schließen, und „niemanden wundert es“. Im Jahr 2023 kündigte GALERIA Kaufhof an, 4.039 Stellen abzubauen und 47 Filialen zu schließen. Weitere Einzelhandelsketten folgten, darunter der Modekonzern Esprit und der Reiseveranstalter FTI. Im vergangenen Jahr hat es etwa 4.500 Ladenschließungen gegeben.
Schwund seit zehn Jahren
„Seit zehn Jahren verlieren wir in Deutschland jährlich mindestens 4.500 Geschäfte oder mehr“, beklagte kürzlich der HDE-Präsident Alexander von Preen. Während der COVID-19-Pandemie in den Jahren 2020 bis 2023 habe es zudem einen besonders hohen Aderlass an Ladenschließungen gegeben – mehr als 11.000 Geschäfte pro Jahr.
Erstmals könnte die Zahl der Geschäfte in Deutschland bis zum Jahresende auf unter 300.000 sinken, teilte der HDE mit. Vor zehn Jahren habe es noch rund 366.800 Geschäfte in den Innenstädten gegeben. Somit würde seit 2016 etwa ein Fünftel der Ladenlokale aufgegeben worden sein.
Am 24. Mai 2025 schlendern Menschen in Berlin durch den Ortsteil Steglitz vorbei an zahlreichen Geschäften.
Foto: Carsten Koall/Getty Images
Insolvenzen wegen Irankrieg?
Neben Kleinunternehmen und dem verarbeitenden Gewerbe sei derzeit besonders der Einzelhandel von Insolvenzen betroffen, gab eine Studie der Creditreform von Anfang Dezember bekannt. Die Insolvenzen seien in diesem Branchenbereich in den vergangenen zwölf Monaten um 10,4 Prozent gestiegen. Creditreform ist eine private Wirtschaftsauskunftei, die Bonitätsprüfungen von Unternehmen und Selbstständigen durchführt.
Einer Insolvenzstudie von Allianz Trade vom April zufolge würden die Ladenpleiten im laufenden Jahr um 15 Prozent steigen, in der Gastronomie sogar um 27 Prozent. Als Hauptgrund für die Insolvenzzunahmen in diesem Jahr nennt Allianz Trade die Auswirkungen des Irankriegs.
Zu einer ähnlichen Einschätzung kam jüngst das Nürnberg Institut für Marktentscheidungen. „Die Verbraucherstimmung gibt infolge des Irankrieges abermals nach“, heißt es in einer Mitteilung auf der Website des Marktforschungsinstituts. Die Ausgaben der Verbraucher würden sinken, die Sparneigung bleibe auf einem hohen Niveau.
Am 4. Januar 2021 gehen Menschen in der Fußgängerzone von Köln an einem Laden vorbei, an dem ein Banner mit der Aufschrift „Wir schließen – Totaler Räumungsverkauf“ hängt. Während der Corona-Zeit in den Jahren 2020 bis 2023 kam es zu einem besonders hohen Aderlass an Ladenschließungen.
Foto: Ina Fassbender/AFP via Getty Images
Kosten für Läden senken
Doch der jüngste Nahostkonflikt kann nicht die Erklärung für den Zehnjahrestrend sein. Der HDE etwa sieht die „Politik […] in der Pflicht, Kosten bei Energie und Beschäftigung zu senken“.
Der Handelsverband fordert deshalb, dass die Stromsteuer „endlich für alle“ gesenkt werden müsse, und die Lohnnebenkosten sollten bei 40 Prozent gedeckelt werden, fordert der HDE. Auch die Ladenvermieter sollten sich „im eigenen Interesse“ auf umsatzorientierte Mieten einlassen, das heißt keine monatlichen Fixmieten, sondern Mieten, die sich am tatsächlichen Umsatz der Läden orientieren.
Der HDE-Präsident von Preen fordert aber auch mehr Mitwirkung seitens der Kommunalverwaltungen. „Einkaufen ist der Hauptgrund für einen Innenstadtbesuch“, sagt er. Oft würden für die Geschäfte in der Innenstadt aber die kommunalen Rahmenbedingungen nicht passen. Damit meint er wohl das Ambiente und das fehlende Flair von Innenstädten. Der HDE-Chef glaubt allerdings, dass öffentliche Gelder nicht ausreichen, „um alle Städte wieder auf Vordermann zu bringen“, und will „private Investoren locken“.
