Tag: Immobilienwirtschaft

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Babyboomer und Immobilienmarkt: Warum die erwartete Verkaufswelle ausbleiben könnte

Einfamilienhäuser in einem Neubaugebiet: Der Generationenwechsel könnte in den kommenden Jahren mehr Bestandsimmobilien auf den Markt bringen. Ob dadurch die Kaufpreise sinken, ist bislang offen. - Foto: Jan Woitas/dpa

In Kürze:

  • Rund 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte in Deutschland werden von Menschen ab 65 Jahren bewohnt. Wann deren Immobilien auf den Markt kommen, ist offen.
  • In 300 von 400 Landkreisen und kreisfreien Städten übersteigt die Zahl älterer Eigentümerhaushalte rechnerisch die Zahl jüngerer Mieterhaushalte.
  • Nur 5,7 Prozent der 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalte verfügen laut einer Studie über ausreichend Eigenkapital für einen regionaltypischen Immobilienkauf.
 
Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einem Generationenwechsel. Millionen Menschen, die in den vergangenen Jahrzehnten ein Haus gebaut oder eine Eigentumswohnung gekauft haben, erreichen das Rentenalter oder sind bereits im Ruhestand. Ihre Immobilien werden früher oder später vererbt, verschenkt oder verkauft.
Häufig richtet sich der Blick dabei auf die Babyboomer, also die geburtenstarken Jahrgänge der Nachkriegszeit. Doch der Wandel hat längst begonnen. Bereits heute wechseln Häuser und Wohnungen älterer Eigentümer innerhalb der Familien oder durch Verkäufe den Besitzer.

Darauf verweist auch das Immobilienunternehmen FABONO in seinem „Generationenwechsel-Atlas“. Das bundesweit angelegte Projekt untersucht, wie sich die Altersstruktur von Eigentümerhaushalten auf den Immobilienmarkt auswirken könnte. Erste regionale Auswertungen liegen unter anderem für Rheinhessen in Rheinland-Pfalz vor.

In den Städten Mainz und Worms und den Landkreisen Alzey-Worms und Mainz-Bingen werden laut FABONO 27,9 Prozent der selbst genutzten Immobilien ausschließlich von Menschen ab 65 Jahren bewohnt. Die Ergebnisse geben Hinweise darauf, wo künftig mehr Immobilien den Eigentümer wechseln könnten. Ob diese tatsächlich verkauft werden und sich dadurch die Kaufpreise verändern, lässt sich daraus allerdings nicht ableiten.

Die entscheidende Frage lautet: Führt der demografische Wandel zu mehr verfügbaren Immobilien und günstigeren Kaufpreisen? Mehrere Studien aus den Jahren 2025 und 2026 liefern dazu neue Erkenntnisse.

5,3 Millionen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren

Wie groß die Veränderungen ausfallen könnten, zeigt die im Oktober 2026 veröffentlichte Studie „Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel“. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und IW Consult haben darin im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken die Auswirkungen des demografischen Wandels untersucht.
Demnach gibt es in Deutschland rund 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte, deren Bewohner mindestens 65 Jahre alt sind. Ihnen stehen ungefähr ebenso viele Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren gegenüber. Diese Altersgruppe gilt als besonders relevant für den erstmaligen Erwerb von Wohneigentum.
Rechnerisch könnten die Immobilien älterer Eigentümer somit einen erheblichen Teil der Nachfrage jüngerer Haushalte decken. Allerdings bleiben viele Menschen bis ins hohe Alter in ihrem Eigenheim wohnen. Andere übertragen ihre Immobilien an die Kinder, ohne sie zu verkaufen. Zudem liegen sie häufig „am falschen Ort“. Die Studie kommt daher zum Ergebnis, dass der sogenannte Silver Tsunami, also eine erwartete Verkaufswelle von Immobilien älterer Menschen, ausfallen könnte.

In 300 Regionen könnte das Angebot wachsen

Die Sparda-Studie basiert auf einer Sonderauswertung des Zensus 2022 für sämtliche 400 Landkreise und kreisfreie Städte. Sie beschreibt damit ein demografisches Potenzial, keine Prognose tatsächlicher Immobilienverkäufe.

