Eine 87-Jährige wird zum Symbol der Wohnungskrise in Spanien: Streit über Ursachen und Lösungen

 

Nicht nur Berlin ist mit dem Problem eines strukturellen Wohnungsmangels konfrontiert. Auch in Spanien ist die Wohnungsnot in mehreren Teilen des Landes zum politischen Hauptthema geworden. Die 87-jährige Maricarmen Abascal hatte 70 Jahre lang in ihrer Wohnung in Madrid gelebt und musste sie am Mittwoch, 23. September, verlassen. Nachdem ein Investor das Haus erworben und eine deutliche Erhöhung der Miete angekündigt hatte, musste sie ausziehen. Der Fall löste in Spanien Proteste aus und rückte das Thema Wohnraum in den Fokus der Öffentlichkeit. Inzwischen hat sich Abascal laut ihrer Anwältin mit dem Eigentümer geeinigt und soll nach ihrer Entlassung aus dem Krankenhaus in die Wohnung zurückkehren.

Nach einer Analyse von idealista sind die Mieten in Spanien seit Ende 2020 deutlich gestiegen. Im April 2026 meldete das Immobilienportal, dass die angebotenen Mieten im Durchschnitt rund 40 Prozent über dem Niveau von Ende 2020 lagen. Gleichzeitig war das Angebot an Mietwohnungen um 61 Prozent zurückgegangen.

Die spanische Zentralbank Banco de España sieht ein deutliches Missverhältnis zwischen Wohnungsangebot und Nachfrage. In einer im September 2025 vorgestellten Schätzung bezifferte sie das kumulierte Wohnungsdefizit auf rund 700.000 Wohnungen. Für den Zeitraum 2022 bis 2024 ging die Zentralbank von einem Fehlbestand von 400.000 bis 450.000 Wohnungen aus. Für 2025 erwartete sie ein zusätzliches Defizit von mehr als 100.000 Wohnungen. Rund die Hälfte des Fehlbestands entfiel demnach auf die besonders angespannten Wohnungsmärkte in den Provinzen Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante und Málaga.

Selbst Personen mit gutem Einkommen stoßen auf immer größere Schwierigkeiten, eine eigene Wohnung zu kaufen oder zu mieten. Auch für junge Menschen ist es in vielen Städten und Regionen zunehmend schwierig geworden, eine eigene Wohnung zu finanzieren.

Das Problem ist mittlerweile im Zentrum der öffentlichen Debatte angekommen. Allerdings besteht kein Konsens über Ursachen und mögliche Auswege aus der Krise. Die Banco de España sieht die Preisentwicklung im Kern als Folge eines Missverhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage.

Einer Studie der Polytechnischen Universität von Katalonien (UPC) zufolge ist die Zahl der Haushalte zwischen Januar 2021 und Januar 2025 deutlich gestiegen. Nach Angaben des spanischen Statistikamts INE kamen in diesem Zeitraum 957.903 Haushalte hinzu. Der Anstieg der Haushaltszahl allein erklärt jedoch nicht die regional sehr unterschiedlichen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt. Besonders stark stiegen die Preise in Regionen und Städten mit hoher Nachfrage.

Die Zunahme der Haushalte, von denen viele aus nur einer Person bestehen, kann den zusätzlichen Bedarf an Wohnraum erhöhen. Das Angebot an Wohnungen zu Preisen, die sich durchschnittliche Haushalte leisten können, hält damit jedoch nicht überall Schritt.

Im Alltag kann sich die angespannte Lage unter anderem darin zeigen, dass junge Menschen länger bei ihren Eltern leben, in Wohngemeinschaften ziehen oder trotz Beschäftigung Schwierigkeiten haben, eine eigene Wohnung zu finanzieren. Wer eine Wohnung findet, muss teilweise einen erheblichen Anteil seines Einkommens für die Miete aufbringen.

