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Kemmerich: Was Deutschland von Milei lernen kann

In Argentinien könnten Politiker bald zur Rechenschaft gezogen werden, wenn die öffentlichen Kassen über mehrere Monate hinweg im Minus liegen. In diesem Fall soll der Staatsapparat automatisch teilweise stillstehen. Präsident, Vizepräsident, Senatoren, Abgeordnete, Minister und Staatssekretäre würden dann keine Gehälter mehr erhalten. Nur wesentliche staatliche Bereiche wie Renten, Gesundheitsversorgung, Sicherheit und Verteidigung blieben aktiv. Ein entsprechendes Reformpaket hat Argentiniens Präsident Javier Milei kürzlich vorgestellt. Ist so eine „fiskalische Fußfessel“ auch für Deutschland denkbar? Darüber sprachen wir mit dem Politiker und Unternehmer Thomas L. Kemmerich.
Herr Kemmerich, wie bewerten Sie das Vorhaben einer „fiskalischen Fußfessel“ des argentinischen Präsidenten Milei? Wäre ein solcher Automatismus auch für Deutschland denkbar?
Milei greift, wie bei vielen Dingen, hier etwas auf, das viele Bürger spüren: dass Politiker weitere Schulden aufnehmen, ohne sich dafür verantworten zu müssen. Die von Bundeskanzler Friedrich Merz geführte Bundesregierung hat im Frühjahr 2025 eine historische Grundgesetzänderung beschlossen, um in den kommenden Jahren ein Kreditvolumen von fast 1 Billion Euro aufzunehmen. Somit wird heute jeder Säugling mit einer Pro-Kopf-Verschuldung von 33.000 Euro geboren. Das alles ist nicht mehr hinnehmbar.
Milei hat hier das richtige Gespür. Aber natürlich hat das alles zwei Pferdefüße. Seine Pläne sind in Deutschland nicht ohne Weiteres umsetzbar. Wir haben Vorschriften, die sich aus dem Grundgesetz ergeben und denen solche Maßnahmen entgegenstehen. So kann man Abgeordneten beispielsweise nicht einfach die Bezüge streichen. Das hat man bereits in der Weimarer Republik erlebt, denn andernfalls wären Politiker erpressbar.
Es gibt jedoch andere Mittel und Wege. Grundsätzlich finde ich es sehr begrüßenswert, dass diese Schuldenorgie gestoppt werden soll. Ich hoffe, wir müssen nicht erst so tief fallen wie Argentinien, bevor wir von den politischen Akteuren mehr Disziplin einfordern.

