Tag: Immobilieninvestitionen

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Nach Linken-Wahlsieg: Vonovia stellt neue Bauprojekte in Berlin vorerst zurück

Vonovia hat in Berlin derzeit rund 1.000 neue Wohnungen in Bau. - Foto: Sebastian Christoph Gollnow/dpa

In Kürze:

  • Vonovia will Neubauvorhaben in Berlin nach dem Wahlsieg der Linken vorerst nicht priorisieren, schließt einen Baustopp aber aus.
  • Hintergrund sind die Enteignungspläne der Linken, die mit Grünen und SPD über eine mögliche Koalition sondiert.
  • Vonovia-Chef Luka Mucic fordert klare politische Rahmenbedingungen – auf eigenen Grundstücken könnte der Konzern rund 20.000 zusätzliche Wohnungen bauen.
 
Nach dem Wahlsieg der Linken in Berlin hat der private Wohnungsbaukonzern Vonovia angekündigt, Neubauvorhaben in der Hauptstadt vorerst nicht zu priorisieren. Es werde zwar, so kündigt Vorstandschef Luka Mucic an, weder einen Baustopp noch einen vollständigen Rückzug aus Berlin geben. Allerdings werde Vonovia bei neuen Investitionsentscheidungen „die Rahmenbedingungen abwägen“.

Linke hält an Enteignung von Vonovia und Deutsche Wohnen fest

Nach ihrem Wahlsieg am 20. September führt die Linkspartei in Berlin derzeit Sondierungsgespräche mit Grünen und SPD mit dem Ziel einer möglichen rot-grün-roten Koalition. Die Linke hatte die Vergesellschaftung von privaten Wohnungsgesellschaften mit einem Bestand von mehr als 3.000 Wohnungen zu einer zentralen Wahlkampfforderung erhoben. Rückendeckung kommt von den Grünen, die SPD hat Enteignungen bisher abgelehnt.
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Eine solche Regelung würde vor allem die Konzerne Vonovia und Deutsche Wohnen betreffen. Diese verfügen in der Hauptstadt derzeit über einen Bestand von etwa 130.000 Wohnungen. Ein erheblicher Teil davon geht auf den Verkauf der landeseigenen Gemeinnützigen Siedlungs- und Wohnungsbaugesellschaft (GSW) im Jahr 2004 zurück.
Um den Haushalt zu sanieren, beschloss der damalige Berliner Senat unter dem Regierenden Bürgermeister Klaus Wowereit, diesen Schritt zu gehen. Regierungspartner war damals die PDS – und damit die Vorgängerpartei der Linken in der Bundeshauptstadt. Ihre Forderung nach Enteignung der großen privaten Wohnungsgesellschaften kann sich jedoch auf einen Volksentscheid vom 26. September 2021 stützen.

Mucic: Kapital fließt dorthin, wo Investitionen erwünscht sind

Im Gespräch mit dem „Handelsblatt“ hat Vonovia-Chef Luka Mucic angekündigt, man werde die derzeit im Bau befindlichen rund 1.000 Wohnungen „selbstverständlich fertigbauen“. Ein Baustopp sei ausdrücklich nicht vorgesehen. Vonovia bekenne sich zum Standort Berlin. Auch werde man weiterhin in Instandhaltung und energetische Modernisierung des Bestands investieren. Man sei „Teil der Lösung“ und wolle es auch bleiben.
Allerdings gab Mucic auch zu bedenken, dass Kapital dorthin fließe, wo Investitionen auch politisch gewünscht seien. Deshalb mahnte er „dringend Klarheit“ über künftige politische Rahmenbedingungen an. An anderer Stelle äußerte der Vonovia-Chef, bei Neuinvestitionen spiele auch der Standort eine Rolle:
„Wenn Wohnungsunternehmen die Wahl haben zwischen München und Berlin und in Bayern eine Landesregierung ist, die Investitionen ausdrücklich willkommen heißt, dann fließt Kapital natürlich eher dorthin.“
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Mucic wies auch Vorwürfe zurück, sozial schwächere Mieter zu benachteiligen. Man vergebe 37 Prozent der Berliner Wohnungen bei der Neuvermietung an Mieter mit Wohnberechtigungsschein. Übersteige deren Mietbelastung 30 Prozent des Nettoeinkommens, begrenze man sie. Mit Bestandsmieten von 8,26 Euro und Neuvertragsmieten von 10,80 Euro pro Quadratmeter bleibe man unter den Marktmieten. Erhöhungen fielen nicht höher aus als bei kommunalen Gesellschaften.

