المصلحة العامة وتعويض عادل.. ضوابط نظام نزع ملكية العقارات الجديد

اعتمدت الهيئة العامة لعقارات الدولة نظامًا جديدًا لنزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت عليها، محددةً ضوابط صارمة تضمن تحقيق التوازن بين متطلبات التنمية الوطنية وحماية حقوق الملاك.

وضمّ النظام عدة أبواب ومواد، أوضحت مفهوم المصلحة العامة، وآليات التعويض، والإجراءات التفصيلية المتعلقة بالنزع والحصر والتقييم.

المصلحة العامة شرط النزع

ونصت المادة الثانية على أنه لا يجوز نزع ملكية أي عقار أو وضع اليد المؤقت عليه إلا لتحقيق المصلحة العامة، ومقابل تعويض عادل، على أن يتم ذلك وفق أحكام النظام واللائحة المنظمة.

وأكدت المادة الثالثة أن أحكام النظام لا تسري على العقارات المملوكة للدولة أو أجهزتها، فيما اشترطت المادة الرابعة ألا تُتخذ إجراءات النزع إلا عند عدم توافر عقارات حكومية بديلة تفي بالغرض.

أما المادة الخامسة فقد عرّفت المصلحة العامة بأنها كل ما يحقق نفعًا عامًا يَرجُح على أي مصلحة خاصة، ويشمل ذلك دفع الضرر العام مثل الكوارث والأوبئة وحددت الأعمال الداخلة في هذا المفهوم، وفي مقدمتها مشروعات تطوير مرافق الحرمين الشريفين، مشروعات الطرق والنقل والمواصلات العامة، التخطيط العمراني، إنشاء المساجد والمدارس والمستشفيات، مشروعات الطاقة والمياه والكهرباء والاتصالات، التنقيب والتعدين، حماية البيئة والمحميات الطبيعية، الحفاظ على التراث الحضاري، المشروعات الأمنية والعسكرية، إضافة إلى الأعمال التي ينص عليها مجلس الوزراء أو أنظمة أخرى.

التعويضات: قيمة سوقية مضافًا إليها 20%

أفردت المادة السادسة أحكامًا واضحة للتعويض، حيث يستحق من نُزعت ملكية عقاره تعويضًا يُحتسب بناءً على القيمة السوقية للعقار، ويُضاف إليها 20% كنسبة إضافية، إلى جانب التعويض عن أي أضرار ناشئة عن إجراءات النزع.

وفي حالة وضع اليد المؤقت، يستحق المالك تعويضًا لا يقل عن أجرة المثل، مع إضافة نسبة 20%، إضافة إلى التعويض عن الأضرار الناتجة عن فترة الاستخدام.

آليات تقديم الطلبات

وضعت المادة السابعة التزامات على عاتق الجهة صاحبة المشروع، حيث يتعين عليها عند طلب نزع الملكية تقديم مخطط المشروع، الرفع المساحي، التكلفة التقديرية الأولية، ما يثبت اعتماد التكاليف في الميزانية أو الملاءة المالية للجهات غير الحكومية، برنامج زمني للتنفيذ، ودراسة عن الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية المتوقعة.

أما في حالة طلب وضع اليد المؤقت، فيجب أن يتضمن الطلب مخطط المشروع، الرفع المساحي، التكلفة التقديرية، إثبات التمويل، والمدة التقديرية لوضع اليد.

لجنة مختصة متعددة الجهات

أوضحت المادة الثامنة أن الطلبات تدرس من خلال لجنة متخصصة تسمى لجنة نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت، تضم في عضويتها ممثلين من عدة وزارات وهيئات، مثل الداخلية، المالية، الاقتصاد والتخطيط، البلديات والإسكان، الطاقة، الاستثمار، العدل، وهيئة كفاءة الإنفاق.

وتنظر اللجنة في الطلبات للتحقق من ارتباط المشروع بالمصلحة العامة، توافر التكاليف أو الملاءة المالية، عدم وجود عقارات حكومية بديلة، ملاءمة التعويض «نقدي أو عيني»، ودراسة الآثار الاجتماعية والاقتصادية والأمنية، وإذا تعارضت وجهات النظر، يُرفع الطلب لرئيس مجلس الوزراء للبت فيه.

إجراءات النشر والإبلاغ

بحسب المادة التاسعة، تُبلّغ الهيئة الجهة صاحبة المشروع بقرار اللجنة خلال ستين يومًا من تقديم الطلب، ثم يصدر المحافظ قرار البدء في الإجراءات، ونصت المادة العاشرة على أنه لا يجوز إصدار القرار إلا بعد التأكد من توافر الاعتمادات المالية أو الأراضي البديلة.