„Die Tendenz der Einzelhandelsentwicklung in deutschen Innenstädten scheint eindeutig. Seit der Digitalisierung verzeichnet der Online- und Versandhandel einen Umsatzboom“, erläutert Werner Reinartz, Direktor am Institut für Handelsforschung für Handel der Universität zu Köln, im Oktober 2024 den Schwund des Einzelhandels.
Besonders seit der COVID-19-Pandemie habe sich das Konsumverhalten in Richtung Onlineshopping verlagert. „Die durch internationale Krisen drastisch gestiegenen Energiepreise und der Einbruch von Lieferketten verstärkten den Druck in den Folgejahren“, stellt der Professor fest. Außerdem hätten „die Einzelhändler zusätzlich mit einer gedrückten Konsumstimmung zu kämpfen, die durch die hohe Inflation ausgelöst“ worden sei.
Menschen spazieren am 29. Juli 2025 durch eine Einkaufsstraße in der Fußgängerzone von Dortmund.
Foto: Ina Fassbender/AFP via Getty Images
Ist fehlendes Ambiente schuld?
Die Ergebnisse eines seiner Forschungsprojekte „deuten darauf hin, dass die Zeit der Innenstadt als reine Einkaufsmeile vorbei ist“, gibt sich der Kölner Wissenschaftler überzeugt.
Vielmehr stehe „das Einkaufserlebnis in einer ansprechenden und individuellen Umgebung im Vordergrund“. Ähnlich wie der HDE fordert Reinartz deshalb „eine Verbesserung des innerstädtischen Ambientes“.
Hier beginnt gewissermaßen die Abwärtsspirale: Je mehr Leerstand es gibt, desto mehr entsteht ein gefühlt schlechtes Ambiente in der City. Nach einer Weile ziehen in einstige Qualitätsgeschäfte Ramschläden mit Billigprodukten für 1 Euro aus China ein. Dazu kommen Dönerläden, Barbershops sowie Nagel- und Tattoostudios.
Auch die unattraktiven modernen Betonzweckfassaden der vergangenen Jahrzehnte entsprechen nicht mehr heutiger Architekturästhetik. Hinzu kommen Vermüllung des öffentlichen Raums, Vandalismus, Graffitischmierereien, fehlende Begrünung und mangelnde Sitzgelegenheiten. Das Umweltbundesamt fordert schon seit Längerem in deutschen Städten „deutlich mehr Grün, vor allem [mit] neuen Bäumen und mehr Verschattung durch außenliegenden Sonnenschutz sowie Dach- und Fassadenbegrünung“.
Die Industrie- und Handelskammer (IHK) Baden-Württemberg hat ein „Rezeptbuch für eine attraktive Innenstadt“ veröffentlicht. Dazu wurden nach eigenen Angaben 14.000 Menschen in 123 Städten mit unter 50.000 Einwohnern im südwestlichen Bundesland befragt.
Eines der zentralen Ergebnisse lautet: „Fußgängerzonen mit Aufenthaltsqualität und bespielten Räumen steigern die Besuchsmotivation und sind oft selbst Besuchsmotiv.“ Ein guter Wochenmarkt bei Kleinstädten sei das „Salz in der Suppe“. 77 Prozent der Befragten hätten einen Wochenmarkt positiv bewertet und würden danach weitere Orte in der Innenstadt besuchen.
Für jüngere Menschen sei es zudem wichtig, dass es in der City auch „Orte und Plätze ohne Konsumzwang“ gebe, etwa Spielplätze, grüne Inseln, Brunnen oder andere Wasserflächen sowie Sitzbänke.
Allerdings lässt sich in Baden-Württemberg ein deutliches Altersgefälle feststellen. 58 Prozent der vor Ort befragten Innenstadtbesucher waren laut der IHK-Studie über 50 Jahre alt, 40 Prozent sogar im Rentenalter.
Am 24. Mai 2025 schlendern Menschen in Berlin durch den Ortsteil Steglitz, vorbei an zahlreichen Geschäften.