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Nun kursieren einige Vorschläge, wie Mileis Pläne in Deutschland umgesetzt werden könnten. Aber sehen Sie überhaupt einen politischen Willen, etwas zu ändern?
Angesichts der Aktionen der letzten Monate fehlt mir tatsächlich der Glaube daran. Was Herr Merz mit dem abgewählten Bundestag noch veranstaltet hat, spottet jeder Beschreibung. Ich bin ein großer Fan der Schuldenbremse. Jetzt werden wieder viele aufschreien und sagen, dass wir dann nicht investieren können. Nein, wir haben in Deutschland ein Ausgabeproblem, kein Einnahmeproblem. Wir schwimmen mehr oder weniger im Geld, geben es jedoch nur an den falschen Stellen aus.
Wir müssen die politisch Verantwortlichen endlich dazu zwingen, Geld zu investieren, statt es für Konsum zu zweckentfremden. In der Grundsicherung, in der Entwicklungshilfe und an vielen anderen Stellen verschwenden wir Geld. Viel zu viele Menschen nutzen den Sozialstaat aus, ohne wirklich bedürftig zu sein. Auf der anderen Seite sehen wir, wie Brücken marode sind, Autobahnen zerfallen, unser Internet immer noch nicht auf dem neuesten Stand ist und wir bei der Künstlichen Intelligenz hinterherhinken.
Unsere Energieversorgung haben wir einer ideologisch motivierten Energiewende geopfert. All dies wurde mit dem Geld der Bürger finanziert, und mehrere Generationen werden diese Schulden tilgen müssen. Allein die Zinslast wird in den kommenden Haushaltsjahren 2028/29 auf über 80 Milliarden Euro anwachsen.
Das Grundgesetz ist in die Jahre gekommen und sollte an einigen Stellen nachgeschärft werden. Der einzelne Abgeordnete trägt zwar mit seiner Stimme Verantwortung, aber in erster Linie ist die Regierung für die Haushaltspolitik verantwortlich. So wie bei Milei zu sagen, ein Ministerpräsident, ein Bundeskanzler oder das Kabinett bekommt dann kein Gehalt mehr, halte ich grundsätzlich für erwägenswert. Es ist jedoch fraglich, ob man das Problem beim einzelnen Abgeordneten abladen kann – insbesondere dann, wenn er in der Opposition ist.
Das Ziel muss sein, dass die Menschen wieder spüren, dass wir Politiker es ernst meinen mit dem Anspruch, nicht auf Kosten der nächsten Generationen heutige Haushaltslöcher zu stopfen.
Wenn die Regierung diese Verantwortung nicht von sich aus übernimmt, wie könnte man die Politiker mehr in die Verantwortung bringen?
Politiker sollten selbst so viel Verantwortung übernehmen, dass sie sorgsam mit dem Geld der Bürger umgehen. Viele kennen den Spruch der britischen „eisernen Lady“ aus den 1980er-Jahren, Margaret Thatcher: Das Problem von Sozialisten ist, dass ihnen irgendwann das Geld anderer Leute ausgeht. Diese Situation haben wir gerade.
Es gibt heute bereits Instrumente, um etwas zu ändern. Es gibt die Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht. Diese sollte jedoch früher greifen und nicht immer erst im Nachhinein wirken, wie im Fall des Klima- und Transformationsfonds vor einigen Jahren. Wir müssen diese Instrumente nur schärfen.
Es gibt Gesetze, die die Politik stärker in die Verantwortung nehmen können, aber sie müssen richtig ausgelegt und schneller angewandt werden. Ein Satz liegt mir noch wirklich auf der Seele: Wenn man diese Instrumente konsequent nutzt, hören auch die Wahlgeschenke auf, die permanent kurz vor Wahlen verteilt werden.
Nehmen wir die Mütterrente als Beispiel. Jeder Ökonom erklärt, dass sie volkswirtschaftlich unsinnig und gesellschaftspolitisch nicht geboten ist. Aber sie ist das Lieblingsprojekt des einen oder anderen Politikers. Das muss aufhören – und das würde es dann auch.
Sie sagen, Mileis Ansatz ist gut, aber nicht direkt auf Deutschland übertragbar. Wie sieht es da mit der Politikerhaftung aus? Also, dass man Politiker finanziell mehr in die Verantwortung nimmt. Wie denken Sie darüber?
