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„Silver Tsunami“ am Immobilienmarkt: Was gegen den großen Preisrutsch spricht

Eigenheime prägen vielerorts den deutschen Immobilienmarkt. Mit dem Älterwerden der Babyboomer könnten künftig mehr Häuser den Besitzer wechseln. Mit regional sehr unterschiedlichen Folgen für die Preise. - Foto: Christian Charisius/dpa

In Kürze:

  • Millionen Babyboomer erreichen das Rentenalter und geben in den kommenden Jahrzehnten Immobilien weiter.
  • Studien sehen demografischen Preisdruck, aber keinen bundesweiten „Silver Tsunami“ mit stark fallenden Hauspreisen.
  • Günstiger könnten Häuser in erster Linie in schrumpfenden Regionen werden; in Ballungsräumen bleibt die Nachfrage hoch.
     
 
Deutschlands Immobilienmarkt steht vor einem demografischen Umbruch. Die geburtenstarken Jahrgänge von 1946 bis 1964 erreichen zunehmend das Rentenalter. Zugleich bleibt Wohnraum in vielen Ballungsräumen knapp. Daraus entsteht eine Frage, die für Käufer, Eigentümer und Investoren an Bedeutung gewinnt: Werden in den kommenden Jahren so viele Immobilien der Babyboomer frei, dass Häuser und Wohnungen deutlich günstiger werden?
Eine 2024 veröffentlichte Studie von Forschern des RWI-Leibniz-Instituts für Wirtschaftsforschung und der Universität Duisburg-Essen stützt die Annahme, dass die Alterung der Bevölkerung Immobilienpreise unter Druck setzen könnte. Die Autoren untersuchten Millionen Angebote aus mehr als 10.000 deutschen Gemeinden. Ihren Modellrechnungen zufolge könnte der demografische Wandel die Preise bis 2050 zwischen 18 Prozent und über 28 Prozent drücken. Die Forscher sprechen von einem anhaltenden „Abwärtsdruck“ auf die Immobilienpreise.
Die These klingt zunächst plausibel. Bis 2040 werden nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) rund 13,3 Millionen der heute noch Erwerbstätigen beziehungsweise Erwerbssuchenden die Altersgrenze von 67 Jahren überschritten haben.
Werden Häuser dieser Generation verkauft oder vererbt, könnte das Angebot wachsen. Weil nachfolgende Generationen kleiner sind, könnte es teilweise auf weniger Käufer treffen. In der Debatte wird dieses Szenario als „Silver Tsunami“ bezeichnet.
Immobilienpreise hängen nicht allein von der Altersstruktur ab. Zuwanderung, Haushaltsgrößen, Neubau, Zinsen, Einkommen und vor allem der Standort entscheiden mit darüber, ob zusätzliche Häuser tatsächlich auf weniger Nachfrage treffen.

Eine Generation gibt Immobilien weiter

Wie stark sich die Altersstruktur verschiebt, zeigt eine andere Destatis-Zahl: Ende 2024 lebten rund 16,7 Millionen Menschen ab 67 Jahren in Deutschland. Anders als die zuvor genannten 13,3 Millionen umfasst diese Zahl auch diejenigen, die schon heute im Rentenalter sind.
Bis Ende der 2030er-Jahre dürfte diese Gruppe auf mehr als 20 Millionen Menschen anwachsen. Damit könnte in den kommenden Jahrzehnten auch mehr Immobilienvermögen auf die nächste Generation übergehen.
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Diese Entwicklung bedeutet nicht zwangsläufig ein größeres Angebot am Kaufmarkt: Geerbte Häuser könnten von Angehörigen auch übernommen oder vermietet werden.
Zudem bleiben ältere Eigentümer häufig lange in ihren Häusern. Eine Untersuchung von Raiffeisen Schweiz zeigte eine geringe Wohnmobilität im Alter. Sollten die Beobachtungen auf Deutschland übertragbar sein, wird vermutlich selbst in schrumpfenden Gemeinden weniger Wohneigentum frei, als es die demografische Entwicklung vermuten ließe.
Die Ergebnisse verdeutlichen eine Schwäche der „Silver Tsunami“-These: Demografische Alterung muss nicht automatisch zu einer Verkaufswelle führen. Zudem verteilen sich die Babyboomer über zahlreiche Jahrgänge. Der Eigentumsübergang dürfte sich deshalb über Jahrzehnte erstrecken.

