Con la Direttiva Ue relativa alle case green approvata dal Parlamento Europeo a marzo 2023, che mira a rendere gli immobili del vecchio continente più eco-compatibili, dal 2028 tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere a zero emissioni, mentre gli immobili residenziali dovranno rientrare nella classe energetica E entro il 2030 e nella D entro il 2033 (classi intermedie in una scala che va dalla A alla G). Per quanto riguarda l’Italia, la Direttiva dovrebbe diventare operativa nel 2025. Ma qual è e quale sarà il suo impatto sul mercato immobiliare italiano, e di cosa dovrà tenere conto chi si appresta a comprare casa? Cerchiamo di capirlo insieme.
La situazione attuale
Dei 12,2 milioni circa di edifici residenziali presenti nel nostro Paese, si stima che il 6,5% appartenga alle classi energetiche A1-A4, più alte e quindi più efficienti, il 6,7% alle classi B e C, il 9,9% alla classe D, il 16,5% alla classe E, il 25,1% alla classe F e ben il 35,2% alla classe G, la meno efficiente (dati Reopla). Un’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare rispetto all’efficienza energetica condotta da Enea, I-Com e Fiaip nel 2023 ha evidenziato, per il 2022, un mercato caratterizzato da immobili di usati energivori, con prevalenza di transazioni di edifici nelle classi energetiche più basse per tutte le categorie di immobili. In particolare, nelle zone di estrema periferia, gli immobili compravenduti appartenevano per l’86% alle classi energetiche meno “virtuose” (E, F e G), mentre in quelle di pregio la percentuale di immobili nelle prime classi energetiche (A e B) era al 38%.
Che cos’è e a cosa serve la classe energetica
Con il decreto legislativo 192 del 2005 e altri provvedimenti, come il decreto ministeriale 162 del 2015, si stabilisce che, nel caso della compravendita di una casa o di una locazione, debba essere redatto da parte di un tecnico abilitato l’APE, o Attestato di Prestazione Energetica. Obiettivo: ridurre gli spechi di energia e spronare il cittadino all’installazione di fonti energetiche alternative, salvaguardando il pianeta. Questo documento è molto importante per descrivere il grado di efficienza energetica dell’abitazione e misurarne l’efficienza in termini di consumo di energia elettrica, oltre ad evidenziare un livello di abitabilità migliore, anche ai fini dell’acquisto o della vendita.
Dal 2016 in poi per il calcolo delle classi energetiche sono stati inseriti nuovi criteri, come il raffrescamento estivo e la ventilazione meccanica controllata, mentre prima si consideravano soltanto i consumi per il riscaldamento e per l’acqua calda sanitaria. Introdotte poi le suddivisioni in classi energetiche A4 (la migliore), A3, A2, A1, che prima non esistevano.
La certificazione energetica viene redatta da un tecnico specializzato, che esamina i consumi energetici dell’abitazione. Nel calcolo vengono considerati alcuni parametri fondamentali come infissi, dimensioni, qualità dei materiali adottati, dispersione di calore, utilizzo di impianti energetici rinnovabili, interventi di ristrutturazione sull’edificio destinati a migliorarne i consumi. L’attribuzione della classificazione energetica è legata in particolare all’indice di prestazione energetica globale non rinnovabile, che quantifica la quantità di energia consumata dall’edificio per metro quadro. È importante sapere che la normativa sulle classi energetiche degli edifici è di competenza delle regioni e dunque le valutazioni sono strettamente legate alla regione di riferimento.
Classi energetiche e caratteristiche degli immobili
Quando ci si appresta all’acquisto di un immobile, è essenziale considerare attentamente la sua categoria energetica. Nel corso del tempo, le proprietà caratterizzate da elevate prestazioni energetiche guadagneranno sempre più rilevanza e diffusione, mentre diventerà sempre meno sostenibile risiedere in edifici o abitazioni classificate con una bassa efficienza energetica. Tali aspetti rivestono un ruolo cruciale nella fase di acquisto, poiché l’incremento della categoria energetica comporta costi significativi, specialmente in un contesto in cui il quadro degli incentivi è cambiato e quelli associati al Superbonus, ormai ex 110%, si vanno progressivamente riducendo. Ma come vengono attualmente suddivise le classi energetiche delle case? Vediamole una per una.
Classe A: ripartita, come detto, nelle classi A1, A2, A3 e A4, rappresenta l’eccellenza in termini di efficienza energetica e di tutela dell’ambiente. Una casa di classe A è un’abitazione ad impatto energetico quasi zero. Obbedisce inoltre alle norme antisismiche, possiede un cappotto di isolamento termico, utilizza un impianto di riscaldamento ad alta efficienza.
