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Zwischen Energiepreisen und Standortproblemen: Die Warnsignale der neuen DIHK-Umfrage

Die Industrie gehört zu den Branchen mit besonders schwachen Investitionsabsichten. Viele Unternehmen nennen hohe Energie- und Arbeitskosten als Belastung. - Foto: Bernd Weißbrod/dpa

In Kürze:

  • Die größte Warnung der DIHK-Umfrage ist die schwache Investitionsbereitschaft der Unternehmen.
  • Hohe Kosten, Bürokratie und Unsicherheit belasten den Standort Deutschland weiterhin.
  • Die Ergebnisse stützen die Einschätzungen des ifo-Instituts und der Bundesbank: Die Erholung der Wirtschaft bleibt fragil.
 
Die Hoffnung auf eine wirtschaftliche Erholung in Deutschland erhält einen neuen Dämpfer. Ende Mai hat die Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK) ihre Wachstumsprognose für 2026 deutlich gesenkt. Anstelle eines Anstiegs der Wirtschaftsleistung um 1 Prozent rechnet der Verband nun nur noch mit einem Plus von 0,3 Prozent. Gleichzeitig verschlechtern sich die Geschäftserwartungen, die Investitionspläne und die Beschäftigungsabsichten der Unternehmen.
Die Ergebnisse der aktuellen DIHK-Konjunkturumfrage unter rund 23.000 Betrieben zeichnen das Bild einer Wirtschaft, die weiterhin unter schwacher Nachfrage, hohen Kosten und zunehmender Unsicherheit leidet.
„Wir stecken in einer Doppelkrise“, erklärte DIHK-Hauptgeschäftsführerin Helena Melnikov bei der Vorstellung der Umfrage. „Zu den Strukturproblemen in Deutschland kommen die wirtschaftlichen Folgen des Krieges im Nahen Osten hinzu.“ Viele Unternehmen sind nach drei Jahren Rezession und Stagnation an ihrer Belastungsgrenze angekommen. „Wir leben in Deutschland von der Substanz.“

Geschäftserwartungen brechen ein

Besonders deutlich zeigt sich die Eintrübung bei den Erwartungen der Unternehmen. Ein Drittel der befragten Betriebe rechnet in den kommenden zwölf Monaten mit schlechteren Geschäften. Zu Jahresbeginn lag dieser Anteil noch bei 25 Prozent. Lediglich 13 Prozent erwarten eine Verbesserung ihrer Lage.
Gleichzeitig sank der DIHK-Stimmungsindex, der die aktuelle Lage und die Erwartungen der Unternehmen zusammenfasst, von 95,9 auf 88,1 Punkte. Nach Angaben der Kammer endet damit der vorsichtige Aufwärtstrend, der seit Herbst 2024 zu beobachten gewesen war.
Auch die aktuelle Geschäftslage wird zunehmend kritischer bewertet. Mehr als jedes vierte Unternehmen bezeichnet die eigene Situation als schlecht. Nur 23 Prozent sprechen von einer guten Geschäftslage. Damit übertrifft erstmals seit der Corona-Zeit der Anteil der Unternehmen mit negativer Einschätzung den Anteil der Unternehmen mit positiver Bewertung. Besonders angespannt ist die Situation im Handel. Dort bewerten 35 Prozent der Betriebe ihre Lage als schlecht.

DIHK senkt Wachstumsprognose deutlich

Vor diesem Hintergrund hat die DIHK ihre Konjunkturprognose für 2026 erheblich nach unten korrigiert. Anstelle eines Wirtschaftswachstums von 1 Prozent rechnet die Organisation nun nur noch mit 0,3 Prozent. Die Prognose fällt damit deutlich verhaltener aus als noch zu Jahresbeginn. Nach Einschätzung der DIHK belasten sowohl die Folgen des Nahostkonflikts als auch strukturelle Probleme am Standort Deutschland die wirtschaftliche Entwicklung.
Als Belastungsfaktoren nennt die Kammer unter anderem hohe Arbeitskosten, steigende Energiepreise, Bürokratie sowie eine schwache Inlandsnachfrage. „Anders als in früheren Krisen haben viele Betriebe kaum noch Reserven, um den Belastungen etwas entgegenzusetzen“, sagte Melnikov.
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Die Investitionsbereitschaft sinkt weiter

