Quatre mois après la validation du Conseil d’État et la publication des décrets qualifiant d’intérêt national quatre opérations de requalification de copropriétés dégradées (notre édition du 29/12/2025), c’est un pas supplémentaire qui vient d’être franchi pour redonner de la dignité aux plus des 3 000 habitants des ensembles des Rosiers et du Super Belvédère, dans le 14e arrondissement de Marseille. Le 3 avril, à la demande de la Métropole Aix-Marseille, la préfecture de région a mis en place les commissions chargées de préparer les plans de sauvegarde de ces copropriétés dégradées, associant les habitants aux pouvoirs publics. Dans la foulée, l’établissement public foncier (EPF) Paca, chargé de piloter les quatre opérations d’intérêt national (Orcod-IN), a lancé vendredi les marchés publics pour rédiger les documents qui piloteront à la fois les lourds chantiers de rénovation (environ 600 millions d’euros sont prévues pour les quatre Orcod-IN) et l’accompagnement des résidents. De quoi pouvoir lancer, dès septembre, les premiers travaux d’urgence avec la signature du plan de sauvegarde. « Nous voulions que ça aille rapidement », confirme l’ex-vice-président (LR) au logement David Ytier. Avant deux ans d’études, et un chantier qui pourra s’étaler sur cinq ans.
L’urgence est bien connue. Le cahier des charges établi par l’EPF dresse un état des lieux détaillé de ces deux ensembles voisins, 723 logements répartis dans neuf bâtiments pour les Rosiers, « l’une des copropriétés les plus dégradées de Marseille », auxquels s’ajoutent 160 logements dans les petits immeubles du Super Belvédère.
« Depuis une vingtaine d’années, la copropriété des Rosiers est entrée dans une spirale de dégradation », introduit l’EPF qui décrit les risques de chute de blocs de béton, les infiltrations d’eau depuis les toitures, les risques d’incendie depuis les gaines électriques, l’affaissement du sol, les fuites des canalisations, les ascenseurs vétustes, le manque d’isolation… S’y ajoute la « présence d’humidité dans quasiment tous les logements, amplifiée par la présence de ménages en suroccupation », des « nuisibles en abondance ». Et les trafics qui se sont installés. Alors les propriétaires occupants sont partis, ne représentant plus que 8% des habitants. « Des propriétaires bailleurs, profitant de l’effondrement des valeurs immobilières et de taux de rentabilité élevés les ont remplacés », explique l’EPF. Les multi-propriétaires représentent 54% des copropriétaires, avec parmi eux, de nombreux marchands de sommeil pointe son état des lieux. De quoi accélérer la chute, alors que les impayés, à hauteur de 1,4 million d’euros, représentent 107% du budget annuel, auxquels il faut ajouter 600 000 euros de dette auprès des fournisseurs. Un premier plan de sauvegarde avait été lancé entre 2001 et 2006. Le deuxième, entre 2006 et 2008, a échoué. « Quand on confie un plan de sauvegarde à un syndic qui ne fonctionne pas et contient en son sein un nombre de marchands de sommeil important, il ne peut pas fonctionner », pointe la maire (DVG) des 13e et 14e arrondissements, Tina Biard-Sansonetti. En 2024, la justice avait débouté la Métropole qui voulait nommer un administrateur judiciaire. Alors que deux syndics se sont succédé depuis 2017, elle a finalement réussi à en nommer un le 24 novembre dernier, tandis que l’EPF, après avoir freiné, s’est vu confier une enveloppe de 2 millions d’euros pour préempter les biens. « Une dizaine de lots ont à ce jour été préemptés par l’EPF », indique l’établissement.
« L’activation du plan de sauvegarde en septembre est une bonne nouvelle, la puissance publique va pouvoir intervenir pour faire les travaux d’urgence », se réjouit désormais la maire des 13-14, qui espère voir débloqués rapidement les crédits de l’agence nationale de l’habitat (Anah), que devra réclamer l’administrateur provisoire. « L’enveloppe budgétaire du plan de sauvegarde ne peut pas être déterminée à ce stade », précise cependant l’EPF. Les études devront se pencher sur les volets techniques, financier, social, juridique, avec l’objectif de scissionner la copropriété.
« Au-delà de la bataille sur les Orcod-IN, la Ville depuis cinq ans intervient de manière globale sur ce site pour porter un projet d’ensemble », précise aussi Tina Biard-Sansonetti. Le dernier conseil municipal du mandat avait notamment ouvert la voie pour transformer l’ancien Casino en halle sportive et culturelle. De quoi espérer redonner de la dignité pour ces habitants en grande précarité, « pour qui les Rosiers constituent la seule voie d’accès possible au logement », rappelle l’EPF.


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