In Kürze:
- Die mögliche rot-grün-rote Koalition in Berlin plant die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände. Die Entschädigung soll auf 16 Milliarden Euro begrenzt werden.
- Drei Wirtschaftsstudien kommen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Umstritten sind die Finanzierung und mögliche Folgen für Banken, Investoren und den Wohnungsbau.
- 2027 soll ein Finanzierungskonzept vorliegen. Ob die Vergesellschaftung die Mieter entlastet und welche Kosten dem Land entstehen, ist bislang offen.
Berlin könnte zum ersten Bundesland werden, das große private Wohnungsbestände auf Grundlage des Grundgesetzes vergesellschaftet. Linke, Grüne und SPD, die voraussichtlich Anfang November Koalitionsgespräche aufnehmen werden, haben sich in ihrem Sondierungspapier vom Samstag, 17. Oktober, auf entsprechende Pläne für eine mögliche rot-grün-rote Regierung verständigt.
Die Parteien einigten sich zudem auf einen Neubau von 100.000 Wohnungen und einen Mietendeckel für landeseigene Immobilien.
Die Vergesellschaftung könnte wirtschaftliche Folgen über die Hauptstadt hinaus haben. Neben den Wohnungskonzernen und Mietern wären möglicherweise auch Banken, Versicherungen und andere Investoren betroffen.
Die Entschädigung soll laut Sondierungspapier auf insgesamt 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Unsicher ist jedoch, wie hoch die Kosten der Entschädigung tatsächlich für das Land Berlin ausfallen werden.
Zugleich steht Berlin vor der Aufgabe, seinen angespannten Haushalt zu sanieren.
Wie sich eine Vergesellschaftung wirtschaftlich auswirken würde, ist umstritten. Untersuchungen der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PwC und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft weisen auf erhebliche Risiken hin. Eine Studie des Instituts für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung hält die Übernahme großer Wohnungsbestände dagegen unter bestimmten Voraussetzungen für finanzierbar.
Welche Wohnungen betroffen wären
Rechtliche Grundlage ist Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt, Grund und Boden durch ein Gesetz in Gemeineigentum zu überführen. Die deutsche Verfassung verlangt dabei eine Regelung über „Art und Ausmaß der Entschädigung“. Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände auf dieser Grundlage hat es in Deutschland bislang nicht gegeben.
Den politischen Ausgangspunkt bildet der Berliner Volksentscheid von 2021. Damals stimmten 57,6 Prozent der Abstimmenden – insgesamt 1.035.950 Menschen – dafür, große private Wohnungsbestände in Gemeineigentum zu überführen.
Die Abstimmung führte allerdings nicht unmittelbar zu einer Eigentumsübertragung.
Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ will, dass Bestände von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen vergesellschaftet werden.
Linke, Grüne und SPD haben sich nun auf eine höhere Schwelle verständigt. Im Sondierungspapier heißt es: „Die Anwendung gilt bei privaten Unternehmen ab 10.000 Wohnungen.“ Zusätzlich dürfen die Unternehmen jeweils 10.000 Wohnungen behalten. Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Anbieter sowie Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 gebaut wurden oder künftig entstehen, bleiben ausgenommen.
Die Initiative begrüßt die grundsätzliche Einigung, kritisiert jedoch die Einschränkungen. „Das war längst überfällig“, erklärte Sprecherin Bana Mahmood zur geplanten Vergesellschaftung. Nach Berechnungen der Initiative würden rund 70.000 Wohnungen weniger erfasst als ursprünglich vorgesehen. Das widerspreche dem Ergebnis des Volksentscheids, so Mahmood.
Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen lehnt das Vorhaben dagegen ab. Verbandssprecher David Eberhard erklärte gegenüber dem rbb, der Wohnungsmangel lasse sich nur durch Neubau beheben. Auch die Entschädigungsobergrenze hält er für unrealistisch. Nach seinen Angaben könnten rund 160.000 Wohnungen betroffen sein.
Wie viel sind die Wohnungen wert?
Bei 160.000 Wohnungen entsprächen 16 Milliarden Euro rechnerisch durchschnittlich 100.000 Euro je Wohnung. Ob die vorgesehene Summe ausreicht, hängt jedoch vom Wert der betroffenen Immobilien ab. Dabei spielen unter anderem Lage, Gebäudezustand und Mieteinnahmen eine Rolle.
