Berlin-Wahl belebt Debatte über Vergesellschaftung von Wohnungen

Das Ergebnis der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus am Sonntag, 20. September, könnte schon bald die Debatte über die Vergesellschaftung großer privater Wohnungsbestände wiederbeleben. Mit 25,7 Prozent ging die Linke mit deutlichem Abstand als stärkste Partei aus dem Urnengang hervor. Sie hatte die Frage zu einem zentralen Wahlkampfthema gemacht und bezeichnet die Umsetzung des Volksentscheids von 2021 als unverhandelbare Bedingung für Koalitionen.

Rechnerisch könnten CDU, SPD und Grüne ihre Zwei-Stimmen-Mehrheit nutzen, um eine Koalition gegen die Linke zu bilden. Aber auch die Grünen hatten gefordert, den Volksentscheid der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ tatsächlich umzusetzen. Bislang gibt es nur ein Vergesellschaftungsrahmengesetz. Union und SPD wollten es dabei auch belassen.

Ausgangspunkt der Debatte ist der Volksentscheid vom 26. September 2021. Dieser fand zeitgleich mit den Bundestagswahlen und den Wahlen zum Berliner Abgeordnetenhaus statt. Eine klare Mehrheit von 59,1 Prozent der Abstimmungsteilnehmer sprachen sich für die geforderte Vergesellschaftung aus. Das Ergebnis war rechtlich nicht bindend, aber politisch relevant.

Von der Umsetzung des Volksentscheids wären Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin betroffen. Die Immobilien sollen nach dem Willen der Initiatoren in Gemeineigentum oder in eine öffentliche Anstalt überführt werden. Der Schritt könnte zwischen 213.000 und 240.000 Wohnungen betreffen – unter anderem aus den Beständen von Vonovia, Adler, Covivio und Heimstaden.

In den 1990er- und 2000er-Jahren hatte Berlin einen erheblichen Teil seines kommunalen Wohnungsbestandes verkauft. Hatte dieser im Jahr 1990 noch etwa 590.000 Wohnungen umfasst, sank er bis zum Beginn der 2010er-Jahre auf etwa 270.000. Am Verkauf der landeseigenen Gesellschaft für Wohnen (GSW) im Jahr 2004 war die Linke, damals PDS, beteiligt. Das Kabinett Wowereit II sah in der Maßnahme einen wichtigen Schritt zur Konsolidierung des Haushalts.

Mittlerweile herrscht Wohnungsnot in Berlin und der Wohnungsbau stockt – unter anderem aufgrund hoher Kosten und einer Vielzahl an Vorgaben und Auflagen. Angesichts des Ergebnisses des Volksentscheids setzte der Senat eine Expertenkommission ein. Diese kam zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung von Immobilien verfassungsrechtlich grundsätzlich zulässig sei.

Unklar ist jedoch nicht nur, wie die Überführung privater Immobilien in landeseigene Wohnungsbestände konkret zur Linderung bestehender Wohnungsknappheit beitragen würde. Auch die Höhe und Modalitäten zur Entschädigung betroffener Wohnungsgesellschaften bleiben unklar.

Dem Kalkül der Initiative zufolge solle diese insgesamt 40 bis 60 Prozent des Marktwerts betragen. Sie solle über 100 Jahre bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent ausbezahlt werden. Die Studie der Initiative zu dieser Frage kommt auf eine Entschädigung in Höhe von 10 bis 17 Milliarden Euro.

Demgegenüber weist der Landesrechnungshof darauf hin, dass eine Entschädigung zum Marktwert mindestens mit einer Summe von etwa 42 Milliarden Euro verbunden wäre. Die Spitzenkandidatin der Linken, Elif Eralp, erklärte jüngst gegenüber „Welt TV“, 40 Prozent des Verkehrswerts könnten eine angemessene Entschädigung darstellen – und dies würde das Land mit 25 Milliarden Euro belasten.

Der Senat unter Kai Wegner hat 2025 das Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen. Dieses solle die rechtlichen Grundbedingungen für mögliche Vergesellschaftungen bestimmen. Es sollte erst zwei Jahre nach seiner Verkündung in Kraft treten, damit eine verfassungsrechtliche Prüfung stattfinden könne. Für konkrete Vergesellschaftungen wäre ein weiteres Gesetz erforderlich – das die Linke nun anstrebt.

Allerdings könnte das Vorhaben zur Vergesellschaftung schon bald vor einem neuen Problem stehen: Das Bundeskabinett hat im Juli 2026 im Koalitionsausschuss die Vorbereitung eines Bundesgesetzes vereinbart. Dieses solle sicherstellen, dass eine „Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze auf Landesebene nicht mehr möglich“ sein würde.

Das Gesetz ist bisher nicht in Kraft und es liegt auch noch kein konkreter Entwurf vor. Auch hatte Bundesjustizministerin Stefanie Hubig Zweifel an der Zulässigkeit eines pauschalen Verbots dieser Art geäußert. Es ist jedoch damit zu rechnen, dass es vom Bund aus Restriktionen geben könnte, die eine Umsetzung des Volksentscheids entweder deutlich verzögern oder teilweise oder gänzlich verhindern würden.

Am Ende könnte der Streit ein Grundsatzurteil des Bundesverfassungsgerichts erforderlich machen. Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt grundsätzlich die Vergesellschaftung von „Grund und Boden, Naturschätzen und Produktionsmitteln“. Umstritten bleibt jedoch, unter welchen Bedingungen und auf welcher staatlichen Ebene dies geregelt werden solle.

Auch wäre zu klären, inwieweit es dem Bund gestattet sei, Ländern diesbezüglich Restriktionen aufzuerlegen. Möglicherweise verlangt das Bundesverfassungsgericht eindeutige gesetzliche Regelungen über Bedingungen und Grenzen von Vergesellschaftungen und entsprechender Bundes- und Landeskompetenzen.

Die SPD hatte den Entwurf für ein umfassenderes Vergesellschaftungsgesetz vorgelegt. Dieses sollte nicht nur große Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen umfassen. Es würde sich auch auf Produktionsmittel, Grund und Boden sowie Naturschätze beziehen – und die Grundversorgung mit Energie, Wasser und Wärme.

Dem Konzept zufolge könnten Unternehmen ihr Eigentum formal behalten. Allerdings wäre es möglich, sie gleichzeitig weitreichenden staatlichen Vorgaben zu unterwerfen – etwa bei Gewinnen, Reinvestitionen, Preisen oder Nutzung. Zudem wäre auch eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts möglich; eine automatische Entschädigung in einer bestimmten Form wäre nach diesem Entwurf nicht vorgesehen. Durchgesetzt ist bislang aber erst das Rahmengesetz.