Wenn Immobilienvermögen auf die nächste Generation übergeht, heißt das nicht unbedingt, dass die Preise fallen. Geerbte Häuser könnten von Angehörigen auch übernommen oder vermietet werden. (Symbolbild)

Foto: monkeybusinessimages/iStock

Demografie kann Preise dämpfen

Dass die demografische Entwicklung die Immobilienpreise beeinflussen kann, zeigt eine Prognose des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom März 2026. Für Deutschland insgesamt erwartet das IW bis 2035 „moderat“ steigende Wohnimmobilienpreise. Regional dürfte sich der Markt jedoch stärker auseinanderentwickeln: Während wirtschaftsstarke Metropolregionen und ihr Umland häufig weiter zulegen, rechnet das Institut in strukturschwächeren und demografisch schrumpfenden Regionen teilweise mit stagnierenden oder real sinkenden Kaufpreisen.
Als einen der wichtigsten langfristigen Faktoren nennt das IW die Demografie. Wachsende Bevölkerung und steigende Haushaltszahlen stabilisieren die Wohnungsnachfrage, während schrumpfende Regionen langfristig mit einer geringeren Nachfrage konfrontiert sind. Entscheidend ist allerdings nicht die Bevölkerungsentwicklung allein: Auch Arbeitsmarkt, wirtschaftliche Stärke, Infrastruktur und die Anbindung an größere Zentren beeinflussen die Preisentwicklung.
Statt eines bundesweiten Preisrückgangs erwartet das IW im Mittel bis 2035 einen realen Preisanstieg von 1,1 Prozent pro Jahr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis könnte demnach von rund 3.000 Euro im Jahr 2025 auf etwa 4.100 Euro im Jahr 2035 steigen. Wie stark der demografische Effekt ausfällt, dürfte laut dem Institut damit wesentlich von den wirtschaftlichen Bedingungen vor Ort abhängen.
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Wenig Neubau stützt den Bestand

Gegen einen kurzfristigen Preisrutsch spricht zudem die schwache Bautätigkeit. 2025 wurden in Deutschland laut Destatis nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – der niedrigste Wert seit 2012. Gleichzeitig nimmt die Wohnfläche je Einwohner zu. Ende 2025 standen laut der Statistikbehörde jedem Menschen durchschnittlich 49,5 Quadratmeter zur Verfügung. Wenn Kinder ausziehen und die Eltern im Einfamilienhaus bleiben, sinkt die Zahl der Bewohner, ohne dass zusätzlicher Wohnraum auf den Markt kommt.
Eine alternde oder langfristig schrumpfende Bevölkerung benötigt deshalb nicht automatisch entsprechend weniger Wohnungen. Entscheidend sind die Zahl der Haushalte und die tatsächliche Nutzung des vorhandenen Bestands.

Auf dem Land steigt das Risiko

Schon heute sind die Immobilienpreise in Deutschland äußerst unterschiedlich. Besonders relevant wird die demografische Entwicklung deshalb für Regionen, in denen die Bevölkerung bereits schrumpft. In Teilen des ländlichen Raums und besonders in Ostdeutschland steigt zugleich der Anteil älterer Menschen. Kommen dort in den kommenden Jahren zusätzliche Einfamilienhäuser aus Erbschaften auf den Markt und fehlen jüngere Käufer, könnte der Preisdruck zunehmen.
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Vor allem ältere Häuser mit hohem Sanierungsbedarf könnten jedoch schwer verkäuflich sein. Ein niedriger Kaufpreis macht eine Immobilie nicht automatisch günstig. Neue Heizung, Dach, Fenster oder energetische Sanierungen würden erhebliche zusätzliche Kosten verursachen.
In Wachstumsregionen sieht die Lage anders aus. Dort können frei werdende Babyboomer-Immobilien weiterhin auf eine hohe Nachfrage und damit Preise treffen. Der Generationswechsel könnte dann eher das knappe Angebot erweitern als einen Preisverfall auslösen.

