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Windkraft in Deutschland: Viel geplant, aber wirtschaftlich nicht immer tragfähig

Ein Offshore-Windpark in der Nordsee: Der Ausbau geht weiter, doch fehlende Gebote für neue Flächen zeigen, dass sich nicht jedes Projekt unter den aktuellen Bedingungen rechnet. - Foto: Sina Schuldt/dpa

In Kürze:

  • Windkraft wird in Deutschland weiter ausgebaut, doch neue Anlagen bedeuten nicht automatisch stabile Geschäftsmodelle für Projektentwickler und Betreiber.
  • Gestiegende Bau- und Finanzierungskosten, Netzengpässe und unsichere Erlöse erschweren die Kalkulation neuer Projekte.
  • Bei Offshore-Wind zeigen fehlende Gebote für vorbereitete Flächen, dass Investoren nicht jedes Projekt unter den aktuellen Bedingungen übernehmen.
 
Laut einer Statistik der Bundesnetzagentur wächst die Stromerzeugungskapazität aus erneuerbaren Energien in Deutschland weiter. Diese beschreibt dabei die maximale elektrische Leistung, die eine Anlage technisch erbringen kann.
Auch bei Windenergie an Land nimmt die Zahl der Anlagen weiter zu. Laut einer Auswertung des unabhängigen Dienstleisters für die Windenergiebranche Deutsche WindGuard wurden im ersten Halbjahr 2026 an Land 423 Windenergieanlagen mit 2.365 Megawatt (MW) Leistung errichtet. Das Unternehmen beruft sich hier vor allem auf Daten der Bundesnetzagentur. Da zugleich ältere Anlagen vom Netz gingen, betrug der Nettozubau von Januar bis Juni 1.928 Megawatt.
Gleichzeitig zeigen einzelne Insolvenzen, dass der Ausbau erneuerbarer Energien nicht automatisch stabile Geschäftsmodelle bedeutet. Die SOWITEC group GmbH, ein Projektentwickler für Wind- und Solarenergie, teilte im Juli 2026 mit, dass sie und mehrere Gesellschaften der Gruppe Insolvenzanträge gestellt hätten. Als Gründe nannte die Geschäftsführung Zahlungsunfähigkeit und insolvenzrechtliche Überschuldung.
Der Fall zeigt, dass zwischen Ausbauzahlen und Unternehmenslage unterschieden werden muss. Was heute ans Netz geht, wurde meist schon vor Jahren geplant, genehmigt und finanziert. Für neue Projekte gelten andere Bedingungen. Baukosten, Zinsen, Netzanschlüsse und erwartete Stromerlöse entscheiden darüber, ob aus einer Genehmigung tatsächlich ein Windpark wird.
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An Land deuten Genehmigungen und Ausschreibungen auf eine weitere rege Entwicklung der Windkraft hin. Bei Windkraft auf See (offshore) hingegen sind Warnzeichen zu erkennen.
Die WindGuard-Auswertung zum Offshore-Windenergieausbau nennt 1.764 Anlagen mit 10,8 Gigawatt Leistung, die Ende Juni 2026 in Betrieb waren. Im ersten Halbjahr ging davon 84 Anlagen mit 1.077 Megawatt erstmals ans Netz.
Zugleich verweist die Studie darauf, dass nachdem für zwei Nordsee-Flächen in der Ausschreibung vom August 2025 keine Gebote abgegeben wurde, die geplante erneute Ausschreibung auf nächstes Jahr verschoben wurde.

Förderung als Teil der Finanzplanung

Wenn über Windkraft gesprochen wird, fällt schnell das Wort Subvention. Gemeint ist dabei nicht nur ein direkter Zuschuss. Die Förderung sollen Unternehmen halbwegs verlässliche Einnahmen sichern. Früher geschah das über feste Einspeisevergütungen. Später wurde das System stärker an den Strommarkt gekoppelt: über Marktprämien und Ausschreibungen.
Wie viel Geld über das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) fließt, dokumentieren die Übertragungsnetzbetreiber in ihren EEG-Jahresabrechnungen. Die Marktwertübersicht erklärt zudem, wie Marktwerte und Marktprämien berechnet werden. Vereinfacht gesagt: Betreiber verkaufen ihren Strom am Markt. Liegt der Marktpreis unter einem festgelegten Wert, kann eine Prämie die Differenz ausgleichen.
Für Investoren heißt das: Der Staat nimmt ihnen einen Teil des Preisrisikos ab. Ohne diese Absicherung müssten Betreiber darauf vertrauen, dass der Strompreis über viele Jahre hoch genug bleibt.
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Die jüngsten Ausschreibungen in diesem Jahr deuten darauf hin, dass es an Land noch ausreichend Interessenten gibt. Bei der Ausschreibung der Bundesnetzagentur vom August standen rund 2.520 MW Ausschreibungsvolumen Gebote über 5.250 MW gegenüber. Der durchschnittliche Zuschlagswert lag bei 4,79 Cent. je Kilowattstunde. Bei der Ausschreibung im Februar betrug er noch 5,54 Cent.
Diese sinkenden Zuschlagswerte zeigen Wettbewerbsdruck. Für die Unternehmen ist der Zuschlag Teil der Finanzplanung: Er gibt ihnen über viele Jahre eine verlässlichere Einnahmebasis und erleichtert damit die Finanzierung.
Ohne diese Absicherung hängt die Wirtschaftlichkeit stärker von Standort, Baukosten, Zinsen und langfristigen Stromverträgen ab. Gute Standorte können mit wenig staatlicher Hilfe auskommen. Bei schwächeren Standorten oder höheren Kosten kann ein Projekt dagegen unwirtschaftlich werden.
Der Druck entsteht damit von zwei Seiten. Einerseits sinken die Zuschlagswerte in den Ausschreibungen. Das begrenzt die möglichen Erlöse. Andererseits sind Bau- und Finanzierungskosten gestiegen. Für Unternehmen bedeutet das: Die Marge kann kleiner werden, obwohl der Markt politisch gewollt wächst. Genau darin liegt der Unterschied zwischen Ausbauzahlen und Unternehmenslage. Ein Land kann mehr Windkraft bekommen, während einzelne Projektentwickler, Zulieferer oder Betreiber wirtschaftlich unter Druck geraten.