كما ألزمت المادة الحادية عشرة الجهات صاحبة المشروعات عند صدور القرار بنشره في الجريدة الرسمية، وصحيفة محلية في منطقة المشروع، والوسائل الإلكترونية، إضافة إلى إبلاغ الملاك مباشرةً، على أن يُعتبر النشر في الجريدة الرسمية بمثابة تبليغ قانوني بعد مرور 30 يومًا.

حصر العقارات ومشتملاتها

خصص الباب الثالث لإجراءات الحصر والتقييم، حيث بينت المادة الثالثة عشرة أن الجهة صاحبة المشروع أو المشرفة تتولى الدخول إلى العقارات بمشاركة الملاك أو من ينوب عنهم لحصر المشتملات غير المنقولة، وفي حال تعذر مشاركة الملاك، تُشكل لجنة تضم ممثلين من الإمارة ووزارة الداخلية.

ويُعد تقرير شامل يتضمن نوع العقار، وصفه، مشتملاته، والوثائق اللازمة مثل الرسوم والمخططات والصور، إضافة إلى بيان بأسماء الملاك والصكوك والمستندات، ويوقع التقرير من الأطراف كافة، وفي حال امتناع أحد الملاك يُثبت ذلك في المحضر.

التقييم عبر مقيمين معتمدين

نصت المادة الرابعة عشرة على أن تقييم العقارات المنزوعة أو البديلة وأجرة المثل يُسند إلى ثلاثة مقيمين معتمدين، يعمل كل منهم بشكل مستقل وفق معايير مهنية محددة.

وتقوم لجنة متخصصة في الهيئة بمراجعة هذه التقييمات وفق المادة الخامسة عشرة، للتأكد من التوافق مع المعايير، واستبعاد أي تقييم غير مطابق، ثم اعتماد السعر المتوسط للتعويض، ويصدر المحافظ القرار النهائي ويُبلّغ به الملاك والجهة صاحبة المشروع خلال مدة لا تتجاوز تسعين يومًا من تاريخ إحالة التقرير.

وكشفت الهيئة العامة لعقارات الدولة عن تفاصيل إضافية في نظام نزع ملكية العقارات ووضع اليد المؤقت، والذي يمثل نقلة تنظيمية كبرى في إدارة حقوق الملكية والتوازن مع متطلبات التنمية.

وركز الباب الرابع وما يليه على آليات التعويض والإخلاء، وضوابط وضع اليد المؤقت، إضافة إلى أحكام ختامية تؤكد شفافية الإجراءات وتضمن حقوق الملاك والمتضررين.

التعويض بين النقد والعين

نصت المادة السادسة عشرة على أن التعويض يكون نقدًا، مع إمكانية أن يكون التعويض كليًا أو جزئيًا عينيًا إذا وافق المالك، مثل حصوله على عقار بديل أو حصص مالية في المشروع نفسه، وتولت اللائحة تحديد التفاصيل الخاصة بهذا النوع من التعويضات.

وجاءت المادة السابعة عشرة لتقرّ إعفاءات مهمة، أبرزها إعفاء من نُزعت ملكية عقاره من ضريبة التصرفات العقارية عند شراء عقار بديل خلال مدة لا تتجاوز خمس سنوات، على أن يكون الإعفاء في حدود مبلغ التعويض. كذلك، أعفت النظام أصحاب العقارات المنزوعة من رسوم الأراضي البيضاء إذا حصلوا على أرض بديلة، لمدة تحددها وزارة المالية بالتنسيق مع وزارة البلديات والإسكان.

أرض منحة بديلة بشروط دقيقة

استحدث النظام في المادة الثامنة عشرة آلية خاصة للتعويض في حال كانت الجهة المنفذة للمشروع جهة حكومية، حيث يمكن التعويض بأرض منحة بديلة إذا كان العقار أرضًا فضاء غير معمرة وأصل ملكيتها منحة حكومية لم تُستثمر بعد، وحددت الفقرة الثانية معنى التنمية بأنه كل نشاط يغير من معالم الموقع، سواء كان عمرانيًا أو زراعيًا.

أما المادة التاسعة عشرة، فوضعت شروطًا واضحة للتعويض بأرض منحة بديلة، أبرزها أن تكون في الموقع ذاته أو في موقع مماثل، وأن تتجاوز قيمتها السوقية بنسبة تتراوح بين 20% و40% عن قيمة الأرض المنزوعة.

ضبط توقيت الحصر والتقييم

أكدت المادة العشرون أن تاريخ نشر القرار في الجريدة الرسمية هو الأساس لحصر مشتملات العقار، فيما اعتُمد تاريخ أول وقوف للمقيّمين كمرجع للتقييم، وأوضحت المادة الحادية والعشرون أن التعويض يتم وفق المساحة الأقل عند وجود اختلاف بين مساحة الصك والواقع.

