Ao folhear qualquer jornal, encontramos, frequentemente, publicações que dizem respeito a comunicações para exercício do direito de preferência na venda de prédios rústicos. E no caso de prédios mistos? O que fazer?
A noção de prédio misto foi criada para fins fiscais. A lei civil não conhece a categoria de prédio misto uma vez que, nos termos do Código Civil, a classificação dos prédios divide-se entre os conceitos de rústico e urbano.
Assim, antes de mais, para aferir da possibilidade de ter de proceder a alguma comunicação no caso dos intitulados prédios mistos, os Tribunais têm entendido que deve prevalecer uma orientação casuística com base na destinação ou afectação económica do prédio. Há, assim, que verificar qual a afectação concreta, se a rústica, se a urbana. Para fazer tal avaliação, há que, por exemplo, determinar se a habitação é apenas um meio de ligação à terra cultivada ou, ao invés, a terra é que constitui apenas um complemento da habitação e não um fim essencial da ocupação. Para o que aqui nos interessa, um prédio com parte rústica e parte urbana, qualificado, no seu conjunto, como misto para efeitos fiscais, será qualificado, para efeitos civis, como prédio rústico quando essencialmente utilizado para cultura ou cultivo agrícola/florestal e a parte urbana estiver ao serviço da parte rústica desse prédio, não gozando de autonomia funcional. Chegados aqui, apenas havendo essa afectação rústica é que existirá a necessidade de confirmar, conforme se faz no caso dos “prédios puramente rústicos”, se se encontram preenchidos os critérios para a comunicação com vista ao exercício do direito de preferência pelo proprietário de prédio confinante, nomeadamente se um dos prédios, ou o prédio a vender ou o prédio confinante, tem uma área inferior à unidade de cultura. Já se o destino económico do prédio misto for o urbano nem há que ponderar proceder a qualquer comunicação para o exercício do direito de preferência relativamente à parte rústica.
Se vai proceder à venda de um prédio misto, terá de percorrer os acima discriminados passos de raciocínio para poder responder à dúvida quanto à necessidade de comunicação para o exercício do direito de preferência relativamente ao prédio rústico que o compõe. Fica a dica!
NOTA – Por decisão pessoal, a autora do texto escreve de acordo com a antiga ortografia.