Besonders aufschlussreich sind die regionalen Ergebnisse der Studie. In 300 der 400 untersuchten Kreise übersteigt die Zahl der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren rechnerisch die Zahl der jüngeren Mieterhaushalte. Ein großer Teil dieser möglichen Angebotsüberhänge entfällt auf kleinere Städte und ländliche Regionen. Dort könnte sich für Kaufinteressenten langfristig eine größere Auswahl ergeben.

Allerdings verändert sich das Bild erheblich, wenn nur Eigentümer ab 75 Jahren betrachtet werden. Dann weisen lediglich 91 Regionen einen rechnerischen Angebotsüberhang auf. Anders stellt sich die Situation in wirtschaftsstarken Ballungsräumen dar. In 34 von 70 untersuchten Großstädten reicht das potenzielle Angebot selbst unter Einbeziehung des Umlands nicht aus, um die rechnerische Nachfrage jüngerer Haushalte zu decken.
Für Käufer könnten sich deshalb vor allem in ländlichen Regionen mit stagnierender oder rückläufiger Bevölkerung neue Möglichkeiten ergeben.
Wenn mehr Häuser angeboten werden, gleichzeitig aber nur wenige Interessenten vorhanden sind, verbessert sich grundsätzlich deren Verhandlungsposition. Ob dadurch tatsächlich die Preise sinken, hängt allerdings von der örtlichen Nachfrage, den Arbeitsplätzen und der Infrastruktur ab.
Die Sparda-Studie belegt nicht, dass der Generationenwechsel bereits heute zu niedrigeren Kaufpreisen führt.

Jüngere Generationen besitzen seltener Wohneigentum

Während ältere Menschen große Teile des Immobilienbestands halten, fällt es jüngeren Generationen zunehmend schwer, selbst Eigentum zu erwerben. Eine im Oktober 2025 veröffentlichte Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zeigt, wie stark sich die Eigentumsverhältnisse verändert haben.
Bei den zwischen 1951 und 1954 Geborenen lebten rund 14 Prozent zur Miete, obwohl ihre Eltern Eigentümer waren. In der Geburtskohorte 1985 bis 1989 lag dieser Anteil bereits bei etwa 37 Prozent. Umgekehrt sank der Anteil derjenigen, die selbst Wohneigentum erwarben, obwohl ihre Eltern Mieter waren, von ungefähr 24 auf 9 Prozent.
Die jüngste untersuchte Generation hatte allerdings noch weniger Zeit für einen Immobilienerwerb. Die Forscher berücksichtigen diesen Umstand bei ihrer Einordnung. Die Ergebnisse zeigen dennoch, dass Wohneigentum innerhalb der Familien nicht mehr so selbstverständlich an die nächste Generation weitergegeben wird wie früher.

Fehlendes Eigenkapital verhindert häufig den Kauf

Ein wesentliches Hindernis ist das fehlende Eigenkapital. Das zeigt das im April 2026 veröffentlichte “Erschwinglichkeitsbarometer“, eine jährlich erscheinende Studie des Berliner Forschungsinstituts empirica und der Landesbausparkassen.
Demnach verfügten Ende 2025 lediglich 5,7 Prozent der Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren über ausreichend Ersparnisse, um eine Immobilie zum regional üblichen Kaufpreis unter den angenommenen Finanzierungsbedingungen zu erwerben. Das entsprach rund 408.000 Haushalten.
Die Forscher setzten dafür Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten voraus. Vor 15 Jahren erfüllten noch nahezu 10 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte diese Voraussetzung.
Besonders schwierig ist die Situation in Berlin, Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern. Dort verfügen nach den Berechnungen der Studienautoren nur gut 2 bis knapp 4 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte über ausreichend Eigenkapital. In den sieben größten deutschen Städten sind es durchschnittlich 4,1 Prozent, in ländlichen Regionen dagegen 6,5 Prozent.
Selbst wenn durch den Generationenwechsel mehr Häuser zum Verkauf stehen, können viele jüngere Haushalte sie ohne ausreichende Ersparnisse nicht finanzieren.