Foto: Carsten Koall/Getty Images
Mehr Polizeistreifen
In den Studien über den Rückgang des Einzelhandels fehlt jedoch durchweg ein weiterer Aspekt, nämlich das Sicherheitsproblem im öffentlichen Raum, ausgelöst durch Berichte über Messerangriffe und andere Bedrohungen wie offenen Drogenkonsum und -handel an zentralen Orten in Innenstädten, etwa an Bahnhöfen und in öffentlichen Parks.
Ein Beispiel: Laut einer Bekanntgabe des Innenministeriums von Nordrhein-Westfalen sei die „Gewaltkriminalität und insbesondere die Zahl der Messertaten“ stark angestiegen. Demnach sei es im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr zu einem deutlichen Anstieg von 42,6 Prozent an Messerdelikten im öffentlichen Raum des Bundeslandes gekommen.
„Nahezu die Hälfte der polizeilich ermittelten Tatverdächtigen war unter 21 Jahre alt. 45 Prozent der Tatverdächtigen verfügten nicht über die deutsche Staatsangehörigkeit“, heißt es in dem offiziellen Papier.
Da diese Situation – graduell unterschiedlich – auch auf andere Bundesländer zutrifft, haben sich etwa in Hessen Gemeinden zu mehr Polizeipräsenz in Innenstädten entschlossen. Die sichtbare Polizeipräsenz wie etwa in Bad Hersfeld und Gießen werde von der Bevölkerung „vorwiegend positiv wahrgenommen“, wird Dominik Möller, Sprecher des Polizeipräsidiums Osthessen, von dpa zitiert. In Mittelhessen seien im Jahr 2024 100 bis über 600 Polizeikräfte monatlich mehr im Einsatz gewesen.
Christian Schuchardt, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetages, sieht die Entwicklung für den Einzelhandel in deutschen Innenstädten dennoch gelassen: „Insgesamt haben sich die Verkaufsflächen in deutschen Innenstädten gegenüber 1980 mehr als verdoppelt. Ein Rückgang von diesem hohen Niveau ist [daher] nicht überraschend“, stellte er am 1. März gegenüber der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung“ klar.
Zur Diskussion über die rasant zunehmenden Döner- und Barbershops in den Innenstädten sagt der Städtetagvertreter: „Zunächst einmal sind neue Geschäfte grundsätzlich etwas Erfreuliches. Sie sind besser als Leerstand. Viele Kunden empfinden bestimmte neue Geschäftstypen jedoch als ‚Downgrading‘, als ein Absinken des Qualitätsniveaus. Dies läuft dann unter den Schlagworten ‚Barberisierung‘ und ‚Dönerisierung‘. Gleichwohl ist Veränderung im Handel normal.“
Nur dem Alten nachzutrauern, bringe seiner Meinung nach nichts. Neben Läden sollten auch immer „mehr Kultur- oder Bildungsangebote sowie Umnutzungen in Wohnraum oder für Hotels und auch mehr Grün in der Stadt“ angeboten werden.
„Denn Einkaufen allein reicht oft nicht mehr, um alle Geschäftshäuser mit Leben zu erfüllen und Leerstand zu verhindern“, so Schuchardt.
Luftaufnahme von Häusern, die am 12. Mai 2026 in einer brandneuen Wohnsiedlung im südöstlichen Vorort Clyde von Melbourne, Australien, gebaut werden. - Foto: Asanka Ratnayake/Getty Images
In Kürze:
Negative Gearing ist ab Juli 2027 nur noch bei Neubauten möglich.
Kapitalgewinne aus Immobilien, Aktien und Kryptowährungen werden mit mindestens 30 Prozent besteuert.
Ermessens-Trusts unterliegen künftig ebenfalls einer Mindeststeuer von 30 Prozent.
Die australische Labour-Regierung unter Anthony Albanese hat im Bundeshaushalt 2026/27 weitreichende Änderungen bei der Besteuerung von Immobilieninvestitionen, Kapitalgewinnen und sogenannten Discretionary Trusts angekündigt.
Ziel der Reformen ist es nach Regierungsangaben, Wohnkosten zu senken, das Steuersystem zu reformieren und die Mietpreise langfristig zu entlasten.
Finanzminister Jim Chalmers erklärte am 13. Mai beim National Press Club in Canberra, die Modellrechnungen seines Ministeriums gingen nur von „geringen Auswirkungen“ auf die Mieten aus. „Die Immobilienpreise werden weiter steigen, allerdings langsamer – etwa 2 Prozent langsamer, was ungefähr 19.000 australischen Dollar (11.700 Euro) weniger an Wertzuwachs entspricht“, sagte Chalmers.