Classe B: contrassegna le case dai consumi bassi e sostenibili. Le abitazioni di questo tipo sono state sottoposte ad interventi di riqualificazione, hanno subito lavori sulla parte esterna, sono state oggetto di sostituzione dei serramenti.
Classe C: vi rientrano tutti gli immobili provvisti di elementi quali valvole termostatiche per tutti i termosifoni, caldaia a condensazione e isolamento del sottotetto.
Classe D: riguarda le abitazioni relativamente recenti, realizzate cioè circa 15 anni fa e che spesso hanno subito interventi di riqualificazione.
Classe E: la più diffusa fra gli edifici costruiti tra gli anni ’70 e ’90, comprende le abitazioni che presentano una caldaia a metano, pur se la qualità costruttiva di tali immobili non è particolarmente elevata.
Classe F: raggruppa gli immobili che risalgono agli anni ’70 o agli anni ’80, i cui impianti di riscaldamento sono obsoleti, e che possono avere anche infissi vecchi e un isolamento delle pareti e dei solai non particolarmente efficiente.
Classe G: la meno efficiente rispetto a tutte le altre, riunisce i vecchi immobili in muratura che non hanno subito interventi di coibentazione e che non hanno un sistema di riscaldamento.
Classi energetiche e valore degli immobili
Dopo aver esaminato le classi energetiche e le loro caratteristiche, vediamo come ciò si traduce in termini economici.
Secondo una ricerca di Immobiliare.it relativa al periodo 2017 – 2022, chi nel 2017 ha deciso di investire in una casa in classe E (o inferiore), probabilmente attratto dal prezzo conveniente, ha visto il proprio immobile perdere di valore, passando dai quasi 2.000 euro al metro quadro di media a poco più di 1.800, con una flessione dell’8%. Le abitazioni in classe A, al contrario, si sono rivalutate del 2% in cinque anni, anche se meno di quelle in classe media, che hanno conosciuto un aumento di valore del 5%, passando da 2.073 euro al metro quadro a 2.168; le classi dalla B alla D hanno rappresentato quindi un buon investimento sul medio periodo. Inoltre, sempre secondo quanto emerge dallo studio, lo scarto percentuale tra il prezzo della classe alta rispetto a quella media si sarebbe ridotto, nel periodo in esame, di 2 punti percentuali (passando dal 21% al 19%), mentre con la classe bassa la forbice del prezzo sarebbe aumentata di ben 7 punti percentuali, passando dal 25% al 32%.
Anche Banca d’Italia ha preso in esame questi dati, elaborando l’impatto del livello di efficienza energetica sul valore delle residenze a livello provinciale in Italia, valutato attraverso l’Attestato di Prestazione Energetica. I risultati dell’analisi evidenziano che il prezzo richiesto per la vendita delle abitazioni classificate nelle prime quattro classi energetiche (A-D) è in media superiore di circa il 25% rispetto a quello delle abitazioni classificate come classe G, naturalmente a parità di altre condizioni. La differenza di prezzo varia inoltre di molto tra le diverse province italiane, anche a causa delle differenti condizioni climatiche e delle normative regionali sull’efficienza energetica.
Classi inferiori e vendibilità
Attualmente, secondo le disposizioni vigenti le abitazioni classificate in una classe energetica bassa non sono soggette a blocchi di vendita. Nonostante l’adeguamento alla nuova Direttiva europea non sia al momento obbligatorio, lo diventerà entro il 2030 per conformarsi agli standard stabiliti e garantire la futura vendibilità dell’immobile. Non sono per ora previste sanzioni, anche se si attendono aggiornamenti specifici. Tuttavia, considerando i tempi necessari per gli interventi, è importante intraprendere azioni immediate per pianificare miglioramenti energetici e presentare sul mercato abitazioni più appetibili.
Se, dunque, le residenze in classi energetiche inferiori, come la G, rischiano di veder diminuire il loro valore nel contesto determinato dalla Direttiva, potrebbero anche rappresentare un’opportunità. Presentando generalmente un costo d’acquisto vantaggioso, grazie ad interventi opportuni un immobile di questa fascia può essere portato a standard energetici superiori, moltiplicando il suo valore sul mercato. Tali interventi devono però essere orientati al raggiungimento della classe E entro il 2030 e della classe D entro il 2033. Tra le azioni per migliorare immediatamente la classe, vi sono l’applicazione del cappotto, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o delle finestre e l’installazione di pannelli solari.