Gebäudetyp E soll Bauen um bis zu 15 Prozent günstiger machen

Am Montag, 26. Oktober, haben die Ministerinnen für Justiz und Bauwesen, Stefanie Hubig und Verena Hubertz, ihren Gesetzentwurf über schnelleres und einfacheres Bauen vorgestellt. Kern des Vorhabens ist es, bei der Errichtung von Gebäuden rechtssicher auf bestimmte Komfortstandards verzichten zu können. Dies soll der sogenannte Gebäudetyp E ermöglichen. Bauen soll dadurch einfacher, schneller und günstiger werden können.

Ministerin Hubertz äußerte, mit der Option gebe man Bauherren, Bauunternehmen und Käufern die Freiheit zurück, „auf unnötigen Schnickschnack“ zu verzichten. Jeder Euro, der nicht in abdingbare Standards wandere, sei „ein Euro mehr für bezahlbaren Wohnraum“. Die Initiative zur Definition des Gebäudetyps E ging ursprünglich von den Architektenkammern aus. Die Ampelkoalition hatte im Jahr 2024 eine erste Initiative dazu gestartet, die nach dem Zerbrechen des Bündnisses von der aktuellen Regierung aufgegriffen wurde.

Die Ministerinnen stellten klar, dass es um den Verzicht auf Extras geht, die sich mittlerweile möglicherweise als Branchenstandard etabliert haben. Gesetzlich vorgeschriebene Bau- und Komfortstandards und öffentlich-rechtliche Mindestanforderungen bleiben hingegen zwingend. Auf die Einhaltung von Standards bezüglich Sicherheit, Statik oder Brandschutz kann deshalb auch weiterhin nicht verzichtet werden – auch nicht freiwillig.

Allerdings gibt es Standards, die nicht gesetzlich fixiert sind, und dennoch zur Grundlage von Klagen wegen Baumängeln werden können. Dabei handelt es sich um die „anerkannten Regeln der Technik“. Diese gelten aufgrund eines entsprechenden Konsenses innerhalb der Branche als stillschweigend vereinbart.

Bauherren oder Architekten riskieren Klagen, wenn sie einige dieser nicht gesetzlich zwingenden Standards außer Acht lassen. Bereits jetzt sind Abweichungen theoretisch möglich – in der Praxis wird die Nichterfüllung der entsprechenden Standards von Gerichten dennoch als Baumangel bewertet. Häufig erklären sie solche Vereinbarungen sogar für unwirksam.

Beispiele für solche Standards finden sich etwa im Schallschutz, bei der Deckenhöhe, der Größe von Glasflächen oder der Zahl von Steckdosen. Künftig soll es möglich sein, im Wege eines Gebäudetyp-E-Vertrages von den „anerkannten Regeln der Technik“ abzuweichen. Ein solcher Vertrag soll jedoch ausdrücklicher Vereinbarung bedürfen. Wird er nicht gewählt, bleibt es bei den etablierten Regeln.

Der Entwurf hat einen ersten Stakeholder-Prozess durchlaufen. Dabei waren Vertreter von Bau- und Planungspraxis, Verbraucher- und Mieterschutzverbände sowie Ländern und Justiz eingebunden. Allerdings muss der nunmehrige Entwurf von Neuem in die Länder- und Verbandsanhörung. Erst danach kann das Kabinett eine Endfassung beschließen und Bundestag sowie Bundesrat damit befassen.

Mit dem Inkrafttreten eines entsprechenden Gesetzes zur Änderung des einschlägigen Vertragsrechts rechnen die Initiatorinnen Mitte 2027. Aufgrund von ausgewerteten Pilotprojekten hofft man in den Ministerien darauf, dass einfaches Bauen nach Gebäudetyp E die Baukosten für das Gebäude an sich um 10 bis 15 Prozent senken könne.

Dies soll zu einer Trendwende beim Angebot auf dem zuletzt angespannten Immobilienmarkt führen. Die Schätzungen über die Anzahl der in Deutschland fehlenden Wohnungen bewegen sich um die 1 Million. Der Bau-Monitor 2026, im Auftrag des Baustoff-Fachhandels,  beziffert das Defizit sogar auf 1,35 Millionen Wohnungen. Von der Grundtendenz her stimmen die jüngsten Zahlen des Statistischen Bundesamtes vorsichtig optimistisch.

Diesen zufolge ist die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden von Januar bis August auf etwa 169.400 gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr betrage das Plus damit etwa 12,1 Prozent. Der Wermutstropfen dabei: Eine erteilte Genehmigung hat nicht immer einen zeitnahen Bau zur Folge. Die steigenden Kosten für Treibstoff, Energie und Materialien infolge des Irankrieges und die hohen Zinsen lassen viele potenzielle Bauherren abwarten.

Ministerin Hubig sprach im Kontext des Gesetzesvorhabens von einem „echten Befreiungsschlag“. Auch der Vorsitzende des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes (ZDB), Felix Pakleppa, begrüßte das Vorhaben. Wichtig sei jetzt, dass die Bundesländer ihre Technischen Baubestimmungen entsprechend vereinheitlichen. „16 Gebäudetypen E in 16 Bundesländern kann keiner wollen“, so Pakleppa.

Der Verband Fenster & Fassade (VFF) kritisierte den Vorstoß hingegen. Dort sieht man sich zu wenig eingebunden. Das Ministerium habe Eckpunkte ohne hinreichende Einbindung von Branchenverbänden übernommen. Mögliche Abweichungen seien primär dort zu beanstanden, wo es um reale Beeinträchtigungen der Lebensqualität gehe, wie bei Tageslicht oder sommerlichem Wärmeschutz. VFF-Geschäftsführer Frank Lange erklärte dazu:

„Einfaches Bauen ja – aber nicht durch Abschaffung von Tageslicht, Komfort, Sicherheit und Energieeffizienz. Wer billig baut, baut nicht effizient – und langfristig meist deutlich teurer.“

Der baupolitische Sprecher der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak, erklärte, er befürworte zwar eine Normalisierung von günstigem und einfacherem Bauen. Allerdings dürfe ein komplett neuer Gebäudetyp E nicht zu einer Zwei-Klassen-Gesellschaft führen. Florian Becker vom Deutschen Mieterbund mahnt Transparenz gegenüber Mietern darüber an, auf welche Standards verzichtet worden sei. Er erhofft sich im Gegenzug bezahlbare Mieten auch in Neubauten.