Parallel dazu verweist die Regierung auf geplante Investitionen in den Wohnungsbau, die das Angebot erhöhen und so zusätzlichen Druck vom Mietmarkt nehmen sollen.
Chalmers deutete außerdem an, dass der Rahmen darauf abzielt, künftige Steuersenkungen für Arbeitnehmer mit regulärem Gehalt zu finanzieren – im Gegensatz zu Personen mit passiven Einkünften aus Investitionen. „Mein Ziel bei der künftigen Steuerreform ist es, mehr Steuererleichterungen für Arbeitnehmer zu schaffen. Deshalb habe ich diese Struktur entwickelt.“
Im Kern sollen steuerliche Vorteile für Immobilieninvestoren und komplexe Trust-Strukturen reduziert werden. Dadurch erwartet die Regierung höhere Staatseinnahmen und zusätzliche Impulse für den Wohnungsbau. Die Mittel sollen später gezielt zur Entlastung von Lohnsteuerzahlern eingesetzt werden.
Was bedeutet Negative Gearing?
Eine Person kann die negative Verzinsung (Negative Gearing) nutzen, wenn die Kosten für die Immobilie höher sind als die Mieteinnahmen. Dies kann der Fall sein, wenn die Summe aus Hypothekenzahlungen, Instandhaltungskosten, Grundsteuer und Versicherungsbeiträgen die Mieteinnahmen übersteigt.
Anleger akzeptieren diese Verluste häufig in der Erwartung, dass die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnt und so langfristige Kapitalgewinne erzielt, die die anfänglichen Verluste übersteigen.
Im Vorfeld dieses Haushaltsplans konnten Anleger zudem Verluste aus anderen steuerpflichtigen Einkünften wie Löhnen abziehen und so ihre Gesamtsteuerlast senken.
Die Regeln ändern sich nun, doch der umfassende Schutz für bestehende Anleger bleibt bestehen.
Negative Gearing wird eingeschränkt
Die Regierung schränkt die Verrechnung von Mietverlusten bei bestehenden Immobilien ein. Eigentümer, die derzeit Negative Gearing nutzen, können dies weiterhin tun. Allerdings soll die Regelung ab dem 1. Juli 2027 auf Neubauten beschränkt werden. Die Möglichkeit der negativen Verzinsung in anderen Anlageklassen, wie beispielsweise Aktien, bleibt bestehen.
Zu Neubauten zählen Häuser, die auf unbebauten Grundstücken errichtet werden, oder Sanierungsprojekte, bei denen mehr Wohnungen geschaffen als ersetzt werden.
Abriss- und Wiederaufbauprojekte oder Renovierungen, die die Gesamtzahl der Wohneinheiten nicht erhöhen, sind hingegen nicht begünstigt. Wer später ein neu errichtetes Gebäude vom ursprünglichen Eigentümer erwirbt, verliert die entsprechende Vergünstigung.
Gewerbeimmobilien, breit gestreute Trusts und Pensionsfonds, einschließlich selbstverwalteter Fonds, sind nicht betroffen.
Ein im Bau befindliches Haus am 20. Februar 2025 vor neu errichteten Häusern in einer Wohnsiedlung in Sydney, Australien.
Foto: David Gray/AFP via Getty Images
Was ist die Kapitalertragsteuer?
Die Kapitalertragsteuer wird fällig, wenn eine Person ein Wirtschaftsgut verkauft und dabei einen Gewinn erzielt. Bislang konnten Privatpersonen, Trusts und Personengesellschaften ihre Kapitalertragsteuer um 50 Prozent reduzieren, wenn sie den jeweiligen Vermögenswert länger als zwölf Monate gehalten hatten.
Im Haushaltsplan wird dieser Rabatt durch ein neues System ersetzt.
Änderungen bei der Kapitalertragsteuer
Ab dem 1. Juli 2027 will die australische Regierung einen pauschalen Mindeststeuersatz von 30 Prozent auf Kapitalgewinne einführen. Betroffen wären zahlreiche Vermögenswerte, darunter Aktien, Kryptowährungen und Anlageimmobilien. Die endgültige Steuerhöhe soll zusätzlich an die Inflation angepasst werden.
