Não se tratando de um prédio que ainda goze do prazo de alguma garantia de obra, a obrigação de eliminação das patologias existentes nas partes comuns de edifício em propriedade horizontal cabe ao condomínio, quer seja directamente à sua administração, quer seja à sua assembleia geral.
Quando estamos perante meros actos conservatórios do imóvel, considerados actos de administração ordinária, ou obras indispensáveis ou urgentes, a responsabilidade é da administração do condomínio. As obras indispensáveis ou urgentes são aquelas que colocam em risco a segurança de pessoas ou, ainda, causam ou agravam danos no edifício ou bens. Na dúvida quanto à natureza das obras, a prudência aconselha a realizá-las através de deliberação da assembleia geral.
Por outro lado, os actos que não sejam de mera conservação, como é o caso das reparações de elementos estruturais do edifício, são já da competência da assembleia geral. Sempre que esteja em causa uma deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.
Há uma outra dimensão desta questão das obras em áreas comuns e que corresponde à possibilidade da sua realização por um condómino, “na falta ou impedimento do administrador”. Não raras vezes, o condómino vê-se afectado, directamente, na sua fracção por defeitos das áreas comuns. O que fazer? Em primeira linha, deverá dar conhecimento dos factos ao condomínio, instando-o a proceder à correcção das patologias nas zonas comuns e a indemnizá-lo pelos prejuízos na sua fracção. Muitos dirão: “Já o fiz mas o condomínio continua sem nada fazer e as obras são urgentes porque colocam em causa a minha segurança!”. Nesses casos, a lei permite que o próprio condómino afectado avance, a suas expensas, com as obras nas zonas comuns, sendo que depois terá direito a ser ressarcido pelas mesmas.
Em grande parte das situações, chamar famigeradas às patologias será pouco e até mesmo simpático!
NOTA – Por decisão pessoal, a autora do texto escreve de acordo com a antiga ortografia.