Das Kiel Institut errechnete für ihr im September erschienenes Gutachten für den Berliner Bestände, die von dem Gesetzentwurf der Initiative betroffen wären, einen Verkehrswert von rund 40,2 Milliarden Euro. Bei einer angenommenen Entschädigung von 50 Prozent des Verkehrswerts ergäben sich etwa 20,1 Milliarden Euro. Diese Modellrechnung bezieht sich allerdings auf einen anderen Wohnungsbestand als die aktuellen politischen Pläne.
Zu einer deutlich niedrigeren Bewertung gelangen Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger in ihrem IMK Policy Brief. Sie errechnen für rund 210.000 Wohnungen eine Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro. Grundlage sind nicht die möglichen Verkaufspreise, sondern die Erträge, die sich bei dauerhaft begrenzten Mieten erzielen ließen.
Die Forscher gehen von einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,08 Euro je Quadratmeter aus. In ihre Berechnung fließen unter anderem die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Modernisierung ein. Berücksichtigt wird auch der verbleibende Grundstückswert.
Welche Entschädigung verfassungsrechtlich erforderlich wäre, ist umstritten. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam 2023 zu dem Ergebnis, dass bei einer Vergesellschaftung andere Maßstäbe gelten könnten als bei einer Enteignung, die durch Artikel 14 des Grundgesetzes geregelt wird.
„In ihrer Mehrheit ist die Kommission der Auffassung, dass für die Höhe der Entschädigung im Falle einer Vergesellschaftung andere Anforderungen bestehen als im Falle einer Enteignung“, heißt es im Abschlussbericht. Eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts hielt die Mehrheit grundsätzlich für zulässig. Über die Berechnung gab es unterschiedliche Auffassungen.
IMK hält Finanzierung für möglich
Das IMK hat auch untersucht, wie die Wohnungen übernommen und anschließend verwaltet werden könnten. Von drei geprüften Modellen bevorzugen die Wissenschaftler eine Lösung, bei der die sechs bestehenden landeseigenen Wohnungsgesellschaften die Bestände bewirtschaften. Berlin könnte damit auf vorhandene Strukturen und Erfahrungen zurückgreifen.
Nach der Studie von Ende September 2026 müsste das Land für die angenommene Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro rund 4 Milliarden Euro Eigenkapital bereitstellen. Weitere 9,5 Milliarden Euro würden die Wohnungsgesellschaften über Kredite finanzieren.
Die übernommenen Wohnungen könnten nach den Modellrechnungen jährlich einen Reinertrag von 543 Millionen Euro erwirtschaften. Davon wären 345 Millionen Euro für Zinsen und Tilgung der Wohnungsgesellschaften vorgesehen. Von den verbleibenden 198 Millionen Euro müsste das Land unter anderem einen eigenen jährlichen Schuldendienst von 135 Millionen Euro bestreiten.
Unter diesen Voraussetzungen wäre die Übernahme nach Einschätzung des IMK ohne laufende Zuschüsse aus dem Landeshaushalt finanzierbar. Die Autoren halten fest: „Die Überführung der Wohnungsbestände in Gemeineigentum ist unter den hier angenommenen Parameterwerten wirtschaftlich und fiskalisch tragfähig ohne Landeszuschüsse.“
Risiken für Haushalt und Investoren
Die möglichen Berliner Koalitionspartner beabsichtigen sicherzustellen, dass der Träger der Vergesellschaftung seine finanziellen Verpflichtungen dauerhaft erfüllen kann. Im Sondierungspapier verlangen sie, dass dies auch bei einer „Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen im Zeitverlauf“ gewährleistet bleibe.
Zu den Unsicherheiten gehören steigende Kreditzinsen sowie höhere Ausgaben für Reparaturen und Modernisierungen. Hinzu kommt die angespannte Haushaltslage. Im Sondierungspapier erklären die Parteien: „Der Haushalt befindet sich zugleich in einer Schieflage, die wir beheben müssen.“ Für 2027 nennen sie ein Entlastungspotenzial von 900 Millionen Euro, ab 2028 jährlich 500 Millionen Euro.
Das IMK verweist auf eine Besonderheit der Schuldenbremse: Nimmt das Land Kredite auf, um sich an einem öffentlichen Unternehmen zu beteiligen, stehe den Schulden ein Vermögenswert gegenüber. Solche finanziellen Transaktionen würden bei der Berechnung der zulässigen Kreditaufnahme herausgerechnet. Die Schulden und ihre Zinskosten blieben jedoch bestehen.