Das selbst genutzte Eigenheim bleibt weiterhin von der Kapitalertragsteuer ausgenommen. Auch bestehende Steuervergünstigungen für kleine Unternehmen sollen unverändert bestehen bleiben.
Empfänger von Einkommensbeihilfen, einschließlich Altersrenten- und Arbeitslosengeldempfängern, sind in dem Jahr, in dem sie Gewinne erzielen, von der Mindeststeuer befreit.
30-Prozent-Mindeststeuer auf diskretionäre Trusts
Der Haushalt zielt auch auf die „Einkommensaufteilung“ über diskretionäre Trusts ab, ein Rechtsinstrument, das häufig von Familien oder Geschäftsinhabern genutzt wird, um ihre Steuerlast zu senken.
Künftig sollen Treuhänder solcher Trusts einer Steuer von 30 Prozent unterliegen, bevor Gelder an die Begünstigten ausgeschüttet werden. Diskretionäre Trusts sind eine Form von Treuhandkonstruktionen, die vor allem in Australien, Großbritannien und anderen Ländern mit Common-Law-Systemen verbreitet sind und häufig zur Vermögensverwaltung genutzt werden.
Begünstigte erhalten Gutschriften für Steuern, die bereits vom Treuhänder gezahlt wurden.
Ausgenommen von dieser Maßnahme sind feste Trusts, breit gestreute Trusts, Rentenfonds, spezielle Behinderten-Trusts, gemeinnützige Trusts und bestimmte Einkünfte wie Erträge aus der Primärproduktion.
Das Finanzministerium rechnet durch die Neuregelung mit zusätzlichen Einnahmen von rund 4,5 Milliarden Dollar (2,7 Milliarden Euro) über fünf Jahre.
Opposition spricht von gebrochenen Wahlversprechen
Der finanzpolitische Sprecher der Opposition, Tim Wilson, kritisierte den Haushaltsplan scharf. Dieser sei „voller gebrochener Versprechen, höherer Steuern, sinkender Lebensstandards und – erschreckenderweise – weniger Wohnungen“.
Auf sozialen Medien erklärte Wilson, besonders Mieter würden unter den neuen Maßnahmen leiden. Selbst die Haushaltsunterlagen würden einräumen, dass höhere Mieten drohten.
Außerdem werde es weniger Neubauten geben, während Wohneigentum für Menschen schwieriger erreichbar werde – insbesondere für sogenannte Rentvestors, die zur Miete wohnen und gleichzeitig eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, sowie für Erstkäufer.
Das Plus von 20 Euro je Haushalt bedeutet für die Jobcenter eine Mehrbelastung von rund 679 Millionen. - Foto: Peter Kneffel/dpa
Obwohl die Regelsätze beim Bürgergeld seit Anfang 2024 unverändert sind, erhalten Haushalte, die vom Bürgergeld leben, seit dem 1. Januar 2026 im Schnitt 20 Euro mehr pro Monat vom Jobcenter als noch vor einem Jahr.
Das berichtet die „WELT“. Hintergrund seien gestiegene Kosten für Miete und Heizung. Beide Zusatzposten werden individuell nach Bedarf ausgezahlt.
Einem Single im Bürgergeld werden laut „WELT“ nun im Schnitt 1.076 Euro im Monat überwiesen. Ein Paar ohne Kinder erhalte durchschnittlich 1.489 Euro, ein Paar mit Kindern 2.287 Euro.
Die Auszahlungen pro Bürgergeldhaushalt lägen seit Jahresbeginn im Schnitt bei 1.371 Euro.
Bürgergeld stärker gestiegen als Löhne
Im Jahr 2022, als das Bürgergeld noch als Hartz IV bezeichnet wurde, waren laut „WELT“ pro leistungsberechtigtem Haushalt im Schnitt 1.068 Euro geflossen. Die Steigerung auf 1.371 Euro würde damit einem Plus von 28,4 Prozent entsprechen. Im selben Zeitraum sind die Löhne nach Berechnungen von „WELT“ um 19,4 Prozent gestiegen.