Besonders auffällig sind die Ergebnisse bei den Investitionen. 34 Prozent der Unternehmen planen, ihre Investitionsbudgets zu reduzieren. Lediglich 23 Prozent beabsichtigen, ihre Investitionen auszuweiten. Der Saldo der Investitionsabsichten sinkt auf minus elf Punkte und erreicht damit den niedrigsten Stand seit der Corona-Zeit.
Die Umfrage zeigt zugleich eine Verschiebung der Investitionsmotive. Unternehmen investieren vor allem in den Ersatz bestehender Maschinen, Anlagen und Ausrüstungen. Das Motiv „Ersatzbedarf“ erreicht nach Angaben der DIHK einen Höchststand von 67 Prozent.
Investitionen zur Erweiterung von Kapazitäten spielen dagegen nur noch für 19 Prozent der Betriebe eine Rolle. Ein ähnlich niedriger Wert wurde laut DIHK zuletzt während der Finanzkrise 2008/2009 gemessen. Auch Produktinnovationen verlieren an Bedeutung und werden nur noch von 27 Prozent der Unternehmen als Investitionsmotiv genannt.
Die Kammer verweist darauf, dass die Investitionsabsichten bereits seit Herbst 2023 durchgehend im negativen Bereich liegen. Gleichzeitig lagen die privaten Investitionen im Jahr 2025 laut Zahlen des Statistischen Bundesamtes, auf die die Kammer verweist, noch immer 11 Prozent unter dem Niveau von 2019. Ein rasches Schließen dieser Lücke sei angesichts der aktuellen Umfragewerte nicht erkennbar.
Besonders zurückhaltend zeige sich die Industrie, was Investitionen angeht. Dort liegen die Investitionspläne inzwischen seit drei Jahren im negativen Bereich. Mehr als ein Drittel der Industriebetriebe plant Investitionskürzungen. Investitionen zur Kapazitätserweiterung erreichen nach Angaben der DIHK nahezu Krisenniveau.

Energiepreise wieder größtes Risiko

Neben den Investitionen fällt in erster Linie die Entwicklung der Geschäftsrisiken auf. 70 Prozent der Unternehmen nennen inzwischen die Energie- und Rohstoffpreise als größtes Risiko für die eigene Geschäftsentwicklung. Zu Jahresbeginn waren es noch 48 Prozent. Damit werden Energie- und Rohstoffpreise wieder häufiger genannt als Arbeitskosten, wirtschaftspolitische Rahmenbedingungen oder die Inlandsnachfrage.
„Die zuletzt massiv gestiegenen Energie- und Rohstoffpreise sind für viele Betriebe der Tropfen, der das Fass zum Überlaufen bringt“, sagte Melnikov.
Kurz nach Beginn der jüngsten Eskalation im Nahen Osten sind nicht nur die Preise für Öl-, Gas- und Kraftstoffe, sondern auch die Preise für Baumaterialien und Kunststoffe gestiegen. Besonders betroffen ist wiederum die Industrie. Dort nennen 81 Prozent der Unternehmen die Energie- und Rohstoffpreise als ihr Hauptrisiko. Bei energieintensiven Betrieben liegt dieser Wert sogar bei 90 Prozent.
Gleichzeitig bleiben die bereits zuvor dominierenden Belastungsfaktoren auf hohem Niveau bestehen. 58 Prozent der Unternehmen sehen die wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen, 57 Prozent die Arbeitskosten und 56 Prozent die schwache Inlandsnachfrage als Risiko.
Eine Auswertung von rund 5.700 Freitextantworten zeigt zudem, dass Bürokratie mit großem Abstand das am häufigsten genannte Problemfeld ist. Dahinter folgen Energiekosten, Inflation und steuerliche Belastungen.
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Arbeitsmarkt verliert an Dynamik