Warum Geld teurer geworden ist

Windkraft erfordert hohe Investitionen, bevor überhaupt Strom verkauft wird. Projektierer müssen Flächen sichern, Gutachten bezahlen, Genehmigungen durchlaufen, Anlagen bestellen und den Netzanschluss vorbereiten. Steigen die Zinsen, wird dieser Vorlauf teurer.
Eine im Zusammenhang mit dem EEG-Erfahrungsbericht erstellte Studie der Deutschen WindGuard aus dem vergangenen Jahr zeigt, dass Material-, Transport- und Finanzierungskosten seit 2020 deutlich gestiegen sind. Das Zinsniveau lag 2025 zwar unter dem des Vorjahres, aber über dem der Jahre vor 2022. Damit wird die Frage wichtiger, wie sicher künftige Erlöse sind.

Offshore-Wind als Warnsignal

Offshore-Wind zeigt das Investitionsproblem besonders deutlich. Anlagen auf See sind größer, teurer und technisch anspruchsvoller als Anlagen an Land. Sie benötigen Fundamente im Meeresboden, Spezialschiffe, Seekabel und Netzanschlüsse. Dadurch sind die Anfangsinvestitionen hoch, und Verzögerungen können besonders teuer werden.
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Die oben erwähnte WindGuard-Studie verweist nicht nur auf den laufenden Ausbau, sondern auch auf eine Schwachstelle: Die Nordsee-Flächen mit den Bezeichnungen N-10.1 und N-10.2, für die in der Ausschreibung vom August 2025 keine Gebote abgegeben wurden, waren sogar zentral voruntersucht.
Das zeigt, dass mögliche Investoren die Risiken, Kosten und erwarteten Erlöse unter den damaligen Bedingungen nicht für ausreichend attraktiv hielten.
Das Bundeskabinett reagiert mit einem Gesetzentwurf zur Reform des Windenergie-auf-See-Gesetzes. In dem Entwurf von Anfang September 2026 sieht sie Differenzverträge, längere Laufzeiten und Resilienzkriterien vor.
Differenzverträge sollen Einnahmen stabilisieren: Liegt der Marktpreis unter einem vereinbarten Wert, wird ausgeglichen; liegt er darüber, zahlen Betreiber zurück. Das soll Planungssicherheit schaffen und begrenzt zugleich mögliche Zusatzgewinne in Hochpreisphasen.

Zölle und Lieferketten

Neben Förderung und Zinsen spielt die Lieferkette eine große Rolle. Windkraftanlagen bestehen aus Stahl, Beton, Elektronik, Kabeln und Spezialtechnik. Viele Teile werden international gehandelt. Zölle können deshalb Kosten verschieben.
Belegbar ist der wirtschaftliche Mechanismus: Wenn europäische Hersteller Vorprodukte teurer einkaufen müssen, als ausländische Anbieter fertige Komponenten liefern können, kann das deutsche Zulieferer schwächen. Die Bundesregierung greift diese Sorge indirekt auf. Im Entwurf zur Reform des Windenergie-auf-See-Gesetzes nennt sie Kriterien zur Begrenzung einseitiger Abhängigkeiten von Drittstaaten.

Das Netz wird zum Standortfaktor

Ein weiterer Investitionsfaktor ist das Stromnetz. Windräder produzieren oft dort viel Strom, wo nicht immer genug Leitungskapazität vorhanden ist. Dann werden Anlagen abgeregelt. Für das System entstehen Kosten, auch wenn kein Strom beim Verbraucher ankommt.
Die Bundesregierung beabsichtigt deshalb, Ausbau und Netze stärker aufeinander abzustimmen. In ihrer Mitteilung zur EEG-Novelle und zum Netzpaket vom Juli 2026 begründet sie die Reform mit dem Ziel, Kosten zu senken und den Ausbau netzverträglicher zu machen.
Mit der Stromsektorreform sollen neu angeschlossene Anlagen in bestimmten überlasteten Netzgebieten für einen Teil ihres Stroms keine Entschädigung mehr erhalten, wenn sie abgeregelt werden. Zugleich sollen die Ausschreibungsmengen um 12 GW für Wind an Land steigen.
Für Investoren zählt deshalb nicht nur, wie stark der Wind an einem Standort weht. Wichtig ist auch, ob der erzeugte Strom zuverlässig ins Netz eingespeist werden kann. Ist das Netz überlastet, müssen Windräder zeitweise abgeschaltet werden. Dann kann weniger Strom verkauft werden. Ein sehr windreicher Standort kann dadurch wirtschaftlich weniger attraktiv sein. Ein Standort mit etwas weniger Wind kann sich dagegen eher rechnen, wenn der Strom dort leichter ins Netz gelangt oder näher an großen Verbrauchern erzeugt wird.
Die Windkraft wächst also weiter, aber ihr Ausbau ist kein Selbstläufer. Entscheidend wird sein, ob politische Ziele, Netze, Förderung und Finanzierung zusammenpassen. Für Deutschland zählt am Ende nicht die angekündigte Leistung, sondern die gebaute Anlage, die Strom liefert und sich wirtschaftlich trägt.
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Weniger Kredite, mehr Preisnachlässe: Der Immobilienmarkt verändert sich