„Damit haben wir wirklich ein System, welches im Prinzip über die Umverteilung dazu führt, dass es sich für weite Teile der Bevölkerung zunehmend nicht lohnt, zu arbeiten“, erklärte der Wirtschaftswissenschaftler und Autor Daniel Stelter auf Anfrage des Springer-Mediums. Er hält Reformen des Sozialstaats deshalb für „dringend erforderlich“.
Nach Angaben der Bundesregierung gelten seit 2024 unverändert folgende Regelsätze nach dem Sozialgesetzbuch (SGB) II:
Alleinstehende/Alleinerziehende: 563 Euro
Paare/Bedarfsgemeinschaften: 2 × 506, also 1.012 Euro
Jugendliche (14 bis 17 Jahre): 471 Euro
Kinder (6 bis 13 Jahre): 390 Euro
Kinder (0 bis 5 Jahre): 357 Euro
Volljährige in Einrichtungen: 451 Euro
Ein Paar mit einem 15-jährigen und einem vierjährigen Kind würde somit monatlich 1.840 Euro Regelsatz zur Sicherung des Existenzminimums erhalten.
Miete und Heizung werden „in angemessener Höhe“ übernommen
Außerdem werden Zuschüsse für Kaltmiete und Heizkosten sowie Leistungen für den Schulbedarf gewährt.
Laut der Website der Arbeitsagentur übernimmt das Jobcenter die Kosten für Unterkunft und Heizung „in angemessener Höhe“.
Bei einer nicht angemessenen Wohnung, könne es bedeuten, dass der Bürgergeldempfänger in eine günstigere Wohnung umziehen oder ein Zimmer untervermieten müsse.
Einzelne Jobcenter haben eigene Richtwerte, welche Mieten sie als angemessen einstufen.
Beispiel Berlin laut buergergeld.org:
1 Person: 50 Quadratmeter (qm) – angemessene Bruttokaltmiete: 449 Euro
Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit gab es im Januar 2026 rund 2,83 Millionen Haushalte (Bedarfsgemeinschaften) mit mehr als 5,18 Millionen Empfängern von Bürgergeld. Erwerbsfähig waren davon knapp 3,82 Millionen. Die letzte Regelsatzerhöhung hatte es zum 1. Januar 2024 gegeben.
Das Plus von 20 Euro je Haushalt bedeutet für die Jobcenter eine Mehrbelastung von rund 679 Millionen Euro.
Gesamtkosten 2024: 57,1 Milliarden Euro
Im Jahr 2024 hatten Bund, Länder und Kommunen nach Angaben der Bundesarbeitsagentur Bürgergeldausgaben in einer Gesamthöhe von 57,1 Milliarden Euro zu tragen. Jeder der damals etwa 2,93 Millionen Bedarfsgemeinschaften kostete im Durchschnitt 19.488 Euro im Jahr.
Für diese Zahlen wurden allerdings nicht nur die Regelsätze für den Lebensunterhalt, Wohn- und Heizungskosten berücksichtigt, sondern auch Sozialversicherungsbeiträge, Eingliederungsleistungen und Verwaltungskosten.
Aktuellere Daten für das Jahr 2025 liegen bisher nicht vor.
Nachdem der Bundestag der Bürgergeldreform von Schwarz-Rot am 5. März 2026 zugestimmt hatte, machte der Bundesrat am 27. März den Weg dafür frei. Die neuen Regeln gelten ab dem 1. Juli. Das Bürgergeld wird dann unter dem neuen Namen „Grundsicherung“ gewährt.
Wegen der damit verbundenen, strengeren Sanktionsmöglichkeiten gegen Mitwirkungsverweigerer hatten die Sozialdemokraten ein Mitgliederbegehren angestrengt. Damit sollte die Reform gestoppt werden, um soziale Härten zu vermeiden.
Kurz vor der Bundesratsentscheidung scheiterte der Vorstoß aus der Parteibasis allerdings am erforderlichen 20-Prozent-Quorum.
Wohnanlagen stehen dicht an dicht, doch bezahlbarer Wohnraum bleibt vielerorts knapp. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa
In Kürze:
Mieten steigen weiter deutlich, während Kaufpreise stagnieren – kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels am Wohnungsmarkt.
Hohe Zinsen und teurere Finanzierungen bremsen den Eigentumserwerb und verschieben die Nachfrage in den Mietmarkt.
