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1,9 Millionen leere Wohnungen: Ländliches Wohnen soll Wohnungsnot in Städten lindern


In Kürze:

  • Der DStGB fordert, ländliche Regionen attraktiver zu machen, um den angespannten Wohnungsmarkt in Ballungsräumen zu entlasten.
  • In ländlichen Regionen stehen nach Angaben des Verbands rund 1,9 Millionen Wohnungen leer, mehr als 700.000 davon könnten kurzfristig bezogen werden.
  • Dafür seien bessere Verkehrsverbindungen, Gesundheitsversorgung, ÖPNV sowie Kultur- und Freizeitangebote notwendig.
  • Bereits unter der früheren Bundesbauministerin Klara Geywitz gab es Pläne zur Aktivierung von Leerstand im ländlichen Raum.

Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) hat Bund und Länder dazu aufgerufen, das Wohnen in ländlichen Regionen attraktiver zu machen. Dies wäre ein tauglicher Weg, um Wohnungsnot und steigenden Mieten entgegenzuwirken. Diese seien vor allem ein Problem der Ballungsräume.
Im Gespräch mit dem „Kölner Stadt-Anzeiger“ (KStA) äußerte Hauptgeschäftsführer André Berghegger, es sei geboten, sich auf Regionen abseits der Metropolen zu fokussieren. Mietpreisbremsen oder politisch angekündigte Wohnbauoffensiven seien ein „Herumdoktern an den Symptomen“. Derweil stünden in ländlichen Regionen 1,9 Millionen Wohnungen leer, von denen mehr als 700.000 innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfertig wären.

Kommunalverband bringt Nutzung von Sondervermögen für ländliches Wohnen ins Spiel

Allerdings wäre ein umfassendes Gesamtkonzept erforderlich, um strukturschwache Regionen aufzuwerten. Dazu gehöre unter anderem eine bessere Anbindung an die Ballungsräume durch neue Verkehrswege, etwa neue und reaktivierte Bahntrassen. Entscheidend seien auch Verbesserungen bei Gesundheitsversorgung, Kultur- und Freizeitangebot sowie der Ausbau des ÖPNV.
Berghegger plädierte dafür, zu diesem Zweck Mittel aus dem Sondervermögen Infrastruktur zu mobilisieren. Ein Gesamtkonzept dieser Art wäre ein „echter Beitrag zu gleichwertigen Lebensverhältnissen in ganz Deutschland“ .
Die Idee, die Wohnungsnot in den Städten zu bekämpfen, indem man das Leben in ländlichen Gebieten attraktiver gestaltet, ist nicht neu. Bereits 2023 ließ die damalige Bundesbauministerin Klara Geywitz die sogenannte Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung erarbeiten. Im Januar 2025 stellte sie diese im Rahmen des Kommunaldialogs „Wohnen in ländlichen Räumen“ vor.

Fokus auf Altbestand und Umwandlung von Gewerbeflächen

Geywitz wies bereits damals auf leerstehenden Wohnraum abseits der großen Städte hin. Um diesen vor allem für junge Familien attraktiver zu machen, schlug sie ebenfalls die Schaffung neuer und Reaktivierung eingestellter Bahnstrecken vor. Neben besseren Verkehrsverbindungen sollten auch Digitalisierung und Homeoffice neue Perspektiven für ein Leben im ländlichen Raum bieten.
Die Ministerin betonte, dass besonders kleine und mittelgroße Städte als Alternative zu den Metropolen ein enormes Potenzial hätten. Dort befänden sich bereits Kitas, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte. Bereits 2022 hatte das Ministerium einen ersten Maßnahmenkatalog vorgelegt, der den Kern der späteren Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung bilden sollte.
Im Oktober 2024 stellte Geywitz mehrere Einzelelemente ihrer Strategie vor. Darunter fielen unter anderem das Programm „Jung kauft Alt“ sowie die Initiative „Gewerbe zu Wohnen“. Die Ministerin versprach sich insbesondere durch die Förderung der Renovierung günstiger Altbauten durch junge Familien und den Umbau von Gewerbe- zu Wohnimmobilien bereits kurzfristige Impulse.