Am deutschen Immobilienmarkt werden Käufer wählerischer und Verkäufer müssen ihre Preisvorstellungen häufiger korrigieren. - Foto: Nuttawan Jayawan/iStock

In Kürze:

  • Immobilienpreise steigen noch, doch die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten entwickelt sich verhaltener, und Kaufinteressenten bleiben bei ihren Entscheidungen zurückhaltend.
  • Verkäufer korrigieren Angebotspreise häufiger, während Käufer stärker auf Preis, Finanzierung und Zustand einer Immobilie achten.
  • Unsanierte Immobilien geraten besonders unter Druck: 52 Prozent der von Interhyp befragten Kaufplaner schließen solche Objekte grundsätzlich aus.
 
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im Sommer 2026 ein gemischtes Bild. Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiter, die Entwicklung fällt jedoch regional und nach Immobilienart unterschiedlich aus. Gleichzeitig bleibt die Finanzierung für viele Kaufinteressenten eine Herausforderung.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 1,4 Prozent über dem Vorjahresniveau. Gegenüber dem vierten Quartal 2025 betrug das Plus 0,3 Prozent. Regional verlief die Entwicklung unterschiedlich. Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich binnen Jahresfrist um 3,6 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser wurden dort dagegen 0,8 Prozent günstiger. In den sieben größten deutschen Städten stiegen die Preise für Häuser um 1,4 Prozent, für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent.
 

Statistisches Bundesamt

 
Die bundesweiten Durchschnittswerte zeigen damit erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Regionen und Immobilienarten.

Preisdynamik lässt nach

Der German Real Estate Index (GREIX) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft liefert bereits Daten für das zweite Quartal 2026. Anders als Statistiken von Immobilienportalen stützt sich der Index auf tatsächlich abgeschlossene Verkäufe. Grundlage sind die Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse.
Demnach stiegen die Preise für Eigentumswohnungen von April bis Juni gegenüber dem ersten Quartal um 0,3 Prozent, Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1,8 Prozent. Verglichen mit dem gleichen Zeitraum des Vorjahres lagen die Preise um 0,4 beziehungsweise 1,9 Prozent höher. Bei Mehrfamilienhäusern sanken die Preise dagegen um 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Berücksichtigt man die allgemeine Inflation, lagen alle drei Marktsegmente im Jahresvergleich real niedriger.
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Zusätzlich untersucht das Kiel Institut, wie sich die Preise bereits angebotener Immobilien verändern. Dabei zeigt sich: Angebotspreise werden in Inseraten wieder häufiger nach unten angepasst. Solche Veränderungen können Hinweise darauf geben, wie sich die Kaufpreisdynamik in den folgenden Quartalen entwickelt. Für Eigentumswohnungen zeigt sich für den Zeitraum 2015 bis 2026 ein Zusammenhang zwischen zunehmenden Preisnachlässen in Inseraten und einer später schwächeren Entwicklung der jährlichen Preiswachstumsrate.
Das bedeutet bislang nicht, dass die Immobilienpreise nun generell fallen. Die Daten zeigen zunächst eine nachlassende Preisdynamik. Bei Mehrfamilienhäusern sind die Preise im zweiten Quartal allerdings sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Ob sich daraus ein breiter Preisrückgang entwickelt, lässt sich anhand der bisherigen Daten noch nicht abschließend beurteilen.

Nachfrage nach Immobilienkrediten sinkt

Auf der Finanzierungsseite zeigt sich die Zurückhaltung deutlicher. Für ihren „Bank Lending Survey“ befragt die Europäische Zentralbank (EZB) viermal im Jahr Banken unter anderem danach, wie sich die Nachfrage nach Krediten entwickelt. Im zweiten Quartal 2026 berichteten deutlich mehr Banken von einer sinkenden als von einer steigenden Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten. In Deutschland fiel dieser Unterschied stärker aus als im Durchschnitt des Euroraums.
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Die EZB gibt diese Entwicklung als sogenannten Nettosaldo an. Für Deutschland lag er bei minus 30 Prozent, nachdem er im ersten Quartal noch bei minus 4 Prozent gelegen hatte. Das bedeutet allerdings nicht, dass 30 Prozent weniger Kreditanfragen gestellt wurden. Der Wert zeigt lediglich, dass mehr Banken eine sinkende als eine steigende Nachfrage beobachteten. Als Gründe für die schwächere Nachfrage nannten die deutschen Banken vor allem das Verbrauchervertrauen und das Zinsniveau. Auch die Erwartungen für den Immobilienmarkt wirkten nach Einschätzung der Banken dämpfend auf die Nachfrage.
Gleichzeitig verschärften die Banken ihre Kreditstandards für Wohnungsbaukredite. Die EZB-Daten zeigen damit zwar nicht, wie viele potenzielle Hauskäufer sich tatsächlich vom Markt zurückgezogen haben. Sie belegen aber, dass die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten zuletzt deutlich schwächer geworden ist.