Vonovia mahnt zu politischer Zurückhaltung und Rückbau von Hemmnissen

Der Vonovia-Chef spricht von illegaler Untervermietung als einem erheblichen Problem des Berliner Wohnungsmarktes. Darüber hinaus seien es jedoch politische Vorgaben und Phänomene wie der Anstieg der Heizkosten, die Wohnen teurer machten und die Schaffung von neuem Angebot erschwerten.
Enteignung, so Mucic, würde den Wohnungsmangel nicht beheben und brächte Risiken für Investitionen und Neubau. Bei Vonovia hoffe man auch auf die angekündigten bundespolitischen Maßnahmen zur Verhinderung solcher Schritte.
Man wäre in der Lage, in relativ kurzer Zeit rund 20.000 neue Wohnungen nur aus dem eigenen Bestand zu bauen. Allerdings finde auf vielen Grundstücken kein Neubau statt, so der Vonovia-Chef, und er fügte hinzu: „Warum? Weil das Baurecht nicht dazu passt, bezahlbar bauen zu können. Und weil wir es uns aufgrund der gestiegenen Kapitalkosten dann nicht mehr leisten können, die hohen regulatorischen Anforderungen zu erfüllen.“
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Australien verschärft Steuerpolitik bei Immobilieninvestoren und Kapitalgewinnen

Luftaufnahme von Häusern, die am 12. Mai 2026 in einer brandneuen Wohnsiedlung im südöstlichen Vorort Clyde von Melbourne, Australien, gebaut werden. - Foto: Asanka Ratnayake/Getty Images

In Kürze:

  • Negative Gearing ist ab Juli 2027 nur noch bei Neubauten möglich.
  • Kapitalgewinne aus Immobilien, Aktien und Kryptowährungen werden mit mindestens 30 Prozent besteuert.
  • Ermessens-Trusts unterliegen künftig ebenfalls einer Mindeststeuer von 30 Prozent.
 
Die australische Labour-Regierung unter Anthony Albanese hat im Bundeshaushalt 2026/27 weitreichende Änderungen bei der Besteuerung von Immobilieninvestitionen, Kapitalgewinnen und sogenannten Discretionary Trusts angekündigt.
Ziel der Reformen ist es nach Regierungsangaben, Wohnkosten zu senken, das Steuersystem zu reformieren und die Mietpreise langfristig zu entlasten.
Finanzminister Jim Chalmers erklärte am 13. Mai beim National Press Club in Canberra, die Modellrechnungen seines Ministeriums gingen nur von „geringen Auswirkungen“ auf die Mieten aus. „Die Immobilienpreise werden weiter steigen, allerdings langsamer – etwa 2 Prozent langsamer, was ungefähr 19.000 australischen Dollar (11.700 Euro) weniger an Wertzuwachs entspricht“, sagte Chalmers.
Parallel dazu verweist die Regierung auf geplante Investitionen in den Wohnungsbau, die das Angebot erhöhen und so zusätzlichen Druck vom Mietmarkt nehmen sollen.
Chalmers deutete außerdem an, dass der Rahmen darauf abzielt, künftige Steuersenkungen für Arbeitnehmer mit regulärem Gehalt zu finanzieren – im Gegensatz zu Personen mit passiven Einkünften aus Investitionen. „Mein Ziel bei der künftigen Steuerreform ist es, mehr Steuererleichterungen für Arbeitnehmer zu schaffen. Deshalb habe ich diese Struktur entwickelt.“
Im Kern sollen steuerliche Vorteile für Immobilieninvestoren und komplexe Trust-Strukturen reduziert werden. Dadurch erwartet die Regierung höhere Staatseinnahmen und zusätzliche Impulse für den Wohnungsbau. Die Mittel sollen später gezielt zur Entlastung von Lohnsteuerzahlern eingesetzt werden.

Was bedeutet Negative Gearing?

Eine Person kann die negative Verzinsung (Negative Gearing) nutzen, wenn die Kosten für die Immobilie höher sind als die Mieteinnahmen. Dies kann der Fall sein, wenn die Summe aus Hypothekenzahlungen, Instandhaltungskosten, Grundsteuer und Versicherungsbeiträgen die Mieteinnahmen übersteigt.
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Anleger akzeptieren diese Verluste häufig in der Erwartung, dass die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert gewinnt und so langfristige Kapitalgewinne erzielt, die die anfänglichen Verluste übersteigen.
Im Vorfeld dieses Haushaltsplans konnten Anleger zudem Verluste aus anderen steuerpflichtigen Einkünften wie Löhnen abziehen und so ihre Gesamtsteuerlast senken.
Die Regeln ändern sich nun, doch der umfassende Schutz für bestehende Anleger bleibt bestehen.

Negative Gearing wird eingeschränkt

Die Regierung schränkt die Verrechnung von Mietverlusten bei bestehenden Immobilien ein. Eigentümer, die derzeit Negative Gearing nutzen, können dies weiterhin tun. Allerdings soll die Regelung ab dem 1. Juli 2027 auf Neubauten beschränkt werden. Die Möglichkeit der negativen Verzinsung in anderen Anlageklassen, wie beispielsweise Aktien, bleibt bestehen.

Zu Neubauten zählen Häuser, die auf unbebauten Grundstücken errichtet werden, oder Sanierungsprojekte, bei denen mehr Wohnungen geschaffen als ersetzt werden.
Abriss- und Wiederaufbauprojekte oder Renovierungen, die die Gesamtzahl der Wohneinheiten nicht erhöhen, sind hingegen nicht begünstigt. Wer später ein neu errichtetes Gebäude vom ursprünglichen Eigentümer erwirbt, verliert die entsprechende Vergünstigung.
Gewerbeimmobilien, breit gestreute Trusts und Pensionsfonds, einschließlich selbstverwalteter Fonds, sind nicht betroffen.

Ein im Bau befindliches Haus am 20. Februar 2025 vor neu errichteten Häusern in einer Wohnsiedlung in Sydney, Australien.

Foto: David Gray/AFP via Getty Images

Was ist die Kapitalertragsteuer?

Die Kapitalertragsteuer wird fällig, wenn eine Person ein Wirtschaftsgut verkauft und dabei einen Gewinn erzielt. Bislang konnten Privatpersonen, Trusts und Personengesellschaften ihre Kapitalertragsteuer um 50 Prozent reduzieren, wenn sie den jeweiligen Vermögenswert länger als zwölf Monate gehalten hatten.
Im Haushaltsplan wird dieser Rabatt durch ein neues System ersetzt.

Änderungen bei der Kapitalertragsteuer

Ab dem 1. Juli 2027 will die australische Regierung einen pauschalen Mindeststeuersatz von 30 Prozent auf Kapitalgewinne einführen. Betroffen wären zahlreiche Vermögenswerte, darunter Aktien, Kryptowährungen und Anlageimmobilien. Die endgültige Steuerhöhe soll zusätzlich an die Inflation angepasst werden.
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Das selbst genutzte Eigenheim bleibt weiterhin von der Kapitalertragsteuer ausgenommen. Auch bestehende Steuervergünstigungen für kleine Unternehmen sollen unverändert bestehen bleiben.
Empfänger von Einkommensbeihilfen, einschließlich Altersrenten- und Arbeitslosengeldempfängern, sind in dem Jahr, in dem sie Gewinne erzielen, von der Mindeststeuer befreit.

30-Prozent-Mindeststeuer auf diskretionäre Trusts

Der Haushalt zielt auch auf die „Einkommensaufteilung“ über diskretionäre Trusts ab, ein Rechtsinstrument, das häufig von Familien oder Geschäftsinhabern genutzt wird, um ihre Steuerlast zu senken.
Künftig sollen Treuhänder solcher Trusts einer Steuer von 30 Prozent unterliegen, bevor Gelder an die Begünstigten ausgeschüttet werden. Diskretionäre Trusts sind eine Form von Treuhandkonstruktionen, die vor allem in Australien, Großbritannien und anderen Ländern mit Common-Law-Systemen verbreitet sind und häufig zur Vermögensverwaltung genutzt werden.
Begünstigte erhalten Gutschriften für Steuern, die bereits vom Treuhänder gezahlt wurden.
Ausgenommen von dieser Maßnahme sind feste Trusts, breit gestreute Trusts, Rentenfonds, spezielle Behinderten-Trusts, gemeinnützige Trusts und bestimmte Einkünfte wie Erträge aus der Primärproduktion.
Das Finanzministerium rechnet durch die Neuregelung mit zusätzlichen Einnahmen von rund 4,5 Milliarden Dollar (2,7 Milliarden Euro) über fünf Jahre.

Opposition spricht von gebrochenen Wahlversprechen

Der finanzpolitische Sprecher der Opposition, Tim Wilson, kritisierte den Haushaltsplan scharf. Dieser sei „voller gebrochener Versprechen, höherer Steuern, sinkender Lebensstandards und – erschreckenderweise – weniger Wohnungen“.
Auf sozialen Medien erklärte Wilson, besonders Mieter würden unter den neuen Maßnahmen leiden. Selbst die Haushaltsunterlagen würden einräumen, dass höhere Mieten drohten.
Außerdem werde es weniger Neubauten geben, während Wohneigentum für Menschen schwieriger erreichbar werde – insbesondere für sogenannte Rentvestors, die zur Miete wohnen und gleichzeitig eine Immobilie als Kapitalanlage besitzen, sowie für Erstkäufer.
Der Artikel erschien im Original auf theepochtimes.com unter dem Titel „Key Things to Know About Labor’s Overhaul to Negative Gearing, CGT“. (redaktionelle Bearbeitung il)