Die schwache wirtschaftliche Entwicklung wirkt sich inzwischen auch auf den Arbeitsmarkt aus. 24 Prozent der Unternehmen planen einen Personalabbau. Lediglich 10 Prozent beabsichtigen, zusätzliche Mitarbeiter einzustellen. Der Saldo der Beschäftigungsabsichten sinkt auf minus 14 Punkte und erreicht damit ebenfalls den niedrigsten Stand seit Beginn der Corona-Pandemie.
Parallel dazu verliert der Fachkräftemangel an Bedeutung. Während vor wenigen Jahren noch mehr als die Hälfte der Unternehmen darin ein wesentliches Risiko sahen, sind es aktuell nur noch 36 Prozent. Die DIHK führt dies auf die schwächere Arbeitskräftenachfrage infolge der wirtschaftlichen Eintrübung zurück.
Besonders angespannt bleibt die Lage wiederum in der Industrie. Dort planen 31 Prozent der Unternehmen mit weniger Personal. Im Kraftfahrzeugbau erwartet sogar mehr als die Hälfte der Betriebe einen Stellenabbau.

Auch andere Einrichtungen senden Warnsignale

Die Ergebnisse der DIHK-Umfrage stehen nicht isoliert da. Auch andere Konjunkturindikatoren zeichnen ein Bild einer weiterhin schwachen Wirtschaftsentwicklung.
Das ifo-Institut berichtete zuletzt zwar von einer leichten Erholung der Stimmung nach den Einbrüchen im März und April. So stieg der ifo-Geschäftsklimaindex im Mai leicht von 84,5 auf 84,9 Punkte. Die Unternehmen bewerteten ihre laufenden Geschäfte etwas günstiger und blickten etwas weniger pessimistisch auf die kommenden Monate. Zugleich betonte das Institut, die deutsche Wirtschaft stabilisiere sich „vorerst“, die Lage bleibe jedoch „fragil“.
Besonders in der Industrie trübten sich die Erwartungen weiter ein. Die Zahl der Neuaufträge ging nach Angaben des Münchner Instituts zurück. Im Handel blieb die Situation aufgrund der anhaltenden Kaufzurückhaltung der Verbraucher schwierig, während die Unternehmen im Baugewerbe trotz leicht verbesserter Erwartungen weiterhin skeptisch auf die kommenden Monate blicken.
Auch die Bundesbank sieht bisher keinen deutlichen Anstieg bei den Investitionen. In ihrem Monatsbericht für Mai schreibt sie, dass viele Industriebetriebe, aufgrund der Auftragslage, ihre Anlagen nicht im vollen Umfang nutzen. Daher investieren Unternehmen nur sehr zurückhaltend in neue Maschinen und Anlagen.
Für das derzeit laufende zweite Quartal erwartet die Notenbank zusätzliche Belastungen durch die Folgen des Krieges im Nahen Osten. Höhere Energiepreise, Lieferengpässe, gestiegene Zinsen und eine erhöhte Unsicherheit dürften nach Einschätzung der Bundesbank sowohl die Industrieproduktion als auch die Unternehmensinvestitionen dämpfen. Die Wirtschaftsleistung dürfte deshalb in diesem Quartal lediglich stagnieren.
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Standort Deutschland unter Reformdruck