Immobilienpreise steigen vielerorts wieder

Nach der im Juni 2025 veröffentlichten Sparda-Studie „Wohnen in Deutschland 2025“, die auch von IW und IW Consult durchgeführt wurde, lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für bestehende Wohnimmobilien im ersten Quartal 2025 bundesweit bei 3.081 Euro.
Grundlage ist ein einwohnergewichteter Durchschnitt der Preise für Eigentumswohnungen in Städten sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Landkreisen. Die regionalen Unterschiede waren erheblich: Während im Kyffhäuserkreis in Thüringen durchschnittlich 762 Euro je Quadratmeter verlangt wurden, waren es in München 8.461 Euro. Zwischen 2024 und 2025 stiegen die Preise in 82 Prozent der untersuchten Regionen. Im Durchschnitt betrug der Anstieg 2,3 Prozent.
Auch die neueren Transaktionsdaten zeigen einen Preisanstieg. Nach Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken verteuerten sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 1,9 Prozent. Eigentumswohnungen legten um 2,6 Prozent zu, Eigenheime um 2 Prozent.
Für Kaufinteressenten bleibt außerdem die Finanzierung entscheidend. Selbst ein gesunkener Kaufpreis kann bei höheren Kreditzinsen zu einer größeren monatlichen Belastung führen. Hinzu kommen bei älteren Bestandsimmobilien häufig erhebliche Modernisierungskosten.

Millionen ältere Eigentümer empfinden ihr Zuhause als zu groß

Der Generationenwechsel betrifft auch die Nutzung vorhandener Wohnungen. Nach der Sparda-Studie aus dem Jahr 2026 empfinden 37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren ihre Wohnung oder ihr Haus als zu groß. Das entspricht rund 2,6 Millionen Haushalten.
Gleichzeitig halten 35 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte zwischen 30 und 44 Jahren ihre Wohnung für zu klein. Dahinter steht häufig eine typische Entwicklung: Ein Ehepaar kauft oder baut ein Haus für die Familie. Jahrzehnte später sind die Kinder ausgezogen, doch die Eltern wohnen weiterhin in dem Gebäude.
Ein Umzug in eine kleinere Wohnung könnte zusätzlichen Wohnraum schaffen. Allerdings fehlen vielerorts geeignete, möglichst barrierearme Wohnungen im vertrauten Umfeld. Auch die Kosten eines Umzugs und die persönliche Bindung an das Eigenheim spielen eine Rolle. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, größere Häuser in mehrere Wohneinheiten aufzuteilen. Ob sich das wirtschaftlich und baurechtlich umsetzen lässt, hängt vom jeweiligen Gebäude ab.

Wohnungsleerstand könnte ab 2028 deutlich steigen

Weitere Hinweise auf die künftige Entwicklung liefert eine im März veröffentlichte Untersuchung von empirica. Demnach standen Ende 2024 bundesweit rund 1,7 Millionen Wohnungen leer, darunter etwa 727.000 Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern.
Für die kommenden Jahrzehnte erwarten die Forscher erhebliche regionale Unterschiede. Im mittleren Wanderungsszenario steigt der Leerstand ab 2028 deutlich an und könnte bis 2045 rund 1,9 Millionen Wohnungen erreichen. In einzelnen ländlichen Regionen mit rückläufiger Bevölkerung könnten die Leerstandsquoten bis Mitte der 2030er-Jahre sogar die Marke von 20 Prozent überschreiten.
Die Berechnungen beruhen auf regionalen Bevölkerungs-, Haushalts- und Nachfrageprognosen. Sie zeigen, wo sich der Wohnungsmarkt künftig entspannen könnte, lassen aber keine unmittelbaren Rückschlüsse auf die Kaufpreise zu. Die Untersuchung beziffert auch nicht, welchen Anteil der Generationenwechsel älterer Eigentümer am erwarteten Leerstand haben wird.
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Vergesellschaftung in Berlin: Drei Studien, unterschiedliche Ergebnisse und Milliardenrisiken

Wohnhochhaus in Berlin mit dem Fernsehturm im Hintergrund. Die geplante Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände sorgt für Streit über Entschädigungen und mögliche Folgen für den Immobilienmarkt. - Foto: Christophe Gateau/dpa

In Kürze:

  • Die mögliche rot-grün-rote Koalition in Berlin plant die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände. Die Entschädigung soll auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden.
  • Drei Wirtschaftsstudien kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Umstritten sind die Finanzierung und mögliche Folgen für Banken, Investoren und den Wohnungsbau.
  • 2027 soll ein Finanzierungskonzept vorliegen. Ob die Vergesellschaftung die Mieter entlastet und welche Kosten dem Land entstehen, ist bislang offen.