Jeder Vierte verschiebt den Kauf

Dass ein Teil der potenziellen Käufer zurückhaltender geworden ist, zeigt auch eine Befragung des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp. Vom 22. bis 30. April 2026 wurden deutschlandweit 1.019 Personen zwischen 25 und 65 Jahren online befragt. 52 Prozent planten einen Immobilienkauf innerhalb der kommenden ein bis zwei Jahre, 48 Prozent hatten in den vergangenen fünf Jahren gekauft. Die Ergebnisse beschreiben damit Einstellungen und Kaufabsichten und keine tatsächlich abgeschlossenen Immobiliengeschäfte.
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46 Prozent der Befragten bezeichneten Immobilien in ihrer Region als „kaum leistbar“. Unter den konkreten Kaufplanern waren 34 Prozent unsicher, ob sie derzeit kaufen sollten. 24 Prozent gaben an, ihren Immobilienkauf aufgrund der gegenwärtigen Lage zu verschieben. Dabei ist der Kaufwunsch keineswegs verschwunden. Das durchschnittlich kalkulierte Budget für Kauf oder Bau stieg laut Interhyp von rund 349.000 Euro im vergangenen Jahr auf knapp 384.000 Euro. Der höhere Betrag beschreibt allerdings die Planung der Befragten und nicht tatsächlich gezahlte Kaufpreise.
Interessant ist auch die Wahrnehmung der Verkäuferseite. 83 Prozent der Befragten waren überzeugt, Verkäufer hielten weiterhin an überholten beziehungsweise zu hohen Preisvorstellungen fest. 42 Prozent sahen zugleich größere Verhandlungsspielräume für Käufer als noch ein Jahr zuvor. Beide Angaben beschreiben die Einschätzung der Befragten und keine gemessenen Preisabschläge.

Unsanierte Immobilien stoßen auf geringeres Interesse

Besonders deutlich unterscheiden die Befragten nach dem Zustand einer Immobilie. 90 Prozent würden eine sanierte Bestandsimmobilie in Betracht ziehen, 83 Prozent einen Neubau. Eine unsanierte Bestandsimmobilie schließen dagegen 52 Prozent grundsätzlich aus. Als ein Grund für die Zurückhaltung werden schwer kalkulierbare Zusatzkosten genannt.
Dass Bauleistungen weiterhin teurer werden, zeigt der Baupreisindex von Destatis. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresniveau. Gegenüber Februar erhöhten sie sich um 2,4 Prozent. Die Angaben beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer.

Quelle: Statistisches Bundesamt

Die Destatis-Zahlen lassen sich nicht unmittelbar auf die Kosten einer energetischen Sanierung übertragen. Sie zeigen jedoch, dass die Preise für Bauleistungen insgesamt weiter steigen. Welche zusätzlichen Kosten bei einem Bestandsgebäude tatsächlich entstehen, hängt vom Zustand des Hauses und den erforderlichen Arbeiten ab.
Für Verkäufer unsanierter Immobilien deutet dies auf einen kleineren Kreis potenzieller Interessenten hin: Mehr als die Hälfte der von Interhyp befragten Kaufplaner zieht solche Objekte grundsätzlich nicht in Betracht. Ob sich diese Zurückhaltung bereits in längeren Vermarktungszeiten oder größeren Abschlägen bei tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen niederschlägt, lässt sich mit der Befragung nicht beantworten.

Ein Markt mit wählerischeren Käufern

In der Zusammenschau sprechen die Indikatoren derzeit weniger für einen erneuten Einbruch des Immobilienmarktes als für eine verhaltene Nachfrage und eine stärkere Differenzierung auf der Käuferseite. Banken registrieren weniger Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten, ein Teil der Kaufplaner verschiebt seine Entscheidung und GREIX beobachtet wieder häufigere Korrekturen von Angebotspreisen.
Für Verkäufer kann damit stärker ins Gewicht fallen, ob Preis und Zustand einer Immobilie zu den finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer passen. Besonders bei unsanierten Beständen treffen Kaufpreis, Finanzierung und mögliche Modernisierungskosten zusammen. Wie stark sich dies bereits in tatsächlich erzielten Verkaufspreisen niederschlägt, lässt sich mit den vorliegenden Daten noch nicht bundesweit bestimmen.
Eine allgemeine Preiswende ist daraus bislang nicht abzuleiten. Die kommenden Transaktionsdaten werden zeigen, ob die derzeitigen Anzeichen einer schwächeren Nachfrage lediglich die Erholung bremsen oder in größeren Teilen des Marktes auf die Kaufpreise durchschlagen.
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Neue Macht der Käufer: Welche Immobilien unter Druck geraten

Ein Haus steht zum Verkauf. Am deutschen Immobilienmarkt werden Käufer wählerischer und Verkäufer müssen ihre Preisvorstellungen häufiger korrigieren. - Foto: Bernd Settnik/dpa-Zentralbild/dpa

In Kürze:

  • Immobilienpreise steigen noch, doch die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten entwickelt sich verhaltener, und Kaufinteressenten bleiben bei ihren Entscheidungen zurückhaltend.
  • Verkäufer korrigieren Angebotspreise häufiger, während Käufer stärker auf Preis, Finanzierung und Zustand einer Immobilie achten.
  • Unsanierte Immobilien geraten besonders unter Druck: 52 Prozent der von Interhyp befragten Kaufplaner schließen solche Objekte grundsätzlich aus.
 