Als Vorsitzender von Team Freiheit kann ich sagen, dass wir die Politikerhaftung in unser politisches Programm aufgenommen haben. Ich nenne hier nur die Maskenaffäre von Jens Spahn oder die Geschichte um Spahns Villa und das anschließende Beschäftigungsverhältnis. Oder die gescheiterte Pkw-Maut von Andreas Scheuer, der – obwohl jeder Experte darauf hingewiesen hatte, dass sie sich nicht mit europäischem Recht vereinbaren lässt – das Projekt trotzdem durchgezogen hat.
In solchen Fällen handelt es sich um grobe Fahrlässigkeit. Wer so handelt, muss zur Verantwortung gezogen werden. Gleichzeitig gibt es auch Politiker, die während der Corona-Zeit die Bevölkerung wider besseres Wissen einsperrten, wie die RKI-Protokolle zeigen. All das sind Vorgänge, die aufgearbeitet und gegebenenfalls geahndet werden müssten.
Hier wird es Politikern zu leicht gemacht. Dadurch erleben wir eine Entfremdung zwischen Bevölkerung und Politik. Kaum jemand traut den etablierten Parteien und der aktuellen Politik noch eine ausreichende Lösungskompetenz zu. Wir erleben das Erstarken extremer politischer Richtungen. Es ist also mehr als höchste Zeit, endlich zu handeln.
Nun gibt es ja Kritiker, die sagen, ein höherer Verantwortungsdruck auf Politiker könnte abschreckend wirken und zu Handlungsunwillen oder Nachwuchsproblemen in der Politik führen. Was halten Sie von diesen Argumenten?
Ich würde viel höhere Anforderungen an die politische Grundausbildung stellen, insbesondere im Hinblick auf die Krisenfähigkeit. Ein Politiker muss auch in Krisensituationen vernünftig reagieren können. Wir haben die Ölkrise und eine massive Rezession Anfang der 1980er-Jahre erlebt. Damals haben kluge Politiker kluge Entscheidungen getroffen.
Wir hatten mit Bundeskanzler Gerhard Schröder die Agenda 2010. Das waren weitreichende und gute Entscheidungen. Es geht also auch anders. Daher muss man sich wirklich fragen: Sind die heutigen Politiker krisenfähig?
Deshalb finde ich es gut, wenn einige davon abgeschreckt würden, eine politische Karriere zu ergreifen – insbesondere dann, wenn sie keine Berufserfahrung oder gar keine Berufsausbildung haben. Eine gewisse Selektion und mehr Respekt vor diesem Beruf, statt ihn nur als schnellen Weg, um an Geld zu kommen, zu sehen, würden dem gesamten System guttun.
Sehen Sie denn kein Problem darin, dass man die Politik womöglich für etwas verantwortlich macht, was sie nicht selbst verschuldet hat?
Natürlich muss man Notsituationen, die Deutschland unverschuldet treffen, davon abgrenzen. Zu einer vorsorglichen Haushaltsführung gehört, dass man Rücklagen bildet und Vorsorge trifft, um auf Krisensituationen vorbereitet zu sein.
Es gibt allerdings auch Krisen, auf die man sich nicht vorbereiten kann. Nehmen wir zum Beispiel den Ukraine-Russland-Konflikt. Ich halte die Reaktion auf die dadurch ausgelöste Energiekrise für falsch. Erdgas wurde weiterhin weltweit gehandelt. Wir haben lediglich den Fehler gemacht, kein russisches Erdgas mehr zu beziehen. Die Preise gingen daraufhin durch die Decke.
Die Folgen sind bis heute spürbar: Inflation und steigende Kosten in allen Bereichen. Die Politik reagiert darauf unter anderem mit einer weiteren Erhöhung der CO₂-Abgabe. Würde diese gestrichen, würden wir an der Tankstelle bereits 17 Cent besser dastehen. Solche Beispiele könnte man endlos fortführen.
Und wenn man für die Bewältigung einer unverschuldeten Krise mehr finanzielle Mittel braucht, dann gibt es auch den Weg über eine Kreditermächtigung. Aber dafür sollte die Zustimmung von einem unabhängigen Institut, meinetwegen dem Bundesverfassungsgericht, eingeholt werden müssen, welches dann Ausnahmen von der Schuldenbremse zulassen kann. Aber es sollte nicht so laufen wie im Frühjahr 2025 unter Kanzler Merz.
Vielen Dank für das Interview!
Das Interview führte Erik Rusch.
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Kein Geld für Politiker, wenn Staat im Defizit – Kemmerich im Gespräch zum Milei-Prinzip