Berlin könnte zum ersten Bundesland werden, das große private Wohnungsbestände auf Grundlage des Grundgesetzes vergesellschaftet. Linke, Grüne und SPD, die voraussichtlich Anfang November Koalitionsgespräche aufnehmen werden, haben sich in ihrem Sondierungspapier vom Samstag, 17. Oktober, auf entsprechende Pläne für eine mögliche rot-grün-rote Regierung verständigt. 

Die Parteien einigten sich zudem auf einen Neubau von 100.000 Wohnungen und einen Mietendeckel für landeseigene Immobilien.

Die Vergesellschaftung könnte wirtschaftliche Folgen über die Hauptstadt hinaus haben. Neben den Wohnungskonzernen und Mietern wären möglicherweise auch Banken, Versicherungen und andere Investoren betroffen.
Die Entschädigung soll laut Sondierungspapier auf insgesamt 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Unsicher ist jedoch, wie hoch die Kosten der Entschädigung tatsächlich für das Land Berlin ausfallen werden.
Zugleich steht Berlin vor der Aufgabe, seinen angespannten Haushalt zu sanieren.
Wie sich eine Vergesellschaftung wirtschaftlich auswirken würde, ist umstritten. Untersuchungen der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft weisen auf erhebliche Risiken hin. Eine Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung hält die Übernahme großer Wohnungsbestände dagegen unter bestimmten Voraussetzungen für finanzierbar.
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Welche Wohnungen betroffen wären

Rechtliche Grundlage ist Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt, Grund und Boden durch ein Gesetz in Gemeineigentum zu überführen. Die deutsche Verfassung verlangt dabei eine Regelung über „Art und Ausmaß der Entschädigung“. Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände auf dieser Grundlage hat es in Deutschland bislang nicht gegeben.
Den politischen Ausgangspunkt bildet der Berliner Volksentscheid von 2021. Damals stimmten 57,6 Prozent der Abstimmenden – insgesamt 1.035.950 Menschen – dafür, große private Wohnungsbestände in Gemeineigentum zu überführen.
Die Abstimmung führte allerdings nicht unmittelbar zu einer Eigentumsübertragung.
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ will, dass Bestände von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen vergesellschaftet werden.
Linke, Grüne und SPD haben sich nun auf eine höhere Schwelle verständigt. Im Sondierungspapier heißt es: „Die Anwendung gilt bei privaten Unternehmen ab 10.000 Wohnungen.“ Zusätzlich dürfen die Unternehmen jeweils 10.000 Wohnungen behalten. Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Anbieter sowie Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 gebaut wurden oder künftig entstehen, bleiben ausgenommen.
Die Initiative begrüßt die grundsätzliche Einigung, kritisiert jedoch die Einschränkungen. „Das war längst überfällig“, erklärte Sprecherin Bana Mahmood zur geplanten Vergesellschaftung. Nach Berechnungen der Initiative würden rund 70.000 Wohnungen weniger erfasst als ursprünglich vorgesehen. Das widerspreche dem Ergebnis des Volksentscheids, so Mahmood.
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen lehnt das Vorhaben dagegen ab. Verbandssprecher David Eberhard erklärte gegenüber dem rbb, der Wohnungsmangel lasse sich nur durch Neubau beheben. Auch die Entschädigungsobergrenze hält er für unrealistisch. Nach seinen Angaben könnten rund 160.000 Wohnungen betroffen sein.
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Wie viel sind die Wohnungen wert?

