Si può vendere casa con l’intenzione di acquistarne un’altra oppure si può operare uno scambio di immobili. In modo rapido e succinto questa è la spiegazione di permuta immobiliare.
Una possibilità disciplinata dagli articoli 1552 e seguenti del Codice civile il quale, tuttavia, parla genericamente dello scambio di proprietà di cose, senza concentrarsi in modo particolare sugli immobili il cui scambio reciproco, a differenza di altri beni, possono essere gravati da mutui e questo può complicarne il trasferimento della proprietà.
Nella compravendita di immobili c’è il pagamento in denaro, nella permuta c’è un trasferimento di proprietà senza uno scambio di soldi (ci sono però eccezioni), è quindi più affine al concetto di baratto.
Cosa è la permuta
La permuta è un contratto afferente al trasferimento reciproco tra due soggetti della proprietà di cose o di altri diritti. Si applicano le medesime logiche dell’istituto della compravendita (descritto all’articolo 1555 del Codice civile) con l’eccezione del trasferimento di denaro. Si tratta, in definitiva, di uno scambio di beni tra due soggetti, siano queste persone fisiche oppure aziende.
Esistono diversi tipi di permuta, uno dei quali prevede anche il versamento di un conguaglio, eccezione riservata allo scambio di beni di valore diverso:
- Permuta pura: gli immobili scambiati hanno il medesimo valore
- Permuta con conguaglio: il valore diverso degli immobili esige una compensazione in denaro
- Permuta diretta: vede lo scambio tra soggetti privati e quindi al di fuori del regime Iva. Le imposte da pagare sono calcolate sul valore dell’immobile che vale di più.
Nel caso di permuta diretta le imposte vengono divise a metà tra i contraenti.
I vantaggi della permuta immobiliare
Il primo vantaggio è il costo inferiore a quello della compravendita. Inoltre, le imposte offrono il vantaggio di essere affrontate in uguale misura tra i contrenti che possono rivolgersi al medesimo notaio, riducendo così anche questa voce di spesa.
Infatti, le imposte applicate alla compravendita sono le medesime in caso di permuta: imposta di registro del 2% del valore catastale dell’immobile che sale al 9% nel caso in cui uno dei due immobili è seconda casa. L’imposta catastale e quella ipotecaria sono di 50 euro ognuna e, laddove la permuta avviene tra privati, non vengono applicate imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.
Non da ultimo, a parità del valore di scambio, non occorre chiedere un mutuo e questo contribuisce a rendere la permuta immobiliare più veloce rispetto alla compravendita.
Gli svantaggi della permuta immobiliare
Trovare qualcuno disposto a permutare un immobile può non essere semplice, anche perché i soggetti coinvolti devono essere interessati vicendevolmente a procedere allo scambio. Il valore degli immobili dovrebbe essere uguale, pena il pagamento di un conguaglio e anche questo può contribuire a rendere più complessa la permuta i cui oggetti di scambio (gli immobili) possono richiedere una valutazione terza per fissare un prezzo condivisibile tra le parti.
Sull’immobile non devono gravare mutui o ipoteche al momento dello scambio ed è compito del notaio fare le opportune verifiche.
Nel caso in cui anche uno solo degli immobili ne fosse gravato o il proprietario si occupa di estinguere il mutuo o l’ipoteca, oppure il nuovo proprietario deve accollarsi il debito. Il nuovo proprietario, infine, può decidere di accendere un mutuo.
La permuta immobiliare con il costruttore
Capitolo a parte è quello della permuta direttamente con un costruttore che può accettare lo scambio con un immobile per cederne un altro. In questo caso è il costruttore stesso ad avere il coltello dalla parte del manico giacché, per sopperire a eventuali difficoltà incontrate ella rivendita dell’immobile permutato, tende a valutarlo meno dell’effettivo valore di mercato.
Questo tipo di permuta ha costi più alti rispetto a quella tra privati, è necessario sostenere diverse voci di spesa:
- Imposta ipotecaria e catastale (400 euro)
- Imposta di registro (2% sull’immobile con il più alto valore se è una prima casa, oppure il 10% su entrambi gli immobili se uno dei due è considerato seconda casa)
- Imposta di bollo
- Tasse ipotecarie
- Tributi speciali catastali
- Visure catastali.
Dati alla mano, la permuta immobiliare con il costruttore diventa una strada più difficile ma non impossibile da percorrere.