Quando si abita in edifici con più abitazioni, la convivenza tra i condòmini può essere complicata, soprattutto quando si devono prendere decisioni su lavori e interventi di manutenzione dell’edificio.
Per questo motivo la figura dell’amministratore di condominio è essenziale per una buona gestione dell’immobile e dei rapporti tra che vi abita. A partire dal 2012, con la legge n. 220 di riforma dell’art. 1129 del Codice civile, la nomina di un amministratore è diventata obbligatoria se i condomini dell’edificio sono più di otto (il doppio rispetto a quanto precedentemente previsto per cui l’obbligo scattava già nel caso in cui i condomini fossero 4): “quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Su questa figura, però, esistono ancora alcune “vacatio”… entriamo un po’ più nel dettaglio.
Quali sono i requisiti dell’amministratore
Come scritto sopra, è il Codice civile che definisce la figura dell’amministratore, il quale:
- deve essere nel godimento dei diritti civili.
- non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, similari o delitti non colposi che prevede una condanna tra i due e i 5 anni.
- non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo il caso in cui non sia già avvenuta la riabilitazione.
Inoltre, l’amministratore deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e, soprattutto, aver frequentato un corso di formazione dedicato (requisiti che non sono obbligatori nel caso in cui l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile).
Come si evince, non esiste un albo o un ordine professionale degli amministratori, anche se questa figura abbia un ruolo decisionale anche fondamentale sulla vita amministrativa dell’immobile. L’art. 1133 c. 1 del Codice civile, indica le attività ordinarie per cui l’amministratore può agire su mandato: “I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell’amministratore è ammesso ricorso all’assemblea, senza pregiudizio del ricorso all’autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall’articolo 1137”.
Come funzionano la nomina e la revoca
Per nominare l’amministratore, il condominio deve deliberare in assemblea la quale può essere convocata dall’amministratore uscente o, nel caso in cui il ruolo sia vacante, da due o più condomini per un totale rappresentativo di almeno 1/6 del valore dell’edificio o di un minimo di 166,66 millesimi.
La nomina non deve avvenire ad unanimità ma serve almeno la metà dei voti in termini di quote millesimali e la maggioranza dei presenti votanti.
La durata del mandato dell’amministratore è di un anno rinnovato dello stesso periodo mentre la revoca, come dice il codice civile, “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cu siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3 del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria”.
Nello specifico, le gravi irregolarità a cui fa riferimento il codice sono:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché’ di deliberazioni dell’assemblea.
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma.
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini.
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio.
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva.
- l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9); 8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.