Zuwanderung bleibt entscheidend

Wie stark die Alterung auf den Immobilienmarkt wirkt, hängt auch von der Zuwanderung ab. Destatis rechnet langfristig je nach Szenario mit einem jährlichen Wanderungsgewinn von 150.000 bis 350.000 Menschen. Bis 2070 entspricht das insgesamt 6,9 bis 16 Millionen zusätzlichen Einwohnern durch Migration. Die Behörde stellt nicht klar, wie groß die Auswanderung in dem Zeitraum sein wird.
Für Immobilien ist zudem entscheidend, wohin diese Menschen ziehen. Während Berlin, Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und Hamburg tendenziell Bevölkerungsanteile gewinnen, verlieren Nordrhein-Westfalen und die ostdeutschen Flächenländer Menschen. Zuwanderung kann damit den demografisch bedingten Nachfragerückgang in wirtschaftsstarken Regionen abschwächen, während er andernorts stärker zum Tragen kommt.

Kein bundesweiter Ausverkauf

Der Generationswechsel könnte den Zugang zu Wohneigentum dennoch erleichtern. Wenn mehr Bestandsimmobilien aus Erbschaften angeboten werden, steigt in manchen Regionen die Auswahl. Jüngere Familien könnten dadurch Häuser erwerben, die bislang kaum auf den Markt kamen. Ob sie tatsächlich zu erschwinglichen Preisen angeboten werden, hängt allerdings auch von den Finanzierungskosten ab. Für Käufer zählt deshalb nicht allein der Kaufpreis, sondern auch die Belastung aus Eigenkapital und Kreditzinsen.
Für einen bundesweiten „Silver Tsunami“ scheint es somit eine wenig belastbare Grundlage zu geben. Laut Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 sogar um 1,9 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Der Generationswechsel kann Häuser dennoch günstiger machen – allerdings nicht überall. Wo eine alternde und schrumpfende Bevölkerung auf ein wachsendes Angebot trifft, steigt der Preisdruck. In nachfragestarken Regionen können frei werdende Babyboomer-Immobilien dagegen vor allem das knappe Angebot erweitern. Ob die Babyboomer Häuser günstiger machen, wird deshalb vor allem eine Frage des Standorts sein.
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SPD bringt Vermögensteuer ab 100 Millionen Euro ins Spiel

SPD-Generalsekretär Tim Klüssendorf will große Erbschaften und Vermögen stärker besteuern. - Foto: Bernd von Jutrczenka/dpa

In Kürze:

  • SPD-Generalsekretär Tim Klüssendorf fordert eine Reform der Erbschaftsteuer und will Ausnahmen bei der Übertragung großer Vermögen neu regeln.
  • Kleinere Erbschaften und Unternehmen sollen durch Freibeträge geschützt, hohe Erbschaften und Schenkungen dagegen stärker besteuert werden.
  • Zudem bringt Klüssendorf eine Vermögensteuer von einem Prozent für Vermögen ab 100 Millionen Euro ins Spiel.
 
SPD-Generalsekretär Tim Klüssendorf fordert eine Reform der Erbschaftsteuer und eine stärkere Besteuerung großer Vermögen. Die Sozialdemokraten wollen kleinere Erbschaften und Unternehmen durch höhere Freibeträge schützen, während große Vermögensübertragungen stärker besteuert werden sollen. Noch in der zweiten Jahreshälfte soll darüber mit dem Koalitionspartner beraten werden.
„Vor uns zittern muss erst mal niemand“, sagte Klüssendorf im „Frühstart“ von RTL und ntv. Es gehe vielmehr darum, „eine solidarische Finanzierung unseres Gemeinwesens auf die Beine zu stellen“.
Klüssendorf sieht die zunehmende Konzentration von Vermögen als eine zentrale Herausforderung. Das geltende Erbschaftsteuerrecht ermögliche es aus seiner Sicht, „dass besonders hohe Erbschaften und Schenkungen nahezu steuerfrei weitergegeben werden können“. Der SPD-Generalsekretär verweist dabei vor allem auf Bayern. Dort seien durch Ausnahmen bei der Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen in den vergangenen Jahren Milliardenvermögen übertragen worden, „ohne einen Cent Steuer zu bezahlen“.
Nach Angaben des Bayerischen Finanzministeriums wurden im Freistaat zwischen 2021 und 2024 Erbschaft- und Schenkungsteuern von insgesamt rund 3,26 Milliarden Euro nach der sogenannten Verschonungsbedarfsprüfung erlassen. Allein 2023 belief sich der Betrag auf 1,21 Milliarden Euro, im Jahr darauf auf 806 Millionen Euro. Die Zahlen zeigen die Höhe der erlassenen Steuerforderungen, belegen aber nicht, dass Vermögen in dieser Höhe steuerfrei übertragen wurde.
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Klüssendorf vergleicht die Belastung von Erben und Beschenkten mit der Steuerlast von Arbeitnehmern. „Die alleinerziehende Erzieherin mit einem Kind zu Hause zahlt mehr Steuern im Verhältnis zu ihrem Einkommen und auch zu ihrem Vermögen als diejenigen, die Erbschaften und Schenkungen bekommen“, sagt er.
Einkommen- und Erbschaftsteuer erfassen unterschiedliche wirtschaftliche Vorgänge und lassen sich deshalb nicht unmittelbar miteinander vergleichen. Die SPD begründet ihre Forderung nach einer Reform damit, dass sehr große Vermögensübertragungen aufgrund gesetzlicher Ausnahmen in bestimmten Fällen geringer besteuert werden können als kleinere steuerpflichtige Erbschaften.