Die DIHK sieht die Ursachen der schwachen Entwicklung nicht allein in den geopolitischen Verwerfungen der vergangenen Monate. „Die wirtschaftlichen Probleme im eigenen Land sind hausgemacht“, sagte Melnikov. „Im ersten Jahr der Merz-Regierung wurden wichtige Weichenstellungen vertagt. Das reicht nicht aus, um Vertrauen zurückzugewinnen und Investitionen auszulösen.“
Auch Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) wählte beim Ostdeutschen Wirtschaftsforum in Bad Saarow vor wenigen Tagen ähnliche Worte, um die strukturellen Probleme des Standorts Deutschland zu beschreiben. „Wir müssen die hausgemachten Probleme lösen. Wir müssen die hausgemachten Wachstumshindernisse, die wir haben, abbauen“, sagte er. Deutschland habe ein Problem bei der Wettbewerbsfähigkeit: „Deutschland ist zu teuer geworden.“
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Merz verwies zugleich auf bereits beschlossene Maßnahmen der Bundesregierung. Dazu zählten steuerliche Entlastungen, verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten für Investitionen, Maßnahmen zur Senkung der Energiekosten sowie Programme zum Bürokratieabbau und zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren. Zudem nannte er Infrastruktur- und Digitalisierungsprojekte sowie neue Freihandelsabkommen der Europäischen Union als Bausteine zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts.
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Rücküberweisungen von Einwanderern aus Deutschland: 8,5 Milliarden Euro in 2025

Die Deutsche Bundesbank hat ihre aktuellen Schätzungen über Rücküberweisungen von Einwanderern in ihre Herkunftsländer veröffentlicht. (Archivbild) - Foto: Ole Spata/dpa

In Kürze:

  • Etwa 70 Prozent der Gelder gingen in europäische Länder, darunter 901 Millionen Euro in die Türkei.
  • Die Überweisungen in die Ukraine haben sich seit 2022 mehr als verdoppelt.
  • Laut DIW stammen die Rücküberweisungen überwiegend von erwerbstätigen Einwanderern.
Die Summe der Rücküberweisungen von in Deutschland lebenden Einwanderern in deren Herkunftsländer ist im Vorjahr um etwa 3 Prozent angestiegen. Schätzungen der Deutschen Bundesbank zufolge belief sich diese auf etwa 8,5 Milliarden Euro. Der größte Teil der Geldüberweisungen floss ins europäische Ausland.
Die Bundesbank geht dabei von einer Summe von 5,87 Milliarden Euro aus, was etwa 70 Prozent der Gesamtsumme ausmache. Von diesen flossen 3,25 Milliarden in EU-Mitgliedstaaten, davon 1,74 Milliarden in den Euroraum.

Auf welche Kontinente sich die Rücküberweisungen verteilen

In asiatische Länder gingen der Schätzung zufolge 1,86 Milliarden Euro. Etwa 531 Millionen Euro flossen in Länder des afrikanischen Kontinents, geschätzte 224 Millionen auf den amerikanischen Kontinent. Von diesen gingen 119 Millionen Euro an südamerikanische und 42 an zentralamerikanische Länder – hauptsächlich nach Mexiko.
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Auf Australien, Ozeanien und die Polarregionen entfielen 11 Millionen Euro. Etwa 31 abgeflossene Millionen konnte die Bundesbank nicht zuordnen. Insgesamt ist die Summe der geschätzten Rücküberweisungen seit 2021 um etwa 38 Prozent angestiegen. Damals lag sie bei 6,17 Milliarden Euro.
Die größten Summen im europäischen Raum gingen mit 901 Millionen Euro in die Türkei – bereits im Jahr 2021 hatte sie bei 843 Millionen Euro gelegen. Auch die Überweisungen nach Polen gehören mit 568 Millionen Euro zu den summenmäßig größten Posten. Die Steigerung gegenüber 2021 entspricht etwa 28 Prozent.