وفي المادة الثانية والعشرون، تناول النظام حالة نزع الملكية الجزئي، محددًا أسس تقدير قيمة الجزء المنزوع وإمكانية هدم ما تبقى من مبانٍ أو غراس إذا تعذر الانتفاع بها، وصولًا إلى نزع كامل العقار إذا أصبح غير صالح للانتفاع بعد الاقتطاع.

الإخلاء وإعادة التقدير

جاءت المادة الثالثة والعشرون لتحدد آليات الإخلاء، حيث يتم الاتفاق على موعد الإخلاء وصرف التعويض قبله. وفي حال تأخرت إجراءات صرف التعويض أكثر من ثلاث سنوات، يحق للمالك طلب إعادة التقدير، على أن يُعتمد التعويض الأعلى إن اختلفت النتائج.

ومنحت المادة الرابعة والعشرون الملاك حق الحصول على أجرة المثل مضافًا إليها 10% في حال تم إخلاء العقار قبل استلام التعويض، على أن يتم التقدير وفق الإجراءات المحددة بالمادتين 14 و15 من النظام.

وضع اليد المؤقت

خصص الباب الخامس لتنظيم وضع اليد المؤقت، حيث نصت المادة الخامسة والعشرون على أنه يجوز وضع اليد على العقارات مقابل تعويض عادل لتحقيق مصلحة عامة ذات طابع مؤقت، دون أن يمنع ذلك من المضي في إجراءات النزع إذا اقتضت الحاجة.

وأوجبت المادة السادسة والعشرون أن يصدر القرار من المسؤول الأول في الجهة صاحبة المشروع، محددًا مدة وضع اليد والغرض منه، على أن يسبقه موافقة لجنة نزع الملكية، وفي حالات الطوارئ، أجازت المادة السابعة والعشرون إصدار القرار مباشرة، على أن يتم إشعار اللجنة خلال 30 يومًا.

سقف زمني لا يتجاوز ست سنوات

أوضحت المادة الثامنة والعشرون أن مدة وضع اليد المؤقت لا تتجاوز ثلاث سنوات، مع إمكانية تمديدها ثلاث سنوات أخرى بموافقة الملاك واللجنة المختصة، وفي حال تعذر الاتفاق، يلتزم صاحب المشروع بإخلاء العقار بنهاية المدة.

وأكدت المادة التاسعة والعشرون أن أحكام إيجار العقارات تُطبق على وضع اليد المؤقت، بما يتناسب مع طبيعته.

أحكام ختامية تحمي الحقوق

أبرز الباب السادس جملة من الأحكام الختامية، إذ أكدت المادة الثلاثون حق المتضررين من غير الملاك بالمطالبة بالتعويض عن الأضرار، كما سمحت المادة الحادية والثلاثون للملاك بالتصرف في عقاراتهم رغم صدور قرار النزع، مع التزام البائع بإبلاغ المشتري بكافة الإجراءات المرتبطة.

وفي حال انتفت الحاجة للعقار، أوجبت المادة الثانية والثلاثون على الجهة المعنية إبلاغ الهيئة خلال 90 يومًا، ومنحت المالك حق استرداد العقار خلال عام من تاريخ الإبلاغ مقابل إعادة التعويض.

أما المادة الثالثة والثلاثون، فأدخلت وسائل عصرية للتواصل، حيث يتم الإبلاغ عبر الرسائل النصية أو البريد الإلكتروني أو الأنظمة الحكومية الإلكترونية.

ضوابط النزاهة والشفافية

شددت المادة الرابعة والثلاثون على منع أي نشاط أو ترخيص في العقارات المقرر نزعها منذ تاريخ الإبلاغ، كما أكدت المادة الخامسة والثلاثون على منع تضارب المصالح ومنع مشاركة من لهم صلة قرابة أو مصلحة مباشرة في إجراءات النزع، مع الالتزام بسرية البيانات.

وفي حال وجود اعتراضات، أتاحت المادة السادسة والثلاثون للملاك حق التظلم عبر القنوات النظامية.

إلغاء النظام السابق وموعد التطبيق

أنهى النظام الجديد العمل بالنظام السابق الصادر بالمرسوم الملكي رقم «م/15» لعام 1424 هـ ، وفق المادة السابعة والثلاثين، مع إلغاء كل ما يتعارض معه.

كما نصت المادة الثامنة والثلاثون على إعداد اللائحة التنفيذية بالتنسيق مع وزارات وهيئات مختصة خلال 120 يومًا من نشر النظام، بينما حددت المادة التاسعة والثلاثون بدء العمل به بعد 120 يومًا من نشره رسميًا.