Die Verschonungsbedarfsprüfung im Fokus

Im Mittelpunkt der Auseinandersetzung steht die sogenannte Verschonungsbedarfsprüfung. Sie kann bei der Übertragung begünstigten Betriebsvermögens oberhalb von 26 Millionen Euro in Anspruch genommen werden. Erben oder Beschenkte können dabei unter bestimmten Voraussetzungen einen teilweisen oder vollständigen Erlass der Steuer erreichen. Geprüft wird, welches Vermögen ihnen außerhalb des übertragenen Betriebs zur Verfügung steht, um die Steuer zu begleichen.
Klüssendorf lehnt die Regelung ab. „Die Leute rechnen sich vorher arm, also zahlen sie keinen Cent Steuern“, sagt der SPD-Generalsekretär. Von dieser Möglichkeit werde nach seiner Einschätzung häufig Gebrauch gemacht.
Klüssendorfs Aussage bezieht sich auf die Nutzung der Verschonungsbedarfsprüfung bei der Übertragung großer Vermögen. Die Regelung folgt gesetzlichen Voraussetzungen und wird von den Finanzbehörden geprüft. Die Zahlen aus Bayern zeigen, welche Bedeutung die Regelung in der Praxis hat: In einzelnen Jahren wurden Steuerbeträge von mehr als einer Milliarde Euro erlassen. Klüssendorf sieht deshalb Reformbedarf. Die geltende Regelung werde vor dem Bundesverfassungsgericht beklagt, sagt er. Die Politik müsse handeln und „zu einer anderen Erbschaftsteuerregelung kommen“.

Eine Million Euro im Leben

Die SPD hat dazu Anfang des Jahres unter dem Schlagwort „FairErben“ ein eigenes Konzept vorgelegt. Im Zentrum steht ein persönlicher Lebensfreibetrag von einer Million Euro. Wer im Laufe seines Lebens Vermögen erbt oder geschenkt bekommt, soll nach den Vorstellungen der Sozialdemokraten bis zu dieser Grenze steuerfrei bleiben. „Wir haben den Lebensfreibetrag von einer Million Euro vorgeschlagen“, sagt Klüssendorf.
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Das Konzept unterscheidet sich damit grundlegend vom geltenden Recht. Bislang richtet sich die Höhe der persönlichen Freibeträge nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Kinder können von jedem Elternteil Vermögen im Wert von bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten. Da mehrere Erwerbe von derselben Person nur innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren zusammengerechnet werden, kann der Freibetrag nach Ablauf dieser Frist erneut genutzt werden.
Die SPD will dieses System durch einen deutlich höheren, grundsätzlich aber nur einmal im Leben verfügbaren Freibetrag ersetzen. Die Partei verspricht sich davon eine Entlastung kleinerer und mittlerer Erbschaften. Große Vermögensübertragungen sollen im Gegenzug stärker besteuert werden.

