Vergesellschaftungen erschweren: Dobrindt kündigt „Investitionsschutzgesetz“ an

 

Bundesinnenminister Alexander Dobrindt (CSU) hat ein neues „Investitionsschutzgesetz“ angekündigt. Damit will er die Voraussetzungen für Vergesellschaftungen und die dafür zu zahlenden Entschädigungen genau regeln und damit erschweren.

„Wir werden in einem Investitionsschutzgesetz deutlich machen, dass willkürlicher linker Vergesellschaftungs-Fetisch mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist“, sagte Dobrindt der „BILD“.

Die Bundesregierung hatte im Juli beschlossen, dass sie Vergesellschaftung verhindern will. Bisher gab es keinen Gesetzentwurf, sondern nur einen Beschluss des Koalitionsausschusses.

Bauministerin Verena Hubertz (SPD) betonte jüngst, die Regierung arbeite an dem Investitionsschutzgesetz: „Wir als Regierung nehmen einen anderen Weg. Wir brauchen mehr Investitionen und wir wollen Investitionen schützen.“

Nach Dobrindts Angaben soll das Gesetz drei zentrale Vorgaben enthalten:

Erstens sollen bei Verstaatlichungen Entschädigungen ausschließlich zum Verkehrswert möglich sein. Dieser müsse durch ein Wertgutachten ermittelt werden.

Zweitens soll die Entschädigung unmittelbar in Geld erfolgen.

Drittens soll eine Vergesellschaftung nach Dobrindts Plänen nur möglich sein, wenn ihre Notwendigkeit ausdrücklich nachgewiesen wird. Zuvor müssten andere Maßnahmen wie Investitionen in den Wohnungsbau oder dessen Förderung vollständig ausgeschöpft worden sein.

Die Bundesregierung hatte sich auf ein solches Gesetzesvorhaben geeinigt, um Vergesellschaftungen auf Landesebene zu erschweren.

Auslöser sind die Pläne einer möglichen rot-grün-roten Regierung in Berlin, große Wohnungsbaukonzerne zu vergesellschaften.

Die drei Parteien haben sich in ihrem Sondierungspapier darauf verständigt, etwa 160.000 Wohnungen von fünf Immobilienunternehmen in Landesbesitz zu überführen.

Die Entschädigungssumme für die Konzerne soll auf 16 Milliarden Euro begrenzt, mit Krediten finanziert und über Mieten refinanziert werden. Betroffen sein sollen private Firmen ab einem Bestand von 10.000 Wohnungen in Berlin. Einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen dürften sie behalten.

Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Firmen sind von der Maßnahme ausgeschlossen. Auch Wohnungen, die seit 2021 errichtet worden sind oder sich im Bau befinden, betrifft die geplante Vergesellschaftung demnach nicht. Am stärksten betroffen wäre der Immobilienkonzern Vonovia mit 130.000 Wohnungen in Berlin.

Die Umsetzung könnte dauern: Mitte 2028 wollen die drei Parteien ein Gesetz vorlegen, das erst ein Jahr nach Beschlussfassung in Kraft treten soll. Derweil wird es wohl vom Verfassungsgericht überprüft, Klagen aus der Wohnungswirtschaft sind zu erwarten.

Der jetzige Fahrplan weicht teils deutlich von den Wahlkampfplänen der Linken ab. Demnach sollten Konzerne bereits mit einem Wohnungsbestand ab 3.000 Wohnungen vergesellschaftet werden – was rund 240.000 Wohnungen beträfe.

Die Linke wollte für die Umsetzung eine Anstalt öffentlichen Rechts gründen. Diese sollte die nötigen Kredite aufnehmen, Wohnungsbestände kaufen und sich später um die Verwaltung kümmern.

Mit der Vergesellschaftung will die mögliche Koalition aus Linke, Grüne und SPD den kommunalen Wohnungsbestand ausweiten und damit mehr Einfluss auf die Mieten in der Stadt gewinnen. Die Linke hat stets argumentiert, dass niedrige Mieten bei landeseigenen Wohnungen einen dämpfenden Effekt auf den gesamten Markt haben würden.

Demnach wirken sie sich auf den Mietspiegel aus, der die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin abbildet und als Grundlage für bestimmte gesetzliche Vorgaben zu erlaubten Mieterhöhungen gilt.

Fachleute führen mehrere zentrale Argumente gegen eine Vergesellschaftung an: Sie schaffe keinen neuen Wohnraum, verschrecke Investoren für den Wohnungsneubau und sie sei unbezahlbar sowie verfassungswidrig.

„Damit wird Vertrauen zerstört. Investoren werden sich verabschieden“, sagte Jens Tockmitt, Hauptgeschäftsführer des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken.

Die Vergesellschaftung wäre kein regionaler Sonderfall, sondern ein Präzedenzfall, dessen Folgen weit über den Wohnungsmarkt hinausreichten, „bis in andere Immobiliensegmente und die Finanzierung der Infrastruktur“.

Der Ökonom Konstantin Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) erwartet bei den aktuellen Plänen, dass die Mieten in den vergesellschafteten Wohnungen sogar deutlich steigen müssten, um das Vorhaben ohne staatliche Zuschüsse zu finanzieren.

„Bei einem Zinssatz von 4 Prozent, einer Eigenkapitalquote von 80 Prozent und einer Kreditlaufzeit von 30 Jahren würde das jährliche Zahlungen für Zinsen und Tilgung von 740 Millionen Euro bedeuten“, schreibt er.

„Kämen dazu noch Bewirtschaftungskosten in Höhe von 3,73 Euro pro Quadratmeter und Monat (457 Millionen Euro pro Jahr), wäre eine monatliche Nettokaltmiete von 9,78 Euro pro Quadratmeter nötig, um diese Kosten ohne Landeszuschüsse zu finanzieren.“

Würde man Instandhaltungskosten von 17,18 Euro pro Quadratmeter und Jahr einberechnen, müsste die Miete sogar auf 11,21 Euro pro Quadratmeter steigen, rechnet Kholodilin vor.

Aktuell liegt die Durchschnittsmiete in den betreffenden Wohnungen laut Vonovia bei 8,26 Euro pro Quadratmeter netto kalt.

(dts/dpa/red)