In Kürze:
In Kürze:
- Rund 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte in Deutschland werden von Menschen ab 65 Jahren bewohnt. Wann deren Immobilien auf den Markt kommen, ist offen.
- In 300 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten übersteigt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte rechnerisch die Zahl jüngerer Mieterhaushalte.
- Nur 5,7 Prozent der 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalte verfügen laut einer Studie über ausreichend Eigenkapital für einen regionaltypischen Immobilienkauf.
Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einem Generationenwechsel. Millionen Menschen, die in den vergangenen Jahrzehnten ein Haus gebaut oder eine Eigentumswohnung gekauft haben, erreichen das Rentenalter oder sind bereits im Ruhestand. Ihre Immobilien werden früher oder später vererbt, verschenkt oder verkauft.
Häufig richtet sich der Blick dabei auf die Babyboomer, also die geburtenstarken Jahrgänge der Nachkriegszeit. Doch der Wandel hat längst begonnen. Bereits heute wechseln Häuser und Wohnungen älterer Eigentümer innerhalb der Familien oder durch Verkäufe den Besitzer.
Darauf verweist auch das Immobilienunternehmen FABONO in seinem „Generationenwechsel-Atlas“. Das bundesweit angelegte Projekt untersucht, wie sich die Altersstruktur von Eigentümerhaushalten auf den Immobilienmarkt auswirken könnte. Erste regionale Auswertungen liegen unter anderem für Rheinhessen in Rheinland-Pfalz vor.
In den Städten Mainz und Worms und den Landkreisen Alzey-Worms und Mainz-Bingen werden laut FABONO 27,9 Prozent der selbst genutzten Immobilien ausschließlich von Menschen ab 65 Jahren bewohnt. Die Ergebnisse geben Hinweise darauf, wo künftig mehr Immobilien den Eigentümer wechseln könnten. Ob diese tatsächlich verkauft werden und sich dadurch die Kaufpreise verändern, lässt sich daraus allerdings nicht ableiten.
Die entscheidende Frage lautet: Führt der demografische Wandel zu mehr verfügbaren Immobilien und günstigeren Kaufpreisen? Mehrere Studien aus den Jahren 2025 und 2026 liefern dazu neue Erkenntnisse.
5,3 Millionen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren
Wie groß die Veränderungen ausfallen könnten, zeigt die im Oktober 2026 veröffentlichte Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und IW Consult haben darin im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken die Auswirkungen des demografischen Wandels untersucht.
Demnach gibt es in Deutschland rund 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte, deren Bewohner mindestens 65 Jahre alt sind. Ihnen stehen ungefähr ebenso viele Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren gegenüber. Diese Altersgruppe gilt als besonders relevant für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum.
Rechnerisch könnten die Immobilien älterer Eigentümer somit einen erheblichen Teil der Nachfrage jüngerer Haushalte decken. Allerdings bleiben viele Menschen bis ins hohe Alter in ihrem Eigenheim wohnen. Andere übertragen ihre Immobilien an die Kinder, ohne sie zu verkaufen. Zudem liegen sie häufig „am falschen Ort“. Die Studie kommt daher zum Ergebnis, dass der sogenannte Silver Tsunami, also eine erwartete Verkaufswelle von Immobilien älterer Menschen, ausfallen könnte.
In 300 Regionen könnte das Angebot wachsen
Die Sparda-Studie basiert auf einer Sonderauswertung des Zensus 2022 für sämtliche 400 Landkreise und kreisfreie Städte. Sie beschreibt damit ein demografisches Potenzial, keine Prognose tatsächlicher Immobilienverkäufe.
Besonders aufschlussreich sind die regionalen Ergebnisse der Studie. In 300 der 400 untersuchten Kreise übersteigt die Zahl der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren rechnerisch die Zahl der jüngeren Mieterhaushalte. Ein großer Teil dieser möglichen Angebotsüberhänge entfällt auf kleinere Städte und ländliche Regionen. Dort könnte sich für Kaufinteressenten langfristig eine größere Auswahl ergeben.
Allerdings verändert sich das Bild erheblich, wenn nur Eigentümer ab 75 Jahren betrachtet werden. Dann weisen lediglich 91 Regionen einen rechnerischen Angebotsüberhang auf. Anders stellt sich die Situation in wirtschaftsstarken Ballungsräumen dar. In 34 von 70 untersuchten Großstädten reicht das potenzielle Angebot selbst unter Einbeziehung des Umlands nicht aus, um die rechnerische Nachfrage jüngerer Haushalte zu decken.
Für Käufer könnten sich deshalb vor allem in ländlichen Regionen mit stagnierender oder rückläufiger Bevölkerung neue Möglichkeiten ergeben.
Wenn mehr Häuser angeboten werden, gleichzeitig aber nur wenige Interessenten vorhanden sind, verbessert sich grundsätzlich deren Verhandlungsposition. Ob dadurch tatsächlich die Preise sinken, hängt allerdings von der örtlichen Nachfrage, den Arbeitsplätzen und der Infrastruktur ab.
Die Sparda-Studie belegt nicht, dass der Generationenwechsel bereits heute zu niedrigeren Kaufpreisen führt.
Jüngere Generationen besitzen seltener Wohneigentum
Während ältere Menschen große Teile des Immobilienbestands halten, fällt es jüngeren Generationen zunehmend schwer, selbst Eigentum zu erwerben. Eine im Oktober 2025 veröffentlichte Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, wie stark sich die Eigentumsverhältnisse verändert haben.