Fünf Millionen Euro für Unternehmen

Ein zentraler Punkt der Reform betrifft die Unternehmen. Klüssendorf bezeichnet die Schonung von Betriebsvermögen als die „zentrale Hürde“. Die SPD will deshalb einen besonderen Unternehmensfreibetrag von fünf Millionen Euro einführen. „Da fallen erst mal 90 Prozent aller Unternehmen, aller Firmen in Deutschland drunter“, sagt Klüssendorf.
Nach seinen Worten sollen damit vor allem „kleine Handwerker, Einzelhändler und so weiter geschützt“ werden. Die Angabe von 90 Prozent bezieht sich auf die politische Begründung des SPD-Konzepts.
Bei größeren Unternehmen will die SPD die bisherigen Verschonungsregelungen durch langfristige Stundungsmöglichkeiten ersetzen. Steuerschulden könnten dadurch über Jahre verteilt und aus laufenden Erträgen beglichen werden. Ziel des Vorschlags ist es, eine Besteuerung großer Vermögen mit dem Erhalt von Unternehmen und Arbeitsplätzen zu verbinden. „Natürlich wollen wir auch, dass Arbeitsplätze vor allem bei kleinen und mittleren Unternehmen gesichert werden“, sagt Klüssendorf. Bei größeren Vermögen müsse es jedoch „auch darum gehen, fair zu besteuern“.

Erwartete Mehreinnahmen

Von einer Reform der Erbschaftsteuer erwartet die SPD zusätzliche Einnahmen. Klüssendorf spricht von einem „einstelligen bis zweistelligen Milliardenbetrag“. Die tatsächliche Höhe möglicher Mehreinnahmen hängt von der konkreten Ausgestaltung der Steuersätze, Freibeträge und Stundungsregelungen ab.
Auch das Verhalten der Steuerpflichtigen kann die Einnahmen beeinflussen. Schenkungen können vorgezogen, Unternehmensstrukturen verändert oder Vermögen anders organisiert werden. Die von Klüssendorf genannte Summe ist daher eine politische Einschätzung möglicher Einnahmen.
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Die Einnahmen aus der Erbschaftsteuer stehen den Ländern zu. Klüssendorf verbindet die Reform deshalb mit der finanziellen Situation von Ländern und Kommunen. Das Geld stehe dann „für Bildung, für Betreuung, für Erziehung, für Polizei, für all diese Aufgaben, die in den Bundesländern, aber auch in den Kommunen geleistet werden“, zur Verfügung.
Die Mittel fließen zunächst in die Haushalte der Länder. Über die konkrete Verwendung der zusätzlichen Einnahmen entscheiden die jeweiligen Haushaltsgesetzgeber.

Ein Prozent ab 100 Millionen Euro

Bei der Erbschaftsteuer will es der SPD-Generalsekretär nicht belassen. Klüssendorf spricht sich auch für eine Wiederbelebung der Vermögensteuer aus. Die Steuer wurde in Deutschland nicht abgeschafft, wird aber seit 1997 nicht mehr erhoben. Zuvor hatte das Bundesverfassungsgericht die unterschiedliche Bewertung verschiedener Vermögensarten beanstandet. „Mir würde es ja schon reichen, wenn man eine sogenannte Milliardärsteuer macht, die auch international diskutiert wird“, sagt Klüssendorf.
Als mögliche Grenze nennt er allerdings nicht eine Milliarde Euro, sondern ein Vermögen von 100 Millionen Euro. Menschen mit solchen Vermögen ließen „natürlich auch ihr Vermögen für sich arbeiten“, sagt der SPD-Generalsekretär. Sie erzielten damit Jahr für Jahr Renditen. „Da kann man schon aus meiner Sicht verlangen und auch als Gesellschaft einfordern, dass dort ein Beitrag geleistet wird.“
Klüssendorf schlägt einen Steuersatz von einem Prozent vor. „Wenn man das nur ein Prozent macht, ab einem Vermögen von 100 Millionen Euro, hat man zweistellige Milliardeneinkünfte“, sagt er. „Und die könnten die Bundesländer sehr gut gebrauchen.“
Die mögliche Höhe der Einnahmen hängt von der konkreten Ausgestaltung der Vermögensteuer ab. Entscheidend wären unter anderem die Bemessungsgrundlage, die Bewertung von Unternehmen und Immobilien, mögliche Freibeträge und Ausnahmen sowie das Verhalten der Steuerpflichtigen. Die Bewertung nicht börsennotierter Unternehmen wäre dabei ein wichtiger Bestandteil der Umsetzung.