Die UPC-Forscher Blanca Arellano und Josep Roca betrachten die Erklärung eines generellen Wohnungsmangels als zu einfach. Sie sind die Autoren der Studie mit dem Titel „Fünf Thesen zur Wohnungspolitik in Spanien“. Die erste These, die sie aufstellen, lautet: „Es gibt kein gravierendes Wohnungsdefizit.“ Die Forscher verweisen auf die Entwicklung des Wohnungsbestandes zwischen 2011 und 2021. Dieser sei um 959.554 Einheiten stärker gestiegen als die Zahl der Haushalte.

Der spanische Zensus von 2021 habe zudem landesweit etwa 3,84 Millionen leer stehende Wohnungen ausgewiesen. Dies entspreche einem Anteil von etwa 14,4 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Allerdings bedeutet dies nicht automatisch, dass diese Immobilien unmittelbar als günstiger Wohnraum zur Verfügung stünden.

Die Gründe, warum die Wohnungen leer stehen, können vielfältig sein. Die Wohnungen können renovierungsbedürftig sein, sich in einer strukturschwachen Region mit geringer Nachfrage befinden, als Zweitwohnung dienen oder aus sonstigen Gründen nicht dauerhaft vermietet werden. Die Zahl theoretisch vorhandener Wohnungen sagt für sich allein wenig darüber aus, ob eine Wohnung an einem bestimmten Ort oder zu einem bestimmten Preis verfügbar ist.

Arellano und Roca stehen vor diesem Hintergrund auf dem Standpunkt, dass es keine Lösung sei, den Markt lediglich mit möglichst vielen neuen Wohnungen zu versorgen. Mit Blick auf die Erfahrungen der vergangenen 30 Jahre könne man nicht davon ausgehen, dass mehr Neubau und mehr ausgewiesenes Bauland automatisch niedrigere Preise nach sich ziehen würden.

Die UPC-Forscher schreiben außerdem, dass es vor der Finanzkrise der späten 2000er-Jahre einen Immobilienboom gegeben habe. In der Zeit zwischen 1996 und 2007, die zum Großteil in die Regierungszeit von José María Aznar (1996–2004) fiel, sei eine Vielzahl an Flächen als Bauland ausgewiesen worden. Darauf seien Wohnungen errichtet worden. Zwischen 2000 und 2018 sei Spanien sogar EU-weit das Land mit den meisten Umwidmungen von Flächen für Siedlungs- und Infrastrukturzwecke gewesen.

Arellano und Roca schreiben, mehr Bauland allein garantiere keinen bezahlbaren Wohnraum. Neubau sei zwar nicht überflüssig. Allerdings stelle sich die Frage, welche Wohnungen für wen gebaut würden – und unter welchen Bedingungen sie auf den Markt kämen.

Und hier liegt nach Auffassung der UPC-Forscher auch der Grund für die Fehlentwicklung. Was vor allem fehle, sei sozial gebundener beziehungsweise geschützter Wohnraum. Lediglich 17 Prozent der zwischen 2007 und 2023 errichteten Wohnungen seien dem sozialen Wohnungsbau zuzuordnen. Dieser helfe dabei nicht nur den Haushalten mit niedrigem Einkommen selbst. Ein größerer Bestand an preisgebundenen Wohnungen nehme auch Druck vom freien Wohnungsmarkt – so Arellano und Roca.

Anders als es die reine Angebotslogik nahelegt, plädieren die UPC-Forscher dafür, nicht nur die Frage aufzuwerfen, wie viele Wohnungen es insgesamt gebe. Vielmehr solle man sich die Frage stellen, wie viele Wohnungen zu Preisen verfügbar seien, die sich durchschnittliche Haushalte leisten könnten. Arellano und Roca empfehlen die deutliche Ausweitung des Baus von Sozialwohnungen. Dabei solle auch bereits erschlossenes Bauland einbezogen werden.