Der deutsche Immobilienmarkt zeigt im Sommer 2026 ein gemischtes Bild. Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiter, die Entwicklung fällt jedoch regional und nach Immobilienart unterschiedlich aus. Gleichzeitig bleibt die Finanzierung für viele Kaufinteressenten eine Herausforderung.
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) lagen die Preise für Wohnimmobilien im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 1,4 Prozent über dem Vorjahresniveau. Gegenüber dem vierten Quartal 2025 betrug das Plus 0,3 Prozent. Regional verlief die Entwicklung unterschiedlich. Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen verteuerten sich binnen Jahresfrist um 3,6 Prozent, Ein- und Zweifamilienhäuser wurden dort dagegen 0,8 Prozent günstiger. In den sieben größten deutschen Städten stiegen die Preise für Häuser um 1,4 Prozent, für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent.
 

Statistisches Bundesamt

 
Die bundesweiten Durchschnittswerte zeigen damit erhebliche Unterschiede zwischen einzelnen Regionen und Immobilienarten.

Preisdynamik lässt nach

Der German Real Estate Index (GREIX) des Kiel Instituts für Weltwirtschaft liefert bereits Daten für das zweite Quartal 2026. Anders als Statistiken von Immobilienportalen stützt sich der Index auf tatsächlich abgeschlossene Verkäufe. Grundlage sind die Kaufpreise aus den Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse.
Demnach stiegen die Preise für Eigentumswohnungen von April bis Juni gegenüber dem ersten Quartal um 0,3 Prozent, Einfamilienhäuser verteuerten sich um 1,8 Prozent. Verglichen mit dem gleichen Zeitraum des Vorjahres lagen die Preise um 0,4 beziehungsweise 1,9 Prozent höher. Bei Mehrfamilienhäusern sanken die Preise dagegen um 0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal und um 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Berücksichtigt man die allgemeine Inflation, lagen alle drei Marktsegmente im Jahresvergleich real niedriger.
Mehr dazu
Zusätzlich untersucht das Kiel Institut, wie sich die Preise bereits angebotener Immobilien verändern. Dabei zeigt sich: Angebotspreise werden in Inseraten wieder häufiger nach unten angepasst. Solche Veränderungen können Hinweise darauf geben, wie sich die Kaufpreisdynamik in den folgenden Quartalen entwickelt. Für Eigentumswohnungen zeigt sich für den Zeitraum 2015 bis 2026 ein Zusammenhang zwischen zunehmenden Preisnachlässen in Inseraten und einer später schwächeren Entwicklung der jährlichen Preiswachstumsrate.
Das bedeutet bislang nicht, dass die Immobilienpreise nun generell fallen. Die Daten zeigen zunächst eine nachlassende Preisdynamik. Bei Mehrfamilienhäusern sind die Preise im zweiten Quartal allerdings sowohl gegenüber dem Vorquartal als auch gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Ob sich daraus ein breiter Preisrückgang entwickelt, lässt sich anhand der bisherigen Daten noch nicht abschließend beurteilen.

Nachfrage nach Immobilienkrediten sinkt

Auf der Finanzierungsseite zeigt sich die Zurückhaltung deutlicher. Für ihren „Bank Lending Survey“ befragt die Europäische Zentralbank (EZB) viermal im Jahr Banken unter anderem danach, wie sich die Nachfrage nach Krediten entwickelt. Im zweiten Quartal 2026 berichteten deutlich mehr Banken von einer sinkenden als von einer steigenden Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten. In Deutschland fiel dieser Unterschied stärker aus als im Durchschnitt des Euroraums.
Mehr dazu
Die EZB gibt diese Entwicklung als sogenannten Nettosaldo an. Für Deutschland lag er bei minus 30 Prozent, nachdem er im ersten Quartal noch bei minus 4 Prozent gelegen hatte. Das bedeutet allerdings nicht, dass 30 Prozent weniger Kreditanfragen gestellt wurden. Der Wert zeigt lediglich, dass mehr Banken eine sinkende als eine steigende Nachfrage beobachteten. Als Gründe für die schwächere Nachfrage nannten die deutschen Banken vor allem das Verbrauchervertrauen und das Zinsniveau. Auch die Erwartungen für den Immobilienmarkt wirkten nach Einschätzung der Banken dämpfend auf die Nachfrage.
Gleichzeitig verschärften die Banken ihre Kreditstandards für Wohnungsbaukredite. Die EZB-Daten zeigen damit zwar nicht, wie viele potenzielle Hauskäufer sich tatsächlich vom Markt zurückgezogen haben. Sie belegen aber, dass die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten zuletzt deutlich schwächer geworden ist.