Die argentinische Regierung unter Staatspräsident Javier Milei kündigte kürzlich die Einführung einer Sperrklausel an. Demnach sollen bei einem über Monate fortbestehenden und nicht fristgerecht behobenen Haushaltsdefizit wesentliche Staatstätigkeiten ruhen und Präsident, Vizepräsidentin, Senatoren, Abgeordnete, Minister, Staatssekretäre und Unterstaatssekretäre kein Gehalt mehr erhalten…
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wirtschaft

Erste Fed-Sitzung unter Kevin Warsh: Leitzins bleibt voraussichtlich stabil

Washington: Die US-Notenbank Federal Reserve (Fed) berät erstmals unter der Leitung ihres neuen Vorsitzenden Kevin Warsh über den künftigen Zinskurs. Der zuständige Ausschuss kam am Dienstag, den 16. Juni,  zu seiner regulären zweitägigen Sitzung in Washington zusammen.
Ökonomen gehen davon aus, dass der Leitzins vorerst unverändert in der aktuellen Spanne von 3,5 bis 3,75 Prozent belassen wird. Warsh wird das Ergebnis am Mittwochnachmittag (Ortszeit) auf einer Pressekonferenz erläutern.

Hohe Inflation beeinflusst Zinsentscheidung

Der geldpolitische Spielraum der Notenbank gilt derzeit als gering. Bedingt durch die geopolitischen Spannungen im Nahen Osten stieg die US-Inflation im Mai auf 4,2 Prozent.
Da der Arbeitsmarkt gleichzeitig eine stabile Entwicklung zeigt, halten Finanzexperten Zinssenkungen in naher Zukunft für unwahrscheinlich. Vereinzelt wird in Marktanalysen sogar über die Notwendigkeit von Zinserhöhungen gesprochen.

Debatte um die Ausrichtung der Zentralbank

Seit dem Regierungswechsel im Januar 2025 steht die traditionell unabhängige Geldpolitik der Fed im Fokus der politischen Diskussion.
Während die US-Administration für niedrigere Zinsen plädiert, um die Wirtschaft zu unterstützen, äußert die oppositionelle Seite Bedenken hinsichtlich der politischen Neutralität des neuen Fed-Chefs.
Warsh selbst betonte im Vorfeld, die Unabhängigkeit der Institution wahren zu wollen, kündigte jedoch auch Reformen in der Führung an.
Er war bereits bis 2011 im Gouverneursrat der Fed tätig, trat damals jedoch aufgrund von Meinungsverschiedenheiten über die langfristige Zinspolitik zurück. (afp/red)
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Neuer US-Notenbankchef Warsh im Amt: Trump erwartet Kurswechsel

Der neue Vorsitzende der US-Notenbank, Kevin Warsh, hat das Amt offiziell angetreten. Der 56-Jährige legte am Freitag im Beisein von US-Präsident Donald Trump den Amtseid ab. Trump machte dabei deutlich, dass er den von Warsh angekündigten Kurswechsel für niedrigere Leitzinsen erwarte. An der Zeremonie im Weißen Haus nahmen zahlreiche Politiker und Wirtschaftsvertreter teil, unter anderem die frühere Außenministerin Condoleezza Rice.
Warsh war Trumps Wunschkandidat für die Spitze der Federal Reserve (Fed) und in der vergangenen Woche mehrheitlich vom US-Senat für das Amt bestätigt worden. Er folgt Jerome Powell nach, der die Notenbank acht Jahre lang leitete.