Die Entwicklung des Wohnungsmarktes unterscheidet sich regional deutlich. Besonders angespannt ist die Lage in Städten wie Madrid, Barcelona und Málaga sowie in stark vom Tourismus geprägten Regionen wie den Balearen. Dort konkurriert Wohnraum unter anderem mit der Nachfrage nach Ferien- und zeitlich begrenzten Mietangeboten.

Die Zahl der beim INE erfassten Ferienwohnungen ist von August 2024 bis Mai 2026 zwar von 403.267 auf 341.001 zurückgegangen. Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, dass die rund 62.000 Einheiten anschließend dem regulären Mietmarkt zur Verfügung standen. Sie können beispielsweise aus dem Markt genommen oder für andere Formen der Vermietung genutzt worden sein.

Eine solche zeitlich begrenzte Vermietung kann für Eigentümer wirtschaftlich attraktiv sein. Gleichzeitig steht der Wohnraum dann nicht dauerhaft für reguläre Mietverhältnisse zur Verfügung. Zu den möglichen Zielgruppen gehören etwa Studenten oder Arbeitnehmer mit befristetem Aufenthalt, beispielsweise für die Dauer eines Bauprojekts oder einer landwirtschaftlichen Saison.

Auch beim Immobilienkauf spielt die internationale Nachfrage auf den Balearen eine wichtige Rolle. Im ersten Quartal 2026 entfielen dort nach den verfügbaren Marktdaten 28,9 Prozent der Immobilienkäufe auf ausländische Käufer. Im vierten Quartal 2025 waren es 31,5 Prozent. Für das Gesamtjahr 2025 stellten deutsche Staatsangehörige mit 39,1 Prozent den größten Anteil unter den ausländischen Käufern.

Auch bei den Besichtigungen von Verkaufsangeboten sind Interessenten aus Deutschland besonders stark vertreten. Nach Daten von idealista entfielen im ersten Quartal 2026 auf den Balearen 43,5 Prozent der ausländischen Besichtigungen auf Interessenten aus Deutschland. Dabei handelt es sich um ein Maß für die Nachfrage nach angebotenen Immobilien und nicht um den tatsächlichen Anteil deutscher Käufer an allen Kaufabschlüssen.

Im Mai 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für eine gebrauchte Wohnimmobilie auf den Balearen laut Fotocasa bei 5.359 Euro pro Quadratmeter. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt das rechnerisch rund 428.700 Euro. In Gemeinden wie Calvià und Andratx lagen die Preise deutlich höher; für das erste Quartal 2026 wurden dort durchschnittliche Angebotspreise von 7.037 beziehungsweise 9.606 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen.

Die internationale Nachfrage ist jedoch nur ein Faktor für die Entwicklung des Wohnungsmarktes. Hinzu kommen die touristische Nutzung von Wohnraum, das begrenzte Angebot in besonders gefragten Regionen und die allgemeine Preisentwicklung. Wie stark die einzelnen Faktoren ins Gewicht fallen, unterscheidet sich von Region zu Region.

Die Politik sieht sich durch die Entwicklung zunehmend mit der Frage konfrontiert, wie bezahlbarer Wohnraum geschaffen und bestehender Wohnraum langfristig gesichert werden kann.

Am Dienstag, 29. September, beschloss das spanische Kabinett zwei Gesetzesdekrete (Reales Decretos-leyes). Die spanische Regierung strebt damit unter anderem einen erweiterten Schutz vor Zwangsräumungen bis 2030 an. Hinzu kommen Regelungen für Saison- und Zimmervermietungen sowie eine bis Ende 2028 befristete Einschränkung bestimmter Immobilienkäufe durch Fonds.

Ob die Dekrete im Parlament bestätigt werden, ist noch unklar. Die Oppositionsparteien Partido Popular und Vox haben bereits Ablehnung signalisiert. Auch innerhalb des politischen Lagers, das die Regierung unterstützt, gibt es unterschiedliche Einschätzungen zum Umfang der geplanten Maßnahmen.