Jeder Vierte verschiebt den Kauf

Dass ein Teil der potenziellen Käufer zurückhaltender geworden ist, zeigt auch eine Befragung des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp. Vom 22. bis 30. April 2026 wurden deutschlandweit 1.019 Personen zwischen 25 und 65 Jahren online befragt. 52 Prozent planten einen Immobilienkauf innerhalb der kommenden ein bis zwei Jahre, 48 Prozent hatten in den vergangenen fünf Jahren gekauft. Die Ergebnisse beschreiben damit Einstellungen und Kaufabsichten und keine tatsächlich abgeschlossenen Immobiliengeschäfte.
Mehr dazu
46 Prozent der Befragten bezeichneten Immobilien in ihrer Region als „kaum leistbar“. Unter den konkreten Kaufplanern waren 34 Prozent unsicher, ob sie derzeit kaufen sollten. 24 Prozent gaben an, ihren Immobilienkauf aufgrund der gegenwärtigen Lage zu verschieben. Dabei ist der Kaufwunsch keineswegs verschwunden. Das durchschnittlich kalkulierte Budget für Kauf oder Bau stieg laut Interhyp von rund 349.000 Euro im vergangenen Jahr auf knapp 384.000 Euro. Der höhere Betrag beschreibt allerdings die Planung der Befragten und nicht tatsächlich gezahlte Kaufpreise.
Interessant ist auch die Wahrnehmung der Verkäuferseite. 83 Prozent der Befragten waren überzeugt, Verkäufer hielten weiterhin an überholten beziehungsweise zu hohen Preisvorstellungen fest. 42 Prozent sahen zugleich größere Verhandlungsspielräume für Käufer als noch ein Jahr zuvor. Beide Angaben beschreiben die Einschätzung der Befragten und keine gemessenen Preisabschläge.

Unsanierte Immobilien stoßen auf geringeres Interesse

Besonders deutlich unterscheiden die Befragten nach dem Zustand einer Immobilie. 90 Prozent würden eine sanierte Bestandsimmobilie in Betracht ziehen, 83 Prozent einen Neubau. Eine unsanierte Bestandsimmobilie schließen dagegen 52 Prozent grundsätzlich aus. Als ein Grund für die Zurückhaltung werden schwer kalkulierbare Zusatzkosten genannt.
Dass Bauleistungen weiterhin teurer werden, zeigt der Baupreisindex von Destatis. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude lagen im Mai 2026 um 5,0 Prozent über dem Vorjahresniveau. Gegenüber Februar erhöhten sie sich um 2,4 Prozent. Die Angaben beziehen sich auf Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer.

Quelle: Statistisches Bundesamt

Die Destatis-Zahlen lassen sich nicht unmittelbar auf die Kosten einer energetischen Sanierung übertragen. Sie zeigen jedoch, dass die Preise für Bauleistungen insgesamt weiter steigen. Welche zusätzlichen Kosten bei einem Bestandsgebäude tatsächlich entstehen, hängt vom Zustand des Hauses und den erforderlichen Arbeiten ab.
Für Verkäufer unsanierter Immobilien deutet dies auf einen kleineren Kreis potenzieller Interessenten hin: Mehr als die Hälfte der von Interhyp befragten Kaufplaner zieht solche Objekte grundsätzlich nicht in Betracht. Ob sich diese Zurückhaltung bereits in längeren Vermarktungszeiten oder größeren Abschlägen bei tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen niederschlägt, lässt sich mit der Befragung nicht beantworten.

Ein Markt mit wählerischeren Käufern

In der Zusammenschau sprechen die Indikatoren derzeit weniger für einen erneuten Einbruch des Immobilienmarktes als für eine verhaltene Nachfrage und eine stärkere Differenzierung auf der Käuferseite. Banken registrieren weniger Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten, ein Teil der Kaufplaner verschiebt seine Entscheidung und GREIX beobachtet wieder häufigere Korrekturen von Angebotspreisen.
Für Verkäufer kann damit stärker ins Gewicht fallen, ob Preis und Zustand einer Immobilie zu den finanziellen Möglichkeiten potenzieller Käufer passen. Besonders bei unsanierten Beständen treffen Kaufpreis, Finanzierung und mögliche Modernisierungskosten zusammen. Wie stark sich dies bereits in tatsächlich erzielten Verkaufspreisen niederschlägt, lässt sich mit den vorliegenden Daten noch nicht bundesweit bestimmen.
Eine allgemeine Preiswende ist daraus bislang nicht abzuleiten. Die kommenden Transaktionsdaten werden zeigen, ob die derzeitigen Anzeichen einer schwächeren Nachfrage lediglich die Erholung bremsen oder in größeren Teilen des Marktes auf die Kaufpreise durchschlagen.
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Wohnungswirtschaft warnt vor Minusrekord am Bau

Die Wohnungswirtschaft rechnet mit einem weiteren Rückgang beim Wohnungsbau. (Archivbild) - Foto: Patrick Pleul/dpa
Der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft schlägt Alarm: Deutschland droht in diesem Jahr ein weiterer Minusrekord am Bau.
„Deutschland erlebt eine historische Wohnraumkrise“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko dem Nachrichtenmagazin „Focus“. Irankrieg, steigende Baukosten, Inflation und Zinsen, aber auch Koalitionsstreitigkeiten drohten, den „Aufschwung abzuwürgen“, bevor er begonnen habe.

Branche kritisiert hohe Kosten und Bürokratie

Im vergangenen Jahr wurden laut GdW-Zahlen noch 206.000 neue Wohnungen fertiggestellt – und das war schon ein Rekordtief. Gedaschko fürchtet, dass man dieses Jahr „sogar unter die Marke von 200.000 rutschen könnte. Und das, obwohl im sozialen Wohnungsbau quasi alle neuen Zusatzkosten bislang `weggefördert` werden. Das kann nicht mehr lange gut gehen für den Steuerzahler.“
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Auch die Regierung treffe eine Mitverantwortung dafür, dass nicht wenigstens die Kosten gesenkt würden: „Wir bewegen uns in einem furchtbaren Bürokratie-Dschungel – nicht nur, weil bislang alle teuren DIN-Normen eingehalten werden müssen und immer neue, kostenträchtige erfunden werden“, sagte Gedaschko dem „Focus“.