Zu wenig Neubau bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu anhaltender Knappheit und treibt die Mieten weiter in die Höhe.
Der Markt wird unflexibler: Eigentum bleibt für viele unerschwinglich, Ausweichräume wie das Umland geraten ebenfalls unter Druck.
Wer derzeit eine Wohnung sucht oder über einen Kauf nachdenkt, erlebt keinen normalen Markt mehr, sondern einen, der sich in fast entgegengesetzte Richtungen bewegt. Die Mieten steigen, die Kaufpreise treten auf der Stelle. Was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Verschiebung. Die oft gestellte Frage, ob der Markt kippt, ist deshalb irreführend. Er kippt nicht – er verändert seine Struktur.
Der aktuelle Wohnindex des ersten Quartals 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beschreibt diese Entwicklung. Demnach lagen die Neuvertragsmieten im ersten Jahresquartal bundesweit 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Kaufpreise nur moderat zulegten und im Quartalsvergleich praktisch stagnierten. Der Markt für Wohneigentum hat somit an Dynamik verloren, ohne dass sich daraus eine spürbare Entlastung ergeben hätte.
Dass es sich dabei nicht um eine Momentaufnahme handelt, bestätigt auch der Immobilienpreisindex für das erste Quartal des Forschungsinstituts empirica. Mit Blick auf den Mietmarkt heißt es dort, der Anstieg im Bestand zeige „weiter einen konstanten Trend ohne Hinweis auf eine Trendwende“. Während die Kaufpreise also an Schwung verlieren, bleibt die Mietdynamik bemerkenswert stabil.
In ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vom November 2025 stellt die Deutsche Bundesbank fest: „Seit dem Jahr 2023 durchlief der Finanzzyklus eine ausgeprägte Abschwungphase. In dieser Zeit gingen die vormals aufgebauten Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem geordnet, wenn auch nicht vollständig, zurück.“
Korrektur statt Einbruch
Der Preisrückgang am Immobilienmarkt scheint demnach weniger Ausdruck eines Einbruchs als Teil einer Korrektur überhöhter Bewertungen zu sein. Zugleich deutet sich bereits eine Stabilisierung an. So heißt es von der Bundesbank weiter: „Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutet auf eine Erholung hin.“
Vereinfacht gesagt, liegen die Immobilienpreise inzwischen wieder näher an dem, was durch Einkommen, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erklärbar ist.
Gleichzeitig bleibt das Grundproblem bestehen. Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht im Gleichgewicht. Einerseits sind Immobilienkäufe durch gestiegene Zinsen deutlich teurer geworden. Das bremst die Nachfrage nach Eigentum.
Die Bundesbank schreibt in ihrem Bericht, dass bis 2027 rund 20 Prozent der Immobilienkredite refinanziert werden. Der bestehende Kredit muss also durch einen neuen ersetzt oder verlängert werden. Dabei könnten die Zinssätze laut Schätzungen der Bundesbank „im Zuge der Umschuldung von derzeit etwa 2,5 Prozent auf 4 Prozent steigen“.
Allerdings weist die Zentralbank auch darauf hin, dass dieser Zinsanstieg nicht unbedingt zu einer Neubelastung der Haushalte führt. Viele Kreditnehmer haben ihre Schulden in den vergangenen Jahren bereits teilweise zurückgezahlt. Gleichzeitig sind die Einkommen gestiegen. Dadurch fällt die höhere Zinslast für viele weniger stark ins Gewicht, als zunächst zu erwarten wäre. In der Summe bedeutet das: Die Finanzierung wird zwar teurer, doch die tatsächliche Mehrbelastung bleibt bei vielen Haushalten begrenzt.
Zu wenig Wohnraum, zu viel Nachfrage
Aus heutiger Sicht bestätigt sich damit, was Prognosen bereits in den vergangenen Jahren angedeutet haben. Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens EY vom August blieb die Baukonjunktur zunächst schwach: 2025 erwies sich wie erwartet als Übergangsjahr, in dem sich die Bautätigkeit kaum erholte. Erst im Laufe des Jahres 2026, so die Einschätzung der Berater, zeichnet sich nun eine vorsichtige Belebung ab.