Bei 160.000 Wohnungen entsprächen 16 Milliarden Euro rechnerisch durchschnittlich 100.000 Euro je Wohnung. Ob die vorgesehene Summe ausreicht, hängt jedoch vom Wert der betroffenen Immobilien ab. Dabei spielen unter anderem Lage, Gebäudezustand und Mieteinnahmen eine Rolle.
Das Kiel Institut errechnete für ihr im September erschienenes Gutachten für den Berliner Bestände, die von dem Gesetzentwurf der Initiative betroffen wären, einen Verkehrswert von rund 40,2 Milliarden Euro. Bei einer angenommenen Entschädigung von 50 Prozent des Verkehrswerts ergäben sich etwa 20,1 Milliarden Euro. Diese Modellrechnung bezieht sich allerdings auf einen anderen Wohnungsbestand als die aktuellen politischen Pläne.
Zu einer deutlich niedrigeren Bewertung gelangen Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger in ihrem IMK Policy Brief. Sie errechnen für rund 210.000 Wohnungen eine Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro. Grundlage sind nicht die möglichen Verkaufspreise, sondern die Erträge, die sich bei dauerhaft begrenzten Mieten erzielen ließen.
Die Forscher gehen von einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,08 Euro je Quadratmeter aus. In ihre Berechnung fließen unter anderem die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Modernisierung ein. Berücksichtigt wird auch der verbleibende Grundstückswert.
Welche Entschädigung verfassungsrechtlich erforderlich wäre, ist umstritten. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 zu dem Ergebnis, dass bei einer Vergesellschaftung andere Maßstäbe gelten könnten als bei einer Enteignung, die durch Artikel 14 des Grundgesetzes geregelt wird.
„In ihrer Mehrheit ist die Kommission der Auffassung, dass für die Höhe der Entschädigung im Falle einer Vergesellschaftung andere Anforderungen bestehen als im Falle einer Enteignung“, heißt es im Abschlussbericht. Eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts hielt die Mehrheit grundsätzlich für zulässig. Über die Berechnung gab es unterschiedliche Auffassungen.

IMK hält Finanzierung für möglich

Das IMK hat auch untersucht, wie die Wohnungen übernommen und anschließend verwaltet werden könnten. Von drei geprüften Modellen bevorzugen die Wissenschaftler eine Lösung, bei der die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsgesellschaften die Bestände bewirtschaften. Berlin könnte damit auf vorhandene Strukturen und Erfahrungen zurückgreifen.
Nach der Studie von Ende September 2026 müsste das Land für die angenommene Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro rund 4 Milliarden Euro Eigenkapital bereitstellen. Weitere 9,5 Milliarden Euro würden die Wohnungsgesellschaften über Kredite finanzieren.
Die übernommenen Wohnungen könnten nach den Modellrechnungen jährlich einen Reinertrag von 543 Millionen Euro erwirtschaften. Davon wären 345 Millionen Euro für Zinsen und Tilgung der Wohnungsgesellschaften vorgesehen. Von den verbleibenden 198 Millionen Euro müsste das Land unter anderem einen eigenen jährlichen Schuldendienst von 135 Millionen Euro bestreiten.
Unter diesen Voraussetzungen wäre die Übernahme nach Einschätzung des IMK ohne laufende Zuschüsse aus dem Landeshaushalt finanzierbar. Die Autoren halten fest: „Die Überführung der Wohnungsbestände in Gemeineigentum ist unter den hier angenommenen Parameterwerten wirtschaftlich und fiskalisch tragfähig ohne Landeszuschüsse.“
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Risiken für Haushalt und Investoren