Trump erwartet Zinssenkungen

Die Fed sieht sich unter Trump Druck ausgesetzt, den Leitzins zu senken und so Kredite billiger zu machen. Die oppositionellen Demokraten werfen dem neuen Fed-Vorstand deshalb vor, Trumps „Marionette“ zu sein. Den bisherigen Notenbank-Chef Powell hatte Trump immer wieder beschimpft, weil er den Leitzins nach Ansicht des Präsidenten nicht schnell genug senkte.
Nun betonte Trump dagegen in seiner Rede, er wolle künftig die Unabhängigkeit der Fed achten: „Ich möchte, dass Kevin völlig unabhängig ist“, sagte der Präsident über seinen früheren Wirtschaftsberater. Der neue Fed-Chef solle „einfach eine großartige Arbeit“ leisten.
Zugleich machte Trump aber erneut deutlich, dass er Weichenstellungen für einen niedrigeren Leitzins erwarte. „Wie keiner seiner Vorgänger versteht Kevin, dass es eine gute Sache ist, wenn die Wirtschaft boomt“, sagte Trump. Ein starkes Wachstum erleichtere zudem die Rückzahlung der US-Schulden. Die Staatsverschuldung hat unter Trump einen Rekordstand erreicht.

Kurswechsel in der Geldpolitik angekündigt

Warsh nannte es eine „Ehre“, dass Trump ihn für den Posten an der Fed-Spitze nominiert hatte. „Um dieser Aufgabe gerecht zu werden, werde ich eine reformorientierte Federal Reserve führen, die aus vergangenen Erfolgen und Fehlern lernt, starre Rahmen und Modelle hinter sich lässt und zugleich klare Standards für Integrität und Leistung wahrt“, kündigte er an.
Der Jurist war bereits bis 2011 Mitglied des Fed-Gouverneursrats. Er trat damals jedoch aus Protest gegen die Politik des billigen Geldes zurück. Zuletzt änderte er jedoch seine Meinung und stimmte Trump zu, dass der Leitzins sinken müsse. (afp/red)
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4 Prozent Zinsen: US-Großbank JPMorgan will neue Hausbank der Deutschen werden

Deutschlands Banken bekommt weitere Konkurrenz: Die US-Großbank JPMorgan Chase wirbt ab sofort mit ihrer digitalen Privatkundenbank Chase hierzulande um Kundschaft. Erst im Juni 2025 war die spanische Großbank BBVA hierzulande gestartet und hatte mit einem Zins-Lockangebot für Aufsehen gesorgt.
Der deutsche Markt gilt als attraktives Pflaster. Ende 2025 summierte sich das Geldvermögen der privaten Haushalte hierzulande nach Zahlen der Bundesbank auf den Rekordwert von rund 9.504 Milliarden Euro, mehr als zwei Drittel davon (37,2 Prozent) sind Bargeld und Einlagen wie Tagesgeld.
„Wir haben in Deutschland eine ausgeprägte Sparkultur mit viel ungenutztem Potenzial“, sagt Chase-Deutschlandchef Daniel Llano Manibardo, der zuvor für die Direktbank ING tätig war.
Ziel sei, Kunden dauerhaft ein attraktives Angebot zu bieten – auch nach der Angebotsphase, in der Chase für vier Monate vier Prozent Zinsen fürs Tagesgeld bietet.

Wettbewerb um Neukunden

Nach Analyse des Vergleichsportals Verivox zahlen bundesweit aktive Geldhäuser Bestandskunden derzeit im Schnitt 1,32 Prozent Zinsen für Tagesgeld. Für Neukunden gibt es befristet bis zu 3,5 Prozent Zinsen.
„Tagesgeldangebote mit befristeten Neukundenkonditionen sind vor allem für Sparer interessant, die dazu bereit sind, ihr Geld erneut zu einer anderen Bank umzuschichten, wenn die hohen Zinsen nach einigen Monaten auslaufen“, sagt Oliver Maier, Geschäftsführer der Verivox Finanzvergleich GmbH.
„Wer das nicht möchte, sollte beim Zinsvergleich eher auf möglichst attraktive Bestandskundenkonditionen achten.“