Die Gründe für die anhaltende Schwächephase wirken weiterhin nach. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten veranlassten Investoren, Projekte zu verschieben oder ganz aufzugeben – insbesondere im Wohnungsneubau. Entsprechend blieb das Angebot hinter dem Bedarf zurück.
Zwar sorgen inzwischen stabilere Zinsen, eine etwas freundlichere Konjunktur und politische Impulse für erste Entlastung. Doch die strukturelle Lücke zwischen Nachfrage und Neubau ist noch nicht geschlossen. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wirkt daher fort und bleibt ein zentraler Treiber für die Preisentwicklung.
Dass diese Entwicklung strukturell ist, zeigt auch die aktuelle Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“, die im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau erstellt wurde. Darin wird die Lage deutlich beschrieben: „Je nach Schätzung fehlen aktuell mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen in Deutschland.“ Zudem bleibe der Neubau hinter dem Bedarf zurück, sodass sich „das strukturelle Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten weiter verfestigt“.
Diese Lage erklärt, warum sich die Preise zwar stabilisieren, aber nicht deutlich nachgeben. Die anhaltende Knappheit wirkt wie ein Puffer nach unten und verhindert stärkere Preisrückgänge, ohne zugleich neuen Auftrieb zu erzeugen.
Der Wohnungsmarkt reagiert zudem langsamer als andere Märkte. Neubauten entstehen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, zeigt sich der Druck zunächst dort, wo die Preise flexibel sind, nämlich bei den Neuvertragsmieten. Genau das ist derzeit zu beobachten.
Die Daten des IW und von empirica untermauern diese Entwicklung: Während die Mieten im Bestand weiter zulegen, zeigten sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt sogar leichte Preisrückgänge im Quartalsvergleich.
Während der Druck auf dem Mietmarkt unmittelbar sichtbar wird, wirken im Kaufsegment zusätzliche Bremsfaktoren. Vor allem die Finanzierungskosten spielen eine zentrale Rolle. Gestiegene Zinsen haben den Erwerb von Wohneigentum deutlich verteuert und die Nachfrage gedämpft. Daraus ergibt sich ein paradoxer Zustand: Die Preise steigen kaum noch, doch Eigentum bleibt für viele Haushalte unerschwinglich, da neben dem Kaufpreis auch die monatliche Belastung entscheidend ist.
Die Folge ist eine Verschiebung der Nachfrage. Haushalte, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleiben auf dem Mietmarkt. Dort trifft zusätzliche Nachfrage auf ein ohnehin knappes Angebot. Die steigenden Mieten sind daher weniger Ausdruck kurzfristiger überhöhter Bewertungen, sondern vielmehr die Folge struktureller Engpässe.
Regional bleibt der Mietdruck insgesamt hoch. Zwar sanken die Mieten in Berlin laut dem IW zuletzt um 0,8 Prozent, doch dies ist kein Zeichen einer Entspannung, sondern lediglich eine statistische Gegenbewegung zu den zuvor besonders starken Anstiegen infolge des ausgelaufenen Mietendeckels.
Entscheidend ist vielmehr die Dynamik im Umland: Rund um die Metropolen legten die Mieten um 4,2 Prozent zu und damit stärker als in den Städten selbst. Der Bericht beschreibt den zugrunde liegenden Mechanismus unmissverständlich: „Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.“
Energieeffizienz als Preisfaktor
Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der den Markt nachhaltig verändert: die Energieeffizienz. Gebäude mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, während effiziente Objekte an Attraktivität gewinnen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten verstärken diesen Trend und wirken sich über höhere Kosten auch auf Bau und Finanzierung aus.
„Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Dieser Trend verfestigt sich: Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“
Die Einschätzungen verschiedener Institutionen sind dabei bemerkenswert einheitlich. Weder das IW noch empirica oder andere Marktbeobachter sehen einen bevorstehenden Einbruch. Vielmehr zeigt sich ein Markt, der sich unter neuen Rahmenbedingungen neu ausrichtet.
Die eigentliche Schieflage liegt in der fehlenden Durchlässigkeit. Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer, der lange Zeit ein zentrales Ventil des Marktes war, funktioniert immer seltener. Gleichzeitig verlieren klassische Ausweichbewegungen, etwa ins Umland, ihre entlastende Wirkung. Der Markt wird enger, unflexibler und für viele Haushalte schwerer zugänglich. Genau darin liegt die langfristige Herausforderung.