Auch die Rechtsform der künftigen Verwaltung spielt eine Rolle. Bei einer neu gegründeten Anstalt öffentlichen Rechts könnten deren Schulden nach europäischen Statistikregeln dem Staat zugerechnet werden. Kredite, etwa für die Sanierung des Wohnungsbestands oder für Neubauten, könnten dann im Extremfall dazu führen, dass Deutschland die europäischen Fiskalregeln verletzt. Bei der Nutzung bestehender Wohnungsgesellschaften schätzt das IMK dieses Risiko geringer ein.
PwC weist zudem auf mögliche Folgen für private Kreditgeber hin. Wohnungsunternehmen nutzen Immobilien häufig als Sicherheit für Bankkredite. Bei einer gesetzlichen Übertragung müsste deshalb geklärt werden, was mit diesen Sicherheiten geschieht.
Sollten Banken dadurch höhere Risiken erwarten, könnten sie künftig höhere Zinsen verlangen oder strengere Kreditbedingungen stellen. Das könnte neue Bauprojekte verteuern. Ob solche Reaktionen tatsächlich eintreten und über Berlin hinausreichen, ist allerdings nicht belegt.
Auch die IMK-Autoren halten höhere Finanzierungskosten und einen Rückzug privater Investoren für denkbar, warnen jedoch davor, historische Verstaatlichungen in anderen Ländern wie Frankreich in den 1980er-Jahren unmittelbar mit dem Berliner Vorhaben gleichzusetzen.
Was bringt die Vergesellschaftung den Mietern?
Ein Eigentümerwechsel schafft zunächst keine zusätzlichen Wohnungen. Das IMK sieht dennoch einen möglichen Nutzen: „Eine Überführung von Wohnungsbeständen privater Wohnungsbauunternehmen kann helfen, den Bestand öffentlicher Wohnungen schneller als durch Neubau zu erhöhen und deshalb stärker und schneller den Mietmarkt insgesamt zu beeinflussen“, schreiben die Forscher.
Öffentliche Wohnungsgesellschaften können Mieten dauerhaft begrenzen. Ein größerer Bestand günstiger Wohnungen könnte zudem den Mietspiegel beeinflussen, an dem sich viele zulässige Mieterhöhungen orientieren. Davon könnten auch Menschen profitieren, die nicht in einer vergesellschafteten Wohnung leben.
Das Kiel Institut untersuchte dagegen, wie sich zusätzliche Investitionen in den Neubau auswirken könnten. In einem Modell mit 40 Milliarden Euro bis 2045 errechneten die Wissenschaftler rund 71.000 fertiggestellte Wohnungen, davon etwa 28.000 zusätzliche. Die Angebotsmieten könnten dadurch 2045 um 2,2 bis 8,7 Prozent niedriger liegen als ohne das Programm. Das bedeutet nicht zwangsläufig sinkende Mieten, sondern zunächst einen niedrigeren Wert gegenüber dem Vergleichsszenario.
Auch das IMK hält Neubau für unverzichtbar. Die Wissenschaftler weisen allerdings darauf hin, dass die Übernahme großer Wohnungsbestände Personal und Verwaltungskapazitäten beansprucht, die dann möglicherweise für Neubauprojekte fehlen.
Linke, Grüne und SPD wollen zwischen 2026 und 2031 insgesamt 100.000 Baugenehmigungen erreichen, aus denen ebenso viele Wohnungen entstehen sollen.
Finanzierung noch offen
Die politische Einigung legt bislang nur den Rahmen fest. Wie viele Wohnungen tatsächlich übernommen werden, welche Entschädigung die bisherigen Eigentümer erhalten und wie die Übernahme finanziert werden soll, muss noch konkretisiert werden.
Der vorläufige Fahrplan der drei Parteien sieht vor, dass die möglichen Koalitionspartner 2027 ein Finanzierungskonzept vorlegen. Mitte 2028 soll der Gesetzentwurf ins Berliner Abgeordnetenhaus eingebracht werden. Ein Jahr nach der Verkündung soll das Gesetz in Kraft treten.
Das weitere Vorgehen hängt auch davon ab, ob es überhaupt zu einer rot-grün-roten Regierung kommen wird. Offen ist zudem, ob die Bundesregierung ein Gesetz gegen Vergesellschaftung von Wohnraum auf den Weg bringen wird und ob die Berliner Pläne einer gerichtlichen Überprüfung standhalten werden.