Ausbau des Angebots bis Ende 2028

Schrittweise will Chase ihr App-basiertes Angebot für Privatkunden in Deutschland ausbauen und „zu einer führenden digitalen Hausbank“ für Verbraucher werden. Bis Ende 2028 sollen auch Girokonten, Investment- und Kreditprodukte verfügbar sein.
So soll Deutschland für das Institut in Europa der zweite wichtige Markt nach Großbritannien werden, wo Chase den Angaben zufolge seit 2021 bis dato mehr als drei Millionen Kunden gewonnen hat. (dpa/red)
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Neuer Fed-Chef: US-Senat bestätigt Trump-Kandidat Kevin Warsh

Der Wunschkandidat von US-Präsident Donald Trump für die Leitung der Notenbank Fed, Kevin Warsh, kann das Amt am Freitag, 15. Mai, antreten.
Der Senat in Washington billigte die Nominierung des 56-Jährigen am Mittwoch mit 54 zu 45 Stimmen. Bereits Ende April hatte ein Bankenausschuss des Senats grünes Licht für Warsh gegeben.
Er folgt dem langjährigen Fed-Chef Jerome Powell nach, dessen Amtszeit Mitte Mai ausläuft.
Die Nominierung fällt in eine Phase wachsender Spannungen zwischen dem Weißen Haus und der Notenbank. Trump hatte wiederholt vergeblich niedrigere Zinsen gefordert.

Debatte um Unabhängigkeit

Bei der teils konfrontativen Anhörung im Ausschuss Ende April hatte Warsh seine Unabhängigkeit gegenüber dem Weißen Haus betont.
Demokraten verwiesen auf Aussagen Trumps, wonach er nur jemanden ernennen werde, der niedrigere Zinsen unterstütze, und erwarteten entsprechende Schritte von Warsh im Amt. Senatorin Elizabeth Warren bezeichnete den künftigen Fed-Chef als mögliche „Marionette“ des Präsidenten.
Er habe sich gegenüber dem Präsidenten zu keiner bestimmten Zinsentscheidung verpflichtet und sei von diesem auch nie dazu aufgefordert worden, entgegnete Warsh vor dem Komitee.
Zugleich wolle er geldpolitische Entscheidungen nicht vorab festlegen – Geldpolitik sei komplex und wirke mit Verzögerung. Forderungen nach niedrigeren Zinsen aus dem Weißen Haus seien nichts Ungewöhnliches.
Zudem stellte der ehemalige Investmentbanker und frühere Fed-Gouverneur während der Finanzkrise 2008 Reformen der Notenbank in Aussicht. So sprach er sich dafür aus, die bisher übliche Vorauskommunikation zu künftigen Zinsschritten zurückzufahren und Entscheidungen stärker an aktuellen Daten auszurichten. (afp/dpa/red)
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Wohnungsmarkt im Wandel: Warum Mieten steigen und Kaufpreise stagnieren


In Kürze:

  • Mieten steigen weiter deutlich, während Kaufpreise stagnieren – kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels am Wohnungsmarkt.
  • Hohe Zinsen und teurere Finanzierungen bremsen den Eigentumserwerb und verschieben die Nachfrage in den Mietmarkt.
  • Zu wenig Neubau bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu anhaltender Knappheit und treibt die Mieten weiter in die Höhe.
  • Der Markt wird unflexibler: Eigentum bleibt für viele unerschwinglich, Ausweichräume wie das Umland geraten ebenfalls unter Druck.

