No giro imobiliário deparamo-nos, muitas vezes, com uma conjugação de esforços entre agências com vista a uma partilha da comissão. Trata-se de conseguir atingir, de forma mais rápida e eficaz, um resultado, ou seja, a celebração de um contrato de compra e venda.
Mas em termos técnico-jurídicos, o que significa esta partilha? Em muitos dos casos, esta partilha implica que uma sociedade de mediação imobiliária tenha celebrado um contrato de mediação com o proprietário do imóvel para venda e que essa sociedade, que representa o vendedor, venha a celebrar um contrato com uma outra sociedade imobiliária que se preste a angariar um comprador para esse imóvel. Implica, por isso, um pré-acordo entre essas sociedades imobiliárias na partilha da comissão, convencionada com o proprietário vendedor, habitualmente, mas não necessariamente, na proporção de metade. Daí que, tecnicamente, exista uma “união de contratos”, ou seja, à celebração do contrato de mediação imobiliária junta-se um contrato de prestação de serviços celebrado entre sociedades imobiliárias, verificando-se, assim, uma dependência funcional entre um contrato inicial de mediação e um contrato, que se lhe segue, de prestação de serviços entre as agências imobiliárias. Para a partilha da comissão, será necessário que o negócio celebrado seja, também, imputável à actividade da segunda mediadora, nomeadamente por ter participado activamente na concretização do negócio mediante o encaminhamento e representação do comprador e acompanhamento de todas as negociações que levaram a um entendimento entre as partes, vendedor e comprador. Assim, é fundamental que tenha existido uma concorrência de esforços no sentido da intermediação de ambas as sociedades ter sido causa adequada para a concretização do negócio. Nestas circunstâncias, se no contrato de mediação não se encontrar prevista uma remuneração a ser paga com a celebração do contrato-promessa e não for aplicável o regime de excepção associado à exclusividade, a obrigação de remunerar o mediador imobiliário só nasce com a celebração do contrato de compra e venda, só aí se tornando exigível o pagamento da comissão, pelo que a obrigação de partilhar essa comissão só tem lugar com o pagamento por parte do então proprietário vendedor. Aqui consegue-se perceber a dependência existente entre a execução de um contrato e outro. Este é o exemplo talvez mais comum, embora existam outras variantes de união de contratos.
Para o sucesso desta partilha de comissão importa que os termos da mesma fiquem claros e estabelecidos desde o início da relação entre as sociedades, o que depende única e exclusivamente do profissionalismo das envolvidas que os deverão transpor para documento escrito. Com isso, conseguir-se-á evitar muitos mal-entendidos e, acima de tudo, alcançar uma maior segurança no comércio imobiliário.
NOTA – Por decisão pessoal, a autora do texto escreve de acordo com a antiga ortografia.