Konzept des DStGB für ländliches Wohnen noch breiter angelegt

Um die auf diesem Wege angedachte Aktivierung von Wohnraum in ländlichen Regionen zu unterstützen, rief die Bundesregierung auch eine eigene Plattform ins Leben. Auf dem Informations- und Vernetzungsportal „Potenzial Leerstand“ stellt sie bestehende und geplante Förderoptionen vor.
Neben den Programmen zum Erwerb von Altbauten und zur Umgestaltung früherer Gewerbeobjekte war auch ein Programm „Aus alt mach zwei“ geplant. Dieses sollte die Aufteilung großer Bestandsgebäude erleichtern. Die Strategie war kein neues Regierungsprogramm, sondern eine Sammlung von Instrumenten, die zuvor das „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ benannt hatte.
Die Wohnungswirtschaft begrüßte den Grundgedanken hinter dem Vorstoß von Geywitz. GdW-Präsident Axel Gedaschko betrachtete ihn insgesamt aber noch als zu kleinteilig und forderte Nachbesserungen. Dazu sollte es jedoch nicht mehr kommen: Die Ampelkoalition zerbrach, die neue Regierung hat noch nicht damit begonnen, die Impulse der früheren Ministerin auf breiter Ebene aufzugreifen.
Der DStGB drängt nun auf Bewegung in diesem Bereich und bringt ein noch breiteres und ambitionierteres Vorgehen ins Gespräch. Dabei nimmt er Bezug auf das Sondervermögen Infrastruktur – und fordert ein Gesamtkonzept, das ländliches Wohnen mit Mobilität, Daseinsvorsorge und Infrastrukturfinanzierung verbindet.
Mit Material der Nachrichtenagenturen
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Kommunen schlagen Alarm: Bröckeln Straßen und Gebäude, bröckelt Vertrauen in den Staat


In Kürze:

  • Kommunen erwarten bis 2029 Defizite von fast 120 Milliarden Euro und warnen vor einer wachsenden Schulden- und Zinslast.
  • Städte und Gemeinden sparen bereits bei Schulen, Kitas, Kultur, Sport, Infrastruktur und sozialen Angeboten.
  • Die kommunalen Spitzenverbände fordern eine Soforthilfe von 30 Milliarden Euro sowie Reformen nach dem Grundsatz „Wer bestellt, der bezahlt“.

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Einen Tag nach dem bundesweiten Aktionstag „Kommunen am Limit“ ist die Warnung aus Rathäusern, Kreishäusern und Gemeindeverwaltungen unüberhörbar: Vielen Städten, Landkreisen und Gemeinden geht finanziell die Luft aus. Mit der Aktion wollten die kommunalen Spitzenverbände auf die zunehmend angespannte Haushaltslage aufmerksam machen. Hintergrund sind steigende Ausgaben, insbesondere im Sozialbereich, sowie immer neue Aufgaben und Standards, die von Bund und Ländern beschlossen werden, ohne dass die Finanzierung dauerhaft gesichert ist. Mit bundesweiten Aktionen vor den Rathäusern machten die Kommunen deutlich, dass die Finanzkrise längst im Alltag der Bürgerinnen und Bürger angekommen ist. Hinter den Defiziten stehen verschobene Investitionen, Sanierungsstaus bei Schulen und Straßen sowie Einschnitte bei der Daseinsvorsorge.
Wie ernst die Lage nach Einschätzung der Kommunen inzwischen ist, machten die Präsidenten des Deutschen Städtetages, des Deutschen Landkreistages und des Deutschen Städte- und Gemeindebundes am Montag in der Bundespressekonferenz in Berlin deutlich. Dort präsentierten sie aktuelle Prognosen zur Entwicklung der Kommunalfinanzen bis zum Jahr 2029. Alle drei kommunalen Spitzenvertreter zeichneten ein Bild, das selbst erfahrene Kommunalpolitiker alarmiert.
„Wir können es nicht mehr anders sagen: Die kommunalen Haushalte kollabieren, und zwar fast überall“, erklärten Burkhard Jung (Deutscher Städtetag), Achim Brötel (Deutscher Landkreistag) und Ralph Spiegler (Deutscher Städte- und Gemeindebund). Die Krise betreffe längst nicht mehr nur strukturschwache Regionen. Städte und Gemeinden im Norden wie im Süden, im Osten wie im Westen seien gleichermaßen betroffen. Selbst wirtschaftsstarke Regionen könnten sich der Entwicklung nicht mehr entziehen.
Die Zahlen, die die Verbände vorlegten, unterstreichen diese Einschätzung. Bereits 2025 mussten die Kommunen ein Defizit von 29,4 Milliarden Euro verkraften. Für das laufende Jahr wird ein Minus von 29,7 Milliarden Euro erwartet. Auch in den kommenden Jahren soll das Defizit nahezu unverändert hoch bleiben: 29,6 Milliarden Euro im Jahr 2027, 28,9 Milliarden Euro 2028 und 28,4 Milliarden Euro im Jahr 2029. In der Summe würden sich die Fehlbeträge damit auf fast 120 Milliarden Euro addieren.