Dynamiken höchst unterschiedlich – je länger Einwanderercommunitys etabliert, umso stabiler

Einen deutlicheren Anstieg haben die Überweisungen in die Ukraine erfahren. Seit dem Beginn der Fluchtbewegung infolge des Krieges im Februar 2022 hat sich die Summe der Rücküberweisungen dorthin von 293 auf zuletzt 635 Millionen Euro mehr als verdoppelt. Die höchste Gesamtsumme, die in ein EU-Land überwiesen wurde, ging nach Rumänien. Dorthin gingen zuletzt 709 Millionen Euro – 2021 waren es 551 Millionen.
Italien ist mit 397 Millionen Euro das größte Empfängerland von Rücküberweisungen unter den „alten“ EU-Ländern. Diese Summe ist im Laufe der vergangenen fünf Jahre nahezu gleichgeblieben. Ähnliche Entwicklungen zeigen sich mit Blick auf Kroatien (274 Millionen Euro) oder Griechenland (zuletzt 216 Millionen Euro).
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Etwas mehr Dynamik zeigte die Steigerung der Rücküberweisungen seit 2021 im Fall von Albanien (107 Millionen Euro, plus 84 Prozent). Um ein knappes Drittel stiegen in diesem Zeitraum die Summen nach Serbien (zuletzt 178 Millionen Euro), in die Russische Föderation (177 Millionen Euro) und nach Bosnien und Herzegowina (174 Millionen Euro). Nach Bulgarien überwiesen Einwohner der Bundesrepublik Deutschland im Vorjahr etwa 280 Millionen Euro (plus 20 Prozent seit 2021).

In einigen Ländern ist „Corona-Delle“ bei Rücküberweisungen erkennbar

Was die außereuropäischen Hauptherkunftsländer seit 2015 nach Deutschland gekommener Geflüchteter anbelangt, gingen 2025 etwa 520 Millionen Euro nach Syrien. Im Jahr 2021 waren es noch 337 Millionen gewesen. Das ist ein Plus von etwa 54 Prozent. Allerdings ist die Kurve zuletzt abgeflacht – gegenüber 2024 belief sich die Steigerung nur noch auf 15 Millionen.
Nach Afghanistan wurden im Vorjahr 237 Millionen Euro überwiesen. Das ist eine Fast-Verdopplung gegenüber 2021 (123 Millionen Euro), allerdings nur noch knapp 7 Prozent mehr als 2024. Nach Indien gingen 227 Millionen Euro an Rücküberweisungen – um 161 Prozent mehr als vor fünf Jahren, aber nur noch um 6,5 Prozent mehr als im Jahresvergleich zu 2024.
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In den Irak überwiesen Bewohner des deutschen Bundesgebietes im Vorjahr 141 Millionen Euro, etwa 2 Millionen mehr als 2024. Rücküberweisungen in den Iran summierten sich auf 121 Millionen Euro, nach Vietnam gingen 109 Millionen. Die größten afrikanischen Empfängerländer waren Eritrea mit 54 Millionen Euro und Nigeria mit 47 Millionen. Die Dynamik in der Entwicklung der Summen lag unter allen afrikanischen Herkunftsländern seit 2022 nur bei etwa 20 Prozent. Gegenüber 2021 war sie größer – was auf eine stärkere „Corona-Delle“ hinweist.

Keine exakte Angabe möglich – Schätzungen aufgrund von Meldungen und Arbeitsmarktdaten

Bei den Daten der Bundesbank handelt es sich um Schätzwerte. Eine exakte Bezifferung ist nicht möglich, da Meldungen zu einzelnen Geldüberweisungen bis zu 12.500 Euro nicht verpflichtend sind. Allerdings melden Banken und Kreditinstitute monatlich freiwillig Gesamtwerte zu Geldflüssen. Diese werden dann einem „Plausibilitäts-Check“ unterzogen oder mit der Zahl der Beschäftigten aus den entsprechenden Ländern in Deutschland abgeglichen.
Nicht erfasst werden können auf diesem Wege reine Bargeldtransfers oder informelle Kanäle wie das Hawala-System. Bei Ländern mit nicht funktionsfähigem Bankensystem – etwa Syrien oder Afghanistan – können die Schätzungen ungenauer sein. Die Weltbank veröffentlicht zu einigen Ländern deshalb keine Daten.
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Aussagen darüber, inwieweit Rücküberweisungen aus Mitteln erfolgen, die zuvor aufgrund von Sozialtransfers erlangt wurden, trifft die Bundesbank nicht. Einer Studie des DIW aus dem Jahr 2024 zufolge sind es jedoch hauptsächlich erwerbstätige Einwanderer, die Geld an ihre Familien im Ausland überweisen. Von diesen erklärten in Befragungen zwischen 2013 und 2022 etwa 12 Prozent, dass sie Geld ins Ausland überweisen. Von den Geflüchteten waren es nur 7 Prozent – dabei nach Einschätzung des DIW vor allem jene, die eine bezahlte Arbeit gefunden hätten.