Verband fordert einfachere Baustandards

Dem müsse man einen neuen, bezahlbaren, rechtssicheren Basisstandard entgegensetzen, den man auch im Mietrecht gut gebrauchen könnte. Der neue Standard entspräche etwa dem Bauen des Jahres 2006.
„Die beiden SPD-regierten Ministerien Bau und Justiz wollen leider etwas ganz anderes: eine jeweils individuell vertraglich völlig neu zu vereinbarende Regelung.“ Das werde noch teurer und sei „nicht die Deutschland-Geschwindigkeit, die wir dringend bräuchten“.
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Fazit des Verbands-Präsidenten, dessen Mitgliedsunternehmen für rund sechs Millionen Wohnungen im Land stehen: „Wenn wir wenigstens den einfacheren Gebäudetyp E mit dem Basisstandard endlich hätten, könnten wir 15 Prozent günstiger bauen. Wir könnten dadurch mindestens zehn Prozent mehr Sozialwohnungen fürs gleiche Geld bauen. Will nur in Berlin irgendwie niemand hören.“
Gedaschkos Prognose fürs laufende Jahr: „Für Mieter wird sich auch mittelfristig an den akuten Notlagen nichts ändern. Der Markt wird weiterhin von Mangelverwaltung dominiert. Bauherren müssen mit erneut steigenden Kosten rechnen. Es wird also schlicht noch weniger gebaut als eh schon.“ (dts/red)
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Wohnungsmarkt im Wandel: Warum Mieten steigen und Kaufpreise stagnieren

Wohnanlagen stehen dicht an dicht, doch bezahlbarer Wohnraum bleibt vielerorts knapp. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa

In Kürze:

  • Mieten steigen weiter deutlich, während Kaufpreise stagnieren – kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels am Wohnungsmarkt.
  • Hohe Zinsen und teurere Finanzierungen bremsen den Eigentumserwerb und verschieben die Nachfrage in den Mietmarkt.
  • Zu wenig Neubau bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu anhaltender Knappheit und treibt die Mieten weiter in die Höhe.
  • Der Markt wird unflexibler: Eigentum bleibt für viele unerschwinglich, Ausweichräume wie das Umland geraten ebenfalls unter Druck.
 
Wer derzeit eine Wohnung sucht oder über einen Kauf nachdenkt, erlebt keinen normalen Markt mehr, sondern einen, der sich in fast entgegengesetzte Richtungen bewegt. Die Mieten steigen, die Kaufpreise treten auf der Stelle. Was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Verschiebung. Die oft gestellte Frage, ob der Markt kippt, ist deshalb irreführend. Er kippt nicht – er verändert seine Struktur.
Der aktuelle Wohnindex des ersten Quartals 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beschreibt diese Entwicklung. Demnach lagen die Neuvertragsmieten im ersten Jahresquartal bundesweit 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Kaufpreise nur moderat zulegten und im Quartalsvergleich praktisch stagnierten. Der Markt für Wohneigentum hat somit an Dynamik verloren, ohne dass sich daraus eine spürbare Entlastung ergeben hätte.
Dass es sich dabei nicht um eine Momentaufnahme handelt, bestätigt auch der Immobilienpreisindex für das erste Quartal des Forschungsinstituts empirica. Mit Blick auf den Mietmarkt heißt es dort, der Anstieg im Bestand zeige „weiter einen konstanten Trend ohne Hinweis auf eine Trendwende“. Während die Kaufpreise also an Schwung verlieren, bleibt die Mietdynamik bemerkenswert stabil.

In ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vom November 2025 stellt die Deutsche Bundesbank fest: „Seit dem Jahr 2023 durchlief der Finanzzyklus eine ausgeprägte Abschwungphase. In dieser Zeit gingen die vormals aufgebauten Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem geordnet, wenn auch nicht vollständig, zurück.“

Korrektur statt Einbruch

Der Preisrückgang am Immobilienmarkt scheint demnach weniger Ausdruck eines Einbruchs als Teil einer Korrektur überhöhter Bewertungen zu sein. Zugleich deutet sich bereits eine Stabilisierung an. So heißt es von der Bundesbank weiter: „Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutet auf eine Erholung hin.“

Vereinfacht gesagt, liegen die Immobilienpreise inzwischen wieder näher an dem, was durch Einkommen, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erklärbar ist.

Gleichzeitig bleibt das Grundproblem bestehen. Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht im Gleichgewicht. Einerseits sind Immobilienkäufe durch gestiegene Zinsen deutlich teurer geworden. Das bremst die Nachfrage nach Eigentum.

Mehr dazu

Die Bundesbank schreibt in ihrem Bericht, dass bis 2027 rund 20 Prozent der Immobilienkredite refinanziert werden. Der bestehende Kredit muss also durch einen neuen ersetzt oder verlängert werden. Dabei könnten die Zinssätze laut Schätzungen der Bundesbank „im Zuge der Umschuldung von derzeit etwa 2,5 Prozent auf 4 Prozent steigen“.