 
Wer derzeit eine Wohnung sucht oder über einen Kauf nachdenkt, erlebt keinen normalen Markt mehr, sondern einen, der sich in fast entgegengesetzte Richtungen bewegt. Die Mieten steigen, die Kaufpreise treten auf der Stelle. Was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Verschiebung. Die oft gestellte Frage, ob der Markt kippt, ist deshalb irreführend. Er kippt nicht – er verändert seine Struktur.
Der aktuelle Wohnindex des ersten Quartals 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beschreibt diese Entwicklung. Demnach lagen die Neuvertragsmieten im ersten Jahresquartal bundesweit 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Kaufpreise nur moderat zulegten und im Quartalsvergleich praktisch stagnierten. Der Markt für Wohneigentum hat somit an Dynamik verloren, ohne dass sich daraus eine spürbare Entlastung ergeben hätte.
Dass es sich dabei nicht um eine Momentaufnahme handelt, bestätigt auch der Immobilienpreisindex für das erste Quartal des Forschungsinstituts empirica. Mit Blick auf den Mietmarkt heißt es dort, der Anstieg im Bestand zeige „weiter einen konstanten Trend ohne Hinweis auf eine Trendwende“. Während die Kaufpreise also an Schwung verlieren, bleibt die Mietdynamik bemerkenswert stabil.

In ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vom November 2025 stellt die Deutsche Bundesbank fest: „Seit dem Jahr 2023 durchlief der Finanzzyklus eine ausgeprägte Abschwungphase. In dieser Zeit gingen die vormals aufgebauten Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem geordnet, wenn auch nicht vollständig, zurück.“

Korrektur statt Einbruch

Der Preisrückgang am Immobilienmarkt scheint demnach weniger Ausdruck eines Einbruchs als Teil einer Korrektur überhöhter Bewertungen zu sein. Zugleich deutet sich bereits eine Stabilisierung an. So heißt es von der Bundesbank weiter: „Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutet auf eine Erholung hin.“

Vereinfacht gesagt, liegen die Immobilienpreise inzwischen wieder näher an dem, was durch Einkommen, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erklärbar ist.

Gleichzeitig bleibt das Grundproblem bestehen. Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht im Gleichgewicht. Einerseits sind Immobilienkäufe durch gestiegene Zinsen deutlich teurer geworden. Das bremst die Nachfrage nach Eigentum.

Die Bundesbank schreibt in ihrem Bericht, dass bis 2027 rund 20 Prozent der Immobilienkredite refinanziert werden. Der bestehende Kredit muss also durch einen neuen ersetzt oder verlängert werden. Dabei könnten die Zinssätze laut Schätzungen der Bundesbank „im Zuge der Umschuldung von derzeit etwa 2,5 Prozent auf 4 Prozent steigen“.

Allerdings weist die Zentralbank auch darauf hin, dass dieser Zinsanstieg nicht unbedingt zu einer Neubelastung der Haushalte führt. Viele Kreditnehmer haben ihre Schulden in den vergangenen Jahren bereits teilweise zurückgezahlt. Gleichzeitig sind die Einkommen gestiegen. Dadurch fällt die höhere Zinslast für viele weniger stark ins Gewicht, als zunächst zu erwarten wäre. In der Summe bedeutet das: Die Finanzierung wird zwar teurer, doch die tatsächliche Mehrbelastung bleibt bei vielen Haushalten begrenzt.

Zu wenig Wohnraum, zu viel Nachfrage

Aus heutiger Sicht bestätigt sich damit, was Prognosen bereits in den vergangenen Jahren angedeutet haben. Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens EY vom August blieb die Baukonjunktur zunächst schwach: 2025 erwies sich wie erwartet als Übergangsjahr, in dem sich die Bautätigkeit kaum erholte. Erst im Laufe des Jahres 2026, so die Einschätzung der Berater, zeichnet sich nun eine vorsichtige Belebung ab.

Die Gründe für die anhaltende Schwächephase wirken weiterhin nach. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten veranlassten Investoren, Projekte zu verschieben oder ganz aufzugeben – insbesondere im Wohnungsneubau. Entsprechend blieb das Angebot hinter dem Bedarf zurück.
Zwar sorgen inzwischen stabilere Zinsen, eine etwas freundlichere Konjunktur und politische Impulse für erste Entlastung. Doch die strukturelle Lücke zwischen Nachfrage und Neubau ist noch nicht geschlossen. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wirkt daher fort und bleibt ein zentraler Treiber für die Preisentwicklung.
Dass diese Entwicklung strukturell ist, zeigt auch die aktuelle Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“, die im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau erstellt wurde. Darin wird die Lage deutlich beschrieben: „Je nach Schätzung fehlen aktuell mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen in Deutschland.“ Zudem bleibe der Neubau hinter dem Bedarf zurück, sodass sich „das strukturelle Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten weiter verfestigt“.