Die möglichen Berliner Koalitionspartner beabsichtigen sicherzustellen, dass der Träger der Vergesellschaftung seine finanziellen Verpflichtungen dauerhaft erfüllen kann. Im Sondierungspapier verlangen sie, dass dies auch bei einer „Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen im Zeitverlauf“ gewährleistet bleibe.
Zu den Unsicherheiten gehören steigende Kreditzinsen sowie höhere Ausgaben für Reparaturen und Modernisierungen. Hinzu kommt die angespannte Haushaltslage. Im Sondierungspapier erklären die Parteien: „Der Haushalt befindet sich zugleich in einer Schieflage, die wir beheben müssen.“ Für 2027 nennen sie ein Entlastungspotenzial von 900 Millionen Euro, ab 2028 jährlich 500 Millionen Euro.
Das IMK verweist auf eine Besonderheit der Schuldenbremse: Nimmt das Land Kredite auf, um sich an einem öffentlichen Unternehmen zu beteiligen, stehe den Schulden ein Vermögenswert gegenüber. Solche finanziellen Transaktionen würden bei der Berechnung der zulässigen Kreditaufnahme herausgerechnet. Die Schulden und ihre Zinskosten blieben jedoch bestehen.
Auch die Rechtsform der künftigen Verwaltung spielt eine Rolle. Bei einer neu gegründeten Anstalt öffentlichen Rechts könnten deren Schulden nach europäischen Statistikregeln dem Staat zugerechnet werden. Kredite, etwa für die Sanierung des Wohnungsbestands oder für Neubauten, könnten dann im Extremfall dazu führen, dass Deutschland die europäischen Fiskalregeln verletzt. Bei der Nutzung bestehender Wohnungsgesellschaften schätzt das IMK dieses Risiko geringer ein.
PwC weist zudem auf mögliche Folgen für private Kreditgeber hin. Wohnungsunternehmen nutzen Immobilien häufig als Sicherheit für Bankkredite. Bei einer gesetzlichen Übertragung müsste deshalb geklärt werden, was mit diesen Sicherheiten geschieht.
Sollten Banken dadurch höhere Risiken erwarten, könnten sie künftig höhere Zinsen verlangen oder strengere Kreditbedingungen stellen. Das könnte neue Bauprojekte verteuern. Ob solche Reaktionen tatsächlich eintreten und über Berlin hinausreichen, ist allerdings nicht belegt.
Auch die IMK-Autoren halten höhere Finanzierungskosten und einen Rückzug privater Investoren für denkbar, warnen jedoch davor, historische Verstaatlichungen in anderen Ländern wie Frankreich in den 1980er-Jahren unmittelbar mit dem Berliner Vorhaben gleichzusetzen.
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Was bringt die Vergesellschaftung den Mietern?

Ein Eigentümerwechsel schafft zunächst keine zusätzlichen Wohnungen. Das IMK sieht dennoch einen möglichen Nutzen: „Eine Überführung von Wohnungsbeständen privater Wohnungsbauunternehmen kann helfen, den Bestand öffentlicher Wohnungen schneller als durch Neubau zu erhöhen und deshalb stärker und schneller den Mietmarkt insgesamt zu beeinflussen“, schreiben die Forscher.
Öffentliche Wohnungsgesellschaften können Mieten dauerhaft begrenzen. Ein größerer Bestand günstiger Wohnungen könnte zudem den Mietspiegel beeinflussen, an dem sich viele zulässige Mieterhöhungen orientieren. Davon könnten auch Menschen profitieren, die nicht in einer vergesellschafteten Wohnung leben.
Das Kiel Institut untersuchte dagegen, wie sich zusätzliche Investitionen in den Neubau auswirken könnten. In einem Modell mit 40 Milliarden Euro bis 2045 errechneten die Wissenschaftler rund 71.000 fertiggestellte Wohnungen, davon etwa 28.000 zusätzliche. Die Angebotsmieten könnten dadurch 2045 um 2,2 bis 8,7 Prozent niedriger liegen als ohne das Programm. Das bedeutet nicht zwangsläufig sinkende Mieten, sondern zunächst einen niedrigeren Wert gegenüber dem Vergleichsszenario.
Auch das IMK hält Neubau für unverzichtbar. Die Wissenschaftler weisen allerdings darauf hin, dass die Übernahme großer Wohnungsbestände Personal und Verwaltungskapazitäten beansprucht, die dann möglicherweise für Neubauprojekte fehlen.
Linke, Grüne und SPD wollen zwischen 2026 und 2031 insgesamt 100.000 Baugenehmigungen erreichen, aus denen ebenso viele Wohnungen entstehen sollen.
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Finanzierung noch offen

Die politische Einigung legt bislang nur den Rahmen fest. Wie viele Wohnungen tatsächlich übernommen werden, welche Entschädigung die bisherigen Eigentümer erhalten und wie die Übernahme finanziert werden soll, muss noch konkretisiert werden.
Der vorläufige Fahrplan der drei Parteien sieht vor, dass die möglichen Koalitionspartner 2027 ein Finanzierungskonzept vorlegen. Mitte 2028 soll der Gesetzentwurf ins Berliner Abgeordnetenhaus eingebracht werden. Ein Jahr nach der Verkündung soll das Gesetz in Kraft treten.
Das weitere Vorgehen hängt auch davon ab, ob es überhaupt zu einer rot-grün-roten Regierung kommen wird. Offen ist zudem, ob die Bundesregierung ein Gesetz gegen Vergesellschaftung von Wohnraum auf den Weg bringen wird und ob die Berliner Pläne einer gerichtlichen Überprüfung standhalten werden.