Allerdings weist die Zentralbank auch darauf hin, dass dieser Zinsanstieg nicht unbedingt zu einer Neubelastung der Haushalte führt. Viele Kreditnehmer haben ihre Schulden in den vergangenen Jahren bereits teilweise zurückgezahlt. Gleichzeitig sind die Einkommen gestiegen. Dadurch fällt die höhere Zinslast für viele weniger stark ins Gewicht, als zunächst zu erwarten wäre. In der Summe bedeutet das: Die Finanzierung wird zwar teurer, doch die tatsächliche Mehrbelastung bleibt bei vielen Haushalten begrenzt.

Zu wenig Wohnraum, zu viel Nachfrage

Aus heutiger Sicht bestätigt sich damit, was Prognosen bereits in den vergangenen Jahren angedeutet haben. Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens EY vom August blieb die Baukonjunktur zunächst schwach: 2025 erwies sich wie erwartet als Übergangsjahr, in dem sich die Bautätigkeit kaum erholte. Erst im Laufe des Jahres 2026, so die Einschätzung der Berater, zeichnet sich nun eine vorsichtige Belebung ab.

Die Gründe für die anhaltende Schwächephase wirken weiterhin nach. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten veranlassten Investoren, Projekte zu verschieben oder ganz aufzugeben – insbesondere im Wohnungsneubau. Entsprechend blieb das Angebot hinter dem Bedarf zurück.
Zwar sorgen inzwischen stabilere Zinsen, eine etwas freundlichere Konjunktur und politische Impulse für erste Entlastung. Doch die strukturelle Lücke zwischen Nachfrage und Neubau ist noch nicht geschlossen. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wirkt daher fort und bleibt ein zentraler Treiber für die Preisentwicklung.
Dass diese Entwicklung strukturell ist, zeigt auch die aktuelle Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“, die im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau erstellt wurde. Darin wird die Lage deutlich beschrieben: „Je nach Schätzung fehlen aktuell mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen in Deutschland.“ Zudem bleibe der Neubau hinter dem Bedarf zurück, sodass sich „das strukturelle Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten weiter verfestigt“.
Mehr dazu

Warum Mieten weiter steigen

Diese Lage erklärt, warum sich die Preise zwar stabilisieren, aber nicht deutlich nachgeben. Die anhaltende Knappheit wirkt wie ein Puffer nach unten und verhindert stärkere Preisrückgänge, ohne zugleich neuen Auftrieb zu erzeugen.

Der Wohnungsmarkt reagiert zudem langsamer als andere Märkte. Neubauten entstehen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, zeigt sich der Druck zunächst dort, wo die Preise flexibel sind, nämlich bei den Neuvertragsmieten. Genau das ist derzeit zu beobachten.

Die Daten des IW und von empirica untermauern diese Entwicklung: Während die Mieten im Bestand weiter zulegen, zeigten sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt sogar leichte Preisrückgänge im Quartalsvergleich.

Während der Druck auf dem Mietmarkt unmittelbar sichtbar wird, wirken im Kaufsegment zusätzliche Bremsfaktoren. Vor allem die Finanzierungskosten spielen eine zentrale Rolle. Gestiegene Zinsen haben den Erwerb von Wohneigentum deutlich verteuert und die Nachfrage gedämpft. Daraus ergibt sich ein paradoxer Zustand: Die Preise steigen kaum noch, doch Eigentum bleibt für viele Haushalte unerschwinglich, da neben dem Kaufpreis auch die monatliche Belastung entscheidend ist.

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Der Druck wandert ins Umland

Die Folge ist eine Verschiebung der Nachfrage. Haushalte, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleiben auf dem Mietmarkt. Dort trifft zusätzliche Nachfrage auf ein ohnehin knappes Angebot. Die steigenden Mieten sind daher weniger Ausdruck kurzfristiger überhöhter Bewertungen, sondern vielmehr die Folge struktureller Engpässe.

Regional bleibt der Mietdruck insgesamt hoch. Zwar sanken die Mieten in Berlin laut dem IW zuletzt um 0,8 Prozent, doch dies ist kein Zeichen einer Entspannung, sondern lediglich eine statistische Gegenbewegung zu den zuvor besonders starken Anstiegen infolge des ausgelaufenen Mietendeckels.

Entscheidend ist vielmehr die Dynamik im Umland: Rund um die Metropolen legten die Mieten um 4,2 Prozent zu und damit stärker als in den Städten selbst. Der Bericht beschreibt den zugrunde liegenden Mechanismus unmissverständlich: „Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.“

Energieeffizienz als Preisfaktor

Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der den Markt nachhaltig verändert: die Energieeffizienz. Gebäude mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, während effiziente Objekte an Attraktivität gewinnen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten verstärken diesen Trend und wirken sich über höhere Kosten auch auf Bau und Finanzierung aus.

„Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Dieser Trend verfestigt sich: Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“

Die Einschätzungen verschiedener Institutionen sind dabei bemerkenswert einheitlich. Weder das IW noch empirica oder andere Marktbeobachter sehen einen bevorstehenden Einbruch. Vielmehr zeigt sich ein Markt, der sich unter neuen Rahmenbedingungen neu ausrichtet.

Die eigentliche Schieflage liegt in der fehlenden Durchlässigkeit. Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer, der lange Zeit ein zentrales Ventil des Marktes war, funktioniert immer seltener. Gleichzeitig verlieren klassische Ausweichbewegungen, etwa ins Umland, ihre entlastende Wirkung. Der Markt wird enger, unflexibler und für viele Haushalte schwerer zugänglich. Genau darin liegt die langfristige Herausforderung.