Kommunen erwarten Defizite in Rekordhöhe

Für Landkreistagspräsident Achim Brötel ist damit eine Grenze erreicht. Noch vor wenigen Jahren hätten Defizite von 8 Milliarden Euro als Ausnahme gegolten. Inzwischen lägen die Fehlbeträge fast viermal so hoch. Besonders problematisch sei dabei, dass es sich nicht um eine vorübergehende Krise handele. Die finanzielle Schieflage sei strukturell. Mehr als 8 Prozent der kommunalen Ausgaben seien inzwischen nicht mehr durch Einnahmen gedeckt.
Nach Darstellung der Verbände sind die Rücklagen vieler Kommunen mittlerweile aufgebraucht. Neue Defizite müssten deshalb zunehmend durch Kredite finanziert werden. Die Folge seien steigende Schulden und wachsende Zinslasten. Die kommunalen Spitzenverbände rechnen damit, dass die Kassenkredite bis 2029 um mehr als 100 Milliarden Euro steigen könnten. Parallel dazu würden sich die Zinsausgaben nahezu verdreifachen.
Kassenkredite sind kurzfristige Kredite, mit denen Kommunen laufende Ausgaben finanzieren, wenn die eigenen Einnahmen nicht ausreichen. Sie sind vergleichbar mit dem Dispokredit eines privaten Girokontos. Ursprünglich waren sie dazu gedacht, vorübergehende Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Viele Kommunen nutzen sie inzwischen jedoch dauerhaft, um Haushaltsdefizite auszugleichen. Steigen die Kassenkredite über Jahre hinweg an, wachsen auch die Zinslasten und die finanzielle Abhängigkeit der Kommunen.
„Wir befinden uns landauf, landab am Beginn einer Abwärtsspirale“, warnte Brötel. Neue Defizite führten zu neuen Schulden, neue Schulden zu höheren Zinslasten. Das wiederum schränke die finanziellen Spielräume weiter ein. Die Auswirkungen würden schon bald für die Bevölkerung sichtbar werden. „Wenn Gebäude und Straßen anfangen zu bröckeln, dann bröckelt auch das Vertrauen der Menschen in die Handlungsfähigkeit des Staates“, so der Landkreistagspräsident weiter.
Tatsächlich berichten Städte bereits heute von einschneidenden Sparmaßnahmen. Der Deutsche Städtetag hatte seine Mitgliedskommunen vor der Pressekonferenz befragt. Die Rückmeldungen zeichnen ein bundesweit ähnliches Bild. Sanierungen von Schulen und Kindertagesstätten werden verschoben, Straßenreparaturen zurückgestellt, Öffnungszeiten von Bibliotheken, Schwimmbädern, Museen und Sportanlagen reduziert. Einsparungen gibt es bei der Schulsozialarbeit, bei Hilfsangeboten für Senioren, in der Obdachlosenhilfe sowie bei Kultur- und Sportförderungen.