Bei den zwischen 1951 und 1954 Geborenen lebten rund 14 Prozent zur Miete, obwohl ihre Eltern Eigentümer waren. In der Geburtskohorte 1985 bis 1989 lag dieser Anteil bereits bei etwa 37 Prozent. Umgekehrt sank der Anteil derjenigen, die selbst Wohneigentum erwarben, obwohl ihre Eltern Mieter waren, von ungefähr 24 auf 9 Prozent.
Die jüngste untersuchte Generation hatte allerdings noch weniger Zeit für einen Immobilienerwerb. Die Forscher berücksichtigen diesen Umstand bei ihrer Einordnung. Die Ergebnisse zeigen dennoch, dass Wohneigentum innerhalb der Familien nicht mehr so selbstverständlich an die nächste Generation weitergegeben wird wie früher.
Fehlendes Eigenkapital verhindert häufig den Kauf
Ein wesentliches Hindernis ist das fehlende Eigenkapital. Das zeigt das im April 2026 veröffentlichte “Erschwinglichkeitsbarometer“, eine jährlich erscheinende Studie des Berliner Forschungsinstituts empirica und der Landesbausparkassen.
Demnach verfügten Ende 2025 lediglich 5,7 Prozent der Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren über ausreichend Ersparnisse, um eine Immobilie zum regional üblichen Kaufpreis unter den angenommenen Finanzierungsbedingungen zu erwerben. Das entsprach rund 408.000 Haushalten.
Die Forscher setzten dafür Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten voraus. Vor 15 Jahren erfüllten noch nahezu 10 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte diese Voraussetzung.
Besonders schwierig ist die Situation in Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern. Dort verfügen nach den Berechnungen der Studienautoren nur gut 2 bis knapp 4 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital. In den sieben größten deutschen Städten sind es durchschnittlich 4,1 Prozent, in ländlichen Regionen dagegen 6,5 Prozent.
Selbst wenn durch den Generationenwechsel mehr Häuser zum Verkauf stehen, können viele jüngere Haushalte sie ohne ausreichende Ersparnisse nicht finanzieren.
Immobilienpreise steigen vielerorts wieder
Nach der im Juni 2025 veröffentlichten Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2025“, die auch von IW und IW Consult durchgeführt wurde, lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für bestehende Wohnimmobilien im ersten Quartal 2025 bundesweit bei 3.081 Euro.
Grundlage ist ein einwohnergewichteter Durchschnitt der Preise für Eigentumswohnungen in Städten sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Landkreisen. Die regionalen Unterschiede waren erheblich: Während im Kyffhäuserkreis in Thüringen durchschnittlich 762 Euro je Quadratmeter verlangt wurden, waren es in München 8.461 Euro. Zwischen 2024 und 2025 stiegen die Preise in 82 Prozent der untersuchten Regionen. Im Durchschnitt betrug der Anstieg 2,3 Prozent.
Auch die neueren Transaktionsdaten zeigen einen Preisanstieg. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken verteuerten sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 1,9 Prozent. Eigentumswohnungen legten um 2,6 Prozent zu, Eigenheime um 2 Prozent.
Für Kaufinteressenten bleibt außerdem die Finanzierung entscheidend. Selbst ein gesunkener Kaufpreis kann bei höheren Kreditzinsen zu einer größeren monatlichen Belastung führen. Hinzu kommen bei älteren Bestandsimmobilien häufig erhebliche Modernisierungskosten.
Millionen ältere Eigentümer empfinden ihr Zuhause als zu groß
Der Generationenwechsel betrifft auch die Nutzung vorhandener Wohnungen. Nach der Sparda-Studie aus dem Jahr 2026 empfinden 37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren ihre Wohnung oder ihr Haus als zu groß. Das entspricht rund 2,6 Millionen Haushalten.
Gleichzeitig halten 35 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ihre Wohnung für zu klein. Dahinter steht häufig eine typische Entwicklung: Ein Ehepaar kauft oder baut ein Haus für die Familie. Jahrzehnte später sind die Kinder ausgezogen, doch die Eltern wohnen weiterhin in dem Gebäude.
Ein Umzug in eine kleinere Wohnung könnte zusätzlichen Wohnraum schaffen. Allerdings fehlen vielerorts geeignete, möglichst barrierearme Wohnungen im vertrauten Umfeld. Auch die Kosten eines Umzugs und die persönliche Bindung an das Eigenheim spielen eine Rolle. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, größere Häuser in mehrere Wohneinheiten aufzuteilen. Ob sich das wirtschaftlich und baurechtlich umsetzen lässt, hängt vom jeweiligen Gebäude ab.
Wohnungsleerstand könnte ab 2028 deutlich steigen
Weitere Hinweise auf die künftige Entwicklung liefert eine im März veröffentlichte Untersuchung von empirica. Demnach standen Ende 2024 bundesweit rund 1,7 Millionen Wohnungen leer, darunter etwa 727.000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.
Für die kommenden Jahrzehnte erwarten die Forscher erhebliche regionale Unterschiede. Im mittleren Wanderungsszenario steigt der Leerstand ab 2028 deutlich an und könnte bis 2045 rund 1,9 Millionen Wohnungen erreichen. In einzelnen ländlichen Regionen mit rückläufiger Bevölkerung könnten die Leerstandsquoten bis Mitte der 2030er-Jahre sogar die Marke von 20 Prozent überschreiten.
Die Berechnungen beruhen auf regionalen Bevölkerungs-, Haushalts- und Nachfrageprognosen. Sie zeigen, wo sich der Wohnungsmarkt künftig entspannen könnte, lassen aber keine unmittelbaren Rückschlüsse auf die Kaufpreise zu. Die Untersuchung beziffert auch nicht, welchen Anteil der Generationenwechsel älterer Eigentümer am erwarteten Leerstand haben wird.