Weltbank: Geld wird auch in Krisenzeiten überwiesen

Krisen schaden der Überweisungstätigkeit kaum, erklärt die Weltbank. Finanziert würden unter anderem Schul- oder Arztbesuche für Kinder, Lebensmittel oder sonstige Ausgaben, die zur Verringerung der Armut in Empfängerländern beitragen. Die Einwanderer würden dabei eher an sich selbst sparen als an den Rücküberweisungen an ihre Angehörigen.
Die meisten Überweisungen weltweit gehen demzufolge nach Indien, Mexiko, China, auf die Philippinen und nach Pakistan. Im internationalen Vergleich liege Deutschland auf Platz vier der Länder, von denen die höchsten Rücküberweisungen ausgehen.
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Wohnungsmarkt im Wandel: Warum Mieten steigen und Kaufpreise stagnieren

Wohnanlagen stehen dicht an dicht, doch bezahlbarer Wohnraum bleibt vielerorts knapp. - Foto: Julian Stratenschulte/dpa

In Kürze:

  • Mieten steigen weiter deutlich, während Kaufpreise stagnieren – kein Widerspruch, sondern Ausdruck eines strukturellen Wandels am Wohnungsmarkt.
  • Hohe Zinsen und teurere Finanzierungen bremsen den Eigentumserwerb und verschieben die Nachfrage in den Mietmarkt.
  • Zu wenig Neubau bei gleichzeitig hoher Nachfrage führt zu anhaltender Knappheit und treibt die Mieten weiter in die Höhe.
  • Der Markt wird unflexibler: Eigentum bleibt für viele unerschwinglich, Ausweichräume wie das Umland geraten ebenfalls unter Druck.
 
Wer derzeit eine Wohnung sucht oder über einen Kauf nachdenkt, erlebt keinen normalen Markt mehr, sondern einen, der sich in fast entgegengesetzte Richtungen bewegt. Die Mieten steigen, die Kaufpreise treten auf der Stelle. Was auf den ersten Blick wie ein Widerspruch wirkt, ist in Wahrheit Ausdruck einer Verschiebung. Die oft gestellte Frage, ob der Markt kippt, ist deshalb irreführend. Er kippt nicht – er verändert seine Struktur.
Der aktuelle Wohnindex des ersten Quartals 2026 des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) beschreibt diese Entwicklung. Demnach lagen die Neuvertragsmieten im ersten Jahresquartal bundesweit 3,5 Prozent über dem Vorjahresniveau, während die Kaufpreise nur moderat zulegten und im Quartalsvergleich praktisch stagnierten. Der Markt für Wohneigentum hat somit an Dynamik verloren, ohne dass sich daraus eine spürbare Entlastung ergeben hätte.
Dass es sich dabei nicht um eine Momentaufnahme handelt, bestätigt auch der Immobilienpreisindex für das erste Quartal des Forschungsinstituts empirica. Mit Blick auf den Mietmarkt heißt es dort, der Anstieg im Bestand zeige „weiter einen konstanten Trend ohne Hinweis auf eine Trendwende“. Während die Kaufpreise also an Schwung verlieren, bleibt die Mietdynamik bemerkenswert stabil.

In ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht vom November 2025 stellt die Deutsche Bundesbank fest: „Seit dem Jahr 2023 durchlief der Finanzzyklus eine ausgeprägte Abschwungphase. In dieser Zeit gingen die vormals aufgebauten Verwundbarkeiten im deutschen Finanzsystem geordnet, wenn auch nicht vollständig, zurück.“

Korrektur statt Einbruch

Der Preisrückgang am Immobilienmarkt scheint demnach weniger Ausdruck eines Einbruchs als Teil einer Korrektur überhöhter Bewertungen zu sein. Zugleich deutet sich bereits eine Stabilisierung an. So heißt es von der Bundesbank weiter: „Die Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt deutet auf eine Erholung hin.“

Vereinfacht gesagt, liegen die Immobilienpreise inzwischen wieder näher an dem, was durch Einkommen, Nachfrage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen erklärbar ist.

Gleichzeitig bleibt das Grundproblem bestehen. Angebot und Nachfrage entwickeln sich nicht im Gleichgewicht. Einerseits sind Immobilienkäufe durch gestiegene Zinsen deutlich teurer geworden. Das bremst die Nachfrage nach Eigentum.

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Die Bundesbank schreibt in ihrem Bericht, dass bis 2027 rund 20 Prozent der Immobilienkredite refinanziert werden. Der bestehende Kredit muss also durch einen neuen ersetzt oder verlängert werden. Dabei könnten die Zinssätze laut Schätzungen der Bundesbank „im Zuge der Umschuldung von derzeit etwa 2,5 Prozent auf 4 Prozent steigen“.

Allerdings weist die Zentralbank auch darauf hin, dass dieser Zinsanstieg nicht unbedingt zu einer Neubelastung der Haushalte führt. Viele Kreditnehmer haben ihre Schulden in den vergangenen Jahren bereits teilweise zurückgezahlt. Gleichzeitig sind die Einkommen gestiegen. Dadurch fällt die höhere Zinslast für viele weniger stark ins Gewicht, als zunächst zu erwarten wäre. In der Summe bedeutet das: Die Finanzierung wird zwar teurer, doch die tatsächliche Mehrbelastung bleibt bei vielen Haushalten begrenzt.

Zu wenig Wohnraum, zu viel Nachfrage

Aus heutiger Sicht bestätigt sich damit, was Prognosen bereits in den vergangenen Jahren angedeutet haben. Nach Einschätzung des Beratungsunternehmens EY vom August blieb die Baukonjunktur zunächst schwach: 2025 erwies sich wie erwartet als Übergangsjahr, in dem sich die Bautätigkeit kaum erholte. Erst im Laufe des Jahres 2026, so die Einschätzung der Berater, zeichnet sich nun eine vorsichtige Belebung ab.

Die Gründe für die anhaltende Schwächephase wirken weiterhin nach. Hohe Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und wirtschaftliche Unsicherheiten veranlassten Investoren, Projekte zu verschieben oder ganz aufzugeben – insbesondere im Wohnungsneubau. Entsprechend blieb das Angebot hinter dem Bedarf zurück.
Zwar sorgen inzwischen stabilere Zinsen, eine etwas freundlichere Konjunktur und politische Impulse für erste Entlastung. Doch die strukturelle Lücke zwischen Nachfrage und Neubau ist noch nicht geschlossen. Die Knappheit auf dem Wohnungsmarkt wirkt daher fort und bleibt ein zentraler Treiber für die Preisentwicklung.
Dass diese Entwicklung strukturell ist, zeigt auch die aktuelle Studie „Wohnungsbau in Deutschland 2026“, die im Auftrag des Verbändebündnisses Wohnungsbau erstellt wurde. Darin wird die Lage deutlich beschrieben: „Je nach Schätzung fehlen aktuell mindestens 600.000 bis 800.000 Wohnungen in Deutschland.“ Zudem bleibe der Neubau hinter dem Bedarf zurück, sodass sich „das strukturelle Ungleichgewicht auf den Wohnungsmärkten weiter verfestigt“.
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Warum Mieten weiter steigen

Diese Lage erklärt, warum sich die Preise zwar stabilisieren, aber nicht deutlich nachgeben. Die anhaltende Knappheit wirkt wie ein Puffer nach unten und verhindert stärkere Preisrückgänge, ohne zugleich neuen Auftrieb zu erzeugen.

Der Wohnungsmarkt reagiert zudem langsamer als andere Märkte. Neubauten entstehen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg. Steigt die Nachfrage schneller als das Angebot, zeigt sich der Druck zunächst dort, wo die Preise flexibel sind, nämlich bei den Neuvertragsmieten. Genau das ist derzeit zu beobachten.

Die Daten des IW und von empirica untermauern diese Entwicklung: Während die Mieten im Bestand weiter zulegen, zeigten sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zuletzt sogar leichte Preisrückgänge im Quartalsvergleich.

Während der Druck auf dem Mietmarkt unmittelbar sichtbar wird, wirken im Kaufsegment zusätzliche Bremsfaktoren. Vor allem die Finanzierungskosten spielen eine zentrale Rolle. Gestiegene Zinsen haben den Erwerb von Wohneigentum deutlich verteuert und die Nachfrage gedämpft. Daraus ergibt sich ein paradoxer Zustand: Die Preise steigen kaum noch, doch Eigentum bleibt für viele Haushalte unerschwinglich, da neben dem Kaufpreis auch die monatliche Belastung entscheidend ist.

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Der Druck wandert ins Umland

Die Folge ist eine Verschiebung der Nachfrage. Haushalte, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleiben auf dem Mietmarkt. Dort trifft zusätzliche Nachfrage auf ein ohnehin knappes Angebot. Die steigenden Mieten sind daher weniger Ausdruck kurzfristiger überhöhter Bewertungen, sondern vielmehr die Folge struktureller Engpässe.

Regional bleibt der Mietdruck insgesamt hoch. Zwar sanken die Mieten in Berlin laut dem IW zuletzt um 0,8 Prozent, doch dies ist kein Zeichen einer Entspannung, sondern lediglich eine statistische Gegenbewegung zu den zuvor besonders starken Anstiegen infolge des ausgelaufenen Mietendeckels.

Entscheidend ist vielmehr die Dynamik im Umland: Rund um die Metropolen legten die Mieten um 4,2 Prozent zu und damit stärker als in den Städten selbst. Der Bericht beschreibt den zugrunde liegenden Mechanismus unmissverständlich: „Wer sich die Miete in der Großstadt nicht mehr leisten kann, zieht ins Umland – und treibt die Preise dort in die Höhe.“

Energieeffizienz als Preisfaktor

Hinzu kommt ein weiterer Faktor, der den Markt nachhaltig verändert: die Energieeffizienz. Gebäude mit hohem Energieverbrauch verlieren an Wert, während effiziente Objekte an Attraktivität gewinnen. Steigende Energiepreise und geopolitische Unsicherheiten verstärken diesen Trend und wirken sich über höhere Kosten auch auf Bau und Finanzierung aus.

„Spätestens seit 2022 achten Käufer stärker darauf, wie viel Energie ein Gebäude verbraucht“, sagt IW-Immobilienökonom Pekka Sagner. „Dieser Trend verfestigt sich: Energieeffizienz ist kein vorübergehendes Krisenthema, sondern schlägt sich dauerhaft in den Preisen nieder.“

Die Einschätzungen verschiedener Institutionen sind dabei bemerkenswert einheitlich. Weder das IW noch empirica oder andere Marktbeobachter sehen einen bevorstehenden Einbruch. Vielmehr zeigt sich ein Markt, der sich unter neuen Rahmenbedingungen neu ausrichtet.

Die eigentliche Schieflage liegt in der fehlenden Durchlässigkeit. Der Übergang vom Mieter zum Eigentümer, der lange Zeit ein zentrales Ventil des Marktes war, funktioniert immer seltener. Gleichzeitig verlieren klassische Ausweichbewegungen, etwa ins Umland, ihre entlastende Wirkung. Der Markt wird enger, unflexibler und für viele Haushalte schwerer zugänglich. Genau darin liegt die langfristige Herausforderung.