Schulden, Zinsen und erste Sparmaßnahmen

Städtetagspräsident Burkhard Jung nannte konkrete Beispiele. In Leipzig sei der geplante Neubau einer Volkshochschule und Musikschule mit einem Investitionsvolumen von rund 200 Millionen Euro gestoppt worden. Auch Sanierungen von Schulen und Kitas müssten verschoben werden. In Krefeld werde der Bau einer weiteren Feuerwache auf Eis gelegt. Notwendige Sanierungen von Bädern und Sporthallen seien gestoppt worden. Selbst Stuttgart, lange Zeit als finanziell starke Kommune angesehen, habe inzwischen sämtliche Rücklagen aufgebraucht und umfangreiche Sparmaßnahmen eingeleitet.
Die kommunalen Spitzenverbände sehen die Ursachen dieser Entwicklung vordergründig in stetig steigenden Sozialausgaben. Besonders die Kosten für Eingliederungshilfe, Kinder- und Jugendhilfe sowie die Hilfe zur Pflege seien in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Gleichzeitig würden Bund und Länder immer wieder neue Leistungsansprüche beschließen, ohne für eine vollständige Finanzierung zu sorgen. Besonders deutlich wurde die Kritik in der Fragerunde der Bundespressekonferenz. Auf die Frage des Journalisten Erik Rusch von Epoch Times, was seit dem Kommunalgipfel zu Jahresbeginn und den Gesprächen mit Bund und Ländern tatsächlich erreicht worden sei, fiel die Antwort ernüchternd aus.
„Viel verständnisvolles Wording, viel Schulterklopfen, aber keine Taten“, sagte Brötel. Zwar sei das Problembewusstsein bei Bund und Ländern vorhanden, in der praktischen Politik komme davon jedoch kaum etwas an. Anstelle von Entlastungen gebe es neue Belastungen. Als Beispiele nannten die Kommunalvertreter die geplante Pflegereform, zusätzliche Krankenhauskosten und weitere sozialpolitische Vorhaben.

Forderung nach neuer Finanzarchitektur

Besonders verärgert zeigte sich Brötel darüber, dass Vorschläge der Kommunen aus seiner Sicht nicht ernsthaft geprüft würden. Die kommunalen Spitzenverbände hatten vorgeschlagen, die Finanzierung großer Sozialausgaben künftig zu gleichen Teilen auf Bund, Länder und Kommunen zu verteilen. Dies hätte die kommunale Ebene nach ihren Berechnungen um rund 30 Milliarden Euro entlastet – genau in der Größenordnung des derzeitigen Defizits. Der Vorschlag sei jedoch praktisch umgehend zurückgewiesen worden.
Die Kommunen sehen sich deshalb zunehmend als „Ausfallbürgen“ für politische Entscheidungen anderer Ebenen. Während Bund und Länder neue Leistungen beschlössen, würden die finanziellen Folgen häufig bei Städten, Gemeinden und Landkreisen landen. „Wer bestellt, bezahlt auch“ müsse endlich zum verbindlichen Grundsatz werden, fordern die Verbände.
Dass die Hoffnung auf schnelle Hilfe schwindet, machten die Kommunalvertreter ebenfalls deutlich. Mit Blick auf die anstehende Ministerpräsidentenkonferenz äußerte Brötel Zweifel, dass dort grundlegende Lösungen beschlossen werden. Seinen Angaben zufolge würden die bisher diskutierten Entlastungsmaßnahmen allenfalls einen Bruchteil des Problems lösen. Die in einer Bund-Länder-Arbeitsgruppe beratenen Vorschläge bewegten sich seiner Einschätzung nach im Bereich von weniger als 10 Prozent des aktuellen Defizits.
Am Donnerstag treffen sich die Regierungschefs der Länder mit Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) in Berlin. Dabei könnte unter anderem eine Finanzreform auf den Weg gebracht werden. Dabei geht es unter anderem um den Grundsatz der Veranlassungskonnexität – also „Wer bestellt, der bezahlt“ –, eine der Forderungen der Verbände.

„Fünf nach zwölf“: Kommunen drängen auf schnelle Hilfe

Selbst die milliardenschweren Infrastruktursondervermögen des Bundes halten die Spitzenverbände nicht für die Lösung. Zwar könne das Geld helfen, Investitionen vorübergehend zu stabilisieren, das strukturelle Defizit in den laufenden Haushalten werde dadurch jedoch nicht beseitigt. Die finanzielle Schieflage bleibe bestehen.
Deshalb fordern die Kommunen nun ein zweistufiges Vorgehen. Kurzfristig müsse das jährliche Defizit durch eine Soforthilfe von 30 Milliarden Euro ausgeglichen werden, um eine weitere Verschuldung zu verhindern. Langfristig seien grundlegende Reformen, insbesondere im Sozialbereich, notwendig. Ohne eine solche Kurskorrektur drohe die kommunale Handlungsfähigkeit, dauerhaft Schaden zu nehmen.
Für Brötel steht fest, dass die Zeit drängt. „Fünf vor zwölf war gestern“, sagte er in Berlin. „Inzwischen ist es schon fünf nach zwölf.“ Die Kommunen hätten ihre Warnungen oft genug ausgesprochen. Jetzt seien Bund und Länder am Zug.