Warum Mieten weiter steigen

Diese Lage erklärt, warum sich die Preise zwar stabilisieren, aber nicht deutlich nachgeben. Die anhaltende Knappheit wirkt wie ein Puffer nach unten und verhindert stärkere Preisrückgänge, ohne zugleich neuen Auftrieb zu erzeugen.

Der Wohnungsmarkt reagiert zudem langsamer als andere Märkte. Neubauten entstehen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, zeigt sich der Druck zunächst dort, wo die Preise flexibel sind, nämlich bei den Neuvertragsmieten. Genau das ist derzeit zu beobachten.

Die Daten des IW und von empirica untermauern diese Entwicklung: Während die Mieten im Bestand weiter zulegen, zeigten sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt sogar leichte Preisrückgänge im Quartalsvergleich.

Während der Druck auf dem Mietmarkt unmittelbar sichtbar wird, wirken im Kaufsegment zusätzliche Bremsfaktoren. Vor allem die Finanzierungskosten spielen eine zentrale Rolle. Gestiegene Zinsen haben den Erwerb von Wohneigentum deutlich verteuert und die Nachfrage gedämpft. Daraus ergibt sich ein paradoxer Zustand: Die Preise steigen kaum noch, doch Eigentum bleibt für viele Haushalte unerschwinglich, da neben dem Kaufpreis auch die monatliche Belastung entscheidend ist.

Der Druck wandert ins Umland

Die Folge ist eine Verschiebung der Nachfrage. Haushalte, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleiben auf dem Mietmarkt. Dort trifft zusätzliche Nachfrage auf ein ohnehin knappes Angebot. Die steigenden Mieten sind daher weniger Ausdruck kurzfristiger überhöhter Bewertungen, sondern vielmehr die Folge struktureller Engpässe.

Regional bleibt der Mietdruck insgesamt hoch. Zwar sanken die Mieten in Berlin laut dem IW zuletzt um 0,8 Prozent, doch dies ist kein Zeichen einer Entspannung, sondern lediglich eine statistische Gegenbewegung zu den zuvor besonders starken Anstiegen infolge des ausgelaufenen Mietendeckels.

Entscheidend ist vielmehr die Dynamik im Umland: Rund um die Metropolen legten die Mieten um 4,2 Prozent zu und damit stärker als in den Städten selbst. Der Bericht beschreibt den zugrunde liegenden Mechanismus unmissverständlich: „Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.“

Energieeffizienz als Preisfaktor

Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der den Markt nachhaltig verändert: die Energieeffizienz. Gebäude mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, während effiziente Objekte an Attraktivität gewinnen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten verstärken diesen Trend und wirken sich über höhere Kosten auch auf Bau und Finanzierung aus.

„Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Dieser Trend verfestigt sich: Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“

Die Einschätzungen verschiedener Institutionen sind dabei bemerkenswert einheitlich. Weder das IW noch empirica oder andere Marktbeobachter sehen einen bevorstehenden Einbruch. Vielmehr zeigt sich ein Markt, der sich unter neuen Rahmenbedingungen neu ausrichtet.

Die eigentliche Schieflage liegt in der fehlenden Durchlässigkeit. Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer, der lange Zeit ein zentrales Ventil des Marktes war, funktioniert immer seltener. Gleichzeitig verlieren klassische Ausweichbewegungen, etwa ins Umland, ihre entlastende Wirkung. Der Markt wird enger, unflexibler und für viele Haushalte schwerer zugänglich. Genau darin